物业+报告｜全国大宗挂牌市场观察：四城大宗挂牌涨幅超10%创新高，超70家酒店上架拍卖

文摘 2024-11-18 20:55 贵州

星标克而瑞物管 ↑ 每天快速直达物业专业研究

截至2024年10月底，中国内地32城大宗物业挂牌总价约为2.65万亿元，环比增加8.67%，大宗物业挂牌项目数环比增加8.20%创年内新高，项目均价环比微涨，增加0.43%。在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产项目中，上海、深圳、成都、武汉10月大宗资产挂牌量增长显著，环比增速均超10%，为年内首次。

注：按资产挂牌总价规模排行选取部分城市展示

重点城市方面，2024年10月，重点城市项目挂牌量环比增加9.44%，八城挂牌总价环比增加9.23%，项目均价微增0.2%，基本与上月持平。大宗项目每㎡单价方面，在克而瑞资管监测的单笔挂牌金额超3000万元的大宗独栋资产项目中，4个重点城市大宗资产挂牌每㎡单价止跌翻红，深圳、成都两城实现两连增。

房企方面，碧桂园出售万达商管约1.49%股权，交易价格为31.42亿元，此次出售的初始投资成本约为26.81亿元，预计收益约为4.61亿元（未经审核）。与此同时，万达资产出售的步伐并未放缓，继8月转让江苏兴化万达广场后，10月又有两家万达广场达成转让。江苏民企苏州苏华盈石资管接手昆山经开万达广场；新华保险第四次接盘万达，收购成都万达广场。自2023年以来，据不完全统计，万达已转让了至少30家万达广场。昆山经开万达广场于2020年6月25日开业，位于昆山南部经济开发区核心板块，总建筑面积15.65万㎡，打造儿童、运动、餐饮三大特色主题街区。而成都锦华路万达广场于2007年12月22日开业，总建筑面积18万㎡，项目位于成都市锦江区二环路东五段与新成仁路交叉口，区位优势十分显著。

截至2024年10月末，重点城市亿元以上独栋写字楼项目挂牌总量较9月环比增长7.8%，创年内最大增幅，其中，北京、广州亿元以上写字楼挂牌量较上月环比涨幅最大，约10%，其他城市总体变化不大。北京亿元以上写字楼项目挂牌量实现“十连增”。

挂牌单价方面，北京、深圳、杭州亿元以上项目挂牌单价翻红，其他重点城市亿元以上项目挂牌单价微跌。北京除朝阳、石景山、通州挂牌每㎡单价止跌翻红外，大部行政区仍在下行区间。上海黄浦、杨浦、普陀等区域亿元以上写字楼项目挂牌每㎡单价持续回暖，长宁跌幅明显。深圳亿元以上办公每㎡单价自春节开始的“7连降”后，9月终于止跌回暖。广州黄埔、番禺两区亿元以上办公每㎡单价9月翻红，杭州上城、滨江、萧山等区域亿元以上办公挂牌每㎡单价持续回暖，南京、成都、武汉各区域挂牌单价变化不大。

挂牌单价方面，上海、广州亿元以上项目挂牌单价翻红，其他重点城市亿元以上项目挂牌单价微跌，大部分重点城市写字楼项目挂牌每㎡单价仍在下行区间。上海静安、徐汇等中心城区亿元以上写字楼项目挂牌每㎡单价大幅回暖，普陀跌幅明显。广州海珠区亿元以上办公每㎡单价10月涨幅明显，近日，越秀地产以10.92亿元的价格出售广州环贸中心，广州环贸中心位于天河区广州城市中轴CBD北端起点，与广州塔南北对望，俯瞰广州整个中轴线，总建设面积超过18万㎡，集超甲级办公、购物等于一体，2021年9月底入市。

2024年10月，全国重点城市亿元以上独栋商业项目挂牌总量较9月环比增加10.7%，创年内新高。一线城市中深圳、上海挂牌量环比增速最高，增幅均超10%。二线城市中，成都独栋商业项目挂牌量环比增加27%，为8个重点城市中最高。

挂牌单价方面，10月，深圳、成都亿元以上商业挂牌每㎡单价环比微涨，广州亿元以上商业挂牌每㎡单价翻红，其他重点城市亿元以上商业挂牌每㎡单价略有下滑，总体变化不大。10月15日，上海城隍庙广场项目在法拍中流拍，起拍价14.25亿元，评估价20.35亿元。上海城隍庙广场由上海城隍庙广场置业开发，建筑面积3.61万㎡，土地使用权至2044年，目前仅剩20年。该项目历经多次改造尝试未果，已荒废超过10年，这已是该项目的第三次流拍。上海城隍庙广场是上海最早一批由外资基金进行投资的房地产项目之一，于2006年由美国基金公司以近9亿元价格购入，项目最终由北京光耀东方商管接手，但因内部遗产纷争导致项目停工。

2024年10月末，全国重点城市亿元以上独栋酒店项目挂牌总量较9月末增加16.1%，增幅创年内新高。10月，上海深圳酒店挂牌量增加明显，月环比增幅均超30%。二线城市中，成都亿元以上酒店挂牌量较9月增加明显，环比增速超20%，为二线城市中最高。

挂牌单价方面，10月随着多个项目挂牌入市，上海亿元以上酒店每㎡挂牌单价回暖明显，深圳、南京、成都每㎡挂牌价小幅回暖，其他城市仍在下行区间。近期，多家酒店上架拍卖，9月酒店项目拍卖数高达72家，仅有5家酒店项目成交。其中，拍卖价格在亿元以上的酒店有24家，位于滨海新区中新天津生态城的世茂希尔顿酒店也在其中，起拍价为8.16亿元。10月，中国金茂以18.49亿元的价格出售三亚希尔顿酒店，金茂三亚希尔顿酒为五星级酒店，于2006年开业，拥有492间客房。金茂表示金茂三亚希尔顿酒店自2006年投入运营至今已近20年，装修及设施设备较为陈旧，需持续改造投入。三亚希尔顿酒店位于海南三亚亚龙湾国家旅游度假区，距离三亚凤凰机场30分钟的车程，距机场45公里，距离市区25公里。

截至2024年10月末，北京（亿元以上）大宗资产挂牌总额约为10232亿元，较9月增加8.9%，创年内新高，新增挂牌项目主力仍为写字楼。挂牌单价方面，10月北京大部分区域大宗资产每㎡单价翻绿下行，仅有东城、西城两区每㎡单价翻红回暖。

2024年10月，北京大宗交易市场成交依旧冷淡，仅2笔大宗资产达成交易，1笔为北京市朝阳区东三环核心区域独栋公寓项目成交，1笔为实体企业抄底写字楼项目作为其自用办公场所。2024年以来，北京大宗交易市场颇为冷清，三季度，北京大宗交易市场合计交易287亿，同比下降37%。近期，长租公寓因其稳定的市场需求和业绩表现，在所有资产类型中最受投资者欢迎，尤其是在北京和上海两个一线城市。10月，凯德旗下雅诗阁信托以不低于账面价值的交易对价将天津盛捷奥林匹克大厦服务公寓出售给一家未透露价格的第三方。据悉，盛捷奥林匹克大厦服务公寓是天津最早的服务式公寓，1998年开业至今已有26年，为雅诗阁进入中国市场的首个项目。

10月，装饰建材企业江河集团披露公告称，公司拟与关联人北京江河源控股有限公司签订《关于北京盈和创新科技有限公司之股权转让协议》，公司拟以自有资金1.48亿元购买江河源持有的北京盈和创新科技有限公司100%股权。江河集团表示，公司本次收购标的股权的主要原因为当前办公场所不足且分散，而盈和创新已建成的办公楼能够解决集团及驻京单位办公场所不足问题，且通过将集团及驻京单位集中办公，有利于集约化管理，减少租赁开支，提高工作效率，提升企业形象。

从价格区段来看，北京区域挂牌价在亿元以上的大宗资产项目，近7成挂牌价在3亿元以内，70%的项目挂牌价在5亿元以内，挂牌价在5亿元以上的项目增量相对较少，多为写字楼项目。

2024年10月，上海大宗物业挂牌总额约为3602亿元，挂牌总价较上月增加12.7%，增幅创年内新高。其中，酒店项目挂牌增幅最为明显，环比增速超30%。办公资产挂牌总价占比较上月末变化不大。每㎡挂牌单价方面，办公、商业资产挂牌每㎡单价与9月基本持平，酒店受国庆出游旺季影响回暖明显。

大宗交易方面，近日，餐饮企业张亮麻辣烫在上海浦东新区，购入一栋商用物业。据悉，张亮麻辣烫所购物业位于浦东前滩，为前滩企业天地的商业独栋的一部分，该栋物业建筑面积约3500㎡。总购买对价超过2亿元，该独栋既可作为商业经营，部分面积又可以用作办公。今年以来，上海市场办公相关大宗资产交易主要以实体企业抄底自用写字楼项目为主。近期，有能源类买家收购上海静安区的静安NEO项目，物业面积超过6700㎡。

与此同时，另一部分实体企业选择拿地盖楼，近日，上海吉利翟然汽车设计有限公司以4.49亿元的价格竞得徐汇区康健街道N06-36地块。该成交地块位于漕河泾开发区域内，集科研、教育、设计、商务于一体，距离最近的虹漕路地铁站约200米，区位较好。据了解，康健地块出让面积8561.1㎡，容积率3.5，规划为科研设计用地，准入产业类型为智能网联汽车。根据方案规划，吉利汽车该地块科研（A楼）为高层塔楼，建筑高度79.65米，共16层，工艺（B楼）为高层建筑，高度54.15米，共5层。项目要求交地后6个月内开工，42个月内竣工。

挂牌单价方面，10月，仅有徐汇、静安两中心城区大宗资产每㎡挂牌单价回暖，大部区域每㎡挂牌单价翻绿，均为小幅下探，总体变化不大。

从价格区段来看，95%的项目挂牌价在3亿元以内，8成左右的项目挂牌价在1亿元以内。挂牌增量主要来自一亿元以下特别是3000万-5000万中小体量项目。

将上海地区挂牌大宗物业按区位、楼品、可投资价值分级，A级为最高、C级为最低。今年至今，上海鲜有超A级优质商资产挂牌，成交物业多为B、C级“高性价比”项目。

近期，又一“高性价比项目”达成交易，位于上海长宁区延安西路的嘉宁国际大厦以约2.6万元/㎡的价格出售给一家浙江民企。嘉宁国际大厦位于长宁与静安交界处，建筑面积3.18万㎡，区位尚可，楼品总体一般。卖家的外资地产基金面临一定的赎回压力，该项目于2015年买入，成本单价约5.2万元/㎡（加改造装修），而2.6万元/㎡的出让价格，仅为买入时价格的一半。

- The end -

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克而瑞物管

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