这两年房价是跌了，可是统计下来，你会发现豪宅没怎么跌，反而刚需、刚改的盘跌到多，原因何在？
豪宅之所以“豪”，一定是有过人之处，地段、景观是最显著的豪宅因素，当然最重要的豪宅拥有不可调替代的稀缺性，这才是让买家趋之若鹜的底层逻辑。
1、没怎么跌的豪宅盘
海珠：琶洲南TOD、中海大境、珑璟台
琶洲南TOD，二期今年3月底才开盘，现在只有尾盘在售了。
142㎡剩余2套低楼层，总价1560万+；196㎡总价2400-2600万；211㎡总价2800-2900万；230㎡总价3000-3300万。
最新加推的24栋有176㎡、215㎡两个户型，176平总价在2000-2300万之间。
住宅即将收官，琶洲南TOD准备开始大搞商业和公园了。社区商业约1万平，对标广粤天地。
比起越大星退地，商业、3.6万大园林泡汤，业主维权无门，豪宅的配套兑现力高很多。
价格方面，一期142-320万平总价1500-5000万+，二期基本持平。
中海大境，海珠区府旁，南向滨水+花园绿洲，有中大附、双地铁、海珠万达、合生广场，配套成熟，舒适性很不错。
而且海珠现在大部分新盘视野都很好，虽然城中村不少，但是建筑低矮，反而留出了很宽的视野，在天河因为高楼多，再加上城中村是要扣印象分的，在海珠城中村没有这么大影响。
中海大境今年3月开盘，推出建面约125-270㎡产品，均价约7-9.8万/㎡，188㎡楼王目前7.9万/㎡起，对比开盘价还涨了。
广州地铁珑璟台，龙潭地铁站上盖，18、11双地铁线，地下无缝衔接归家动线，底商整体抬高住宅区，主打景观大平层。
在售120-195平三至四房，价格在7-9万/平。
天河：越秀观樾、合生缦云、保利天瑞、都荟天珺
越秀观樾，位于天河世界大观，日月双湖边，园景和绿化不错，配套也比较给力，规划约1万㎡的滨湖商业，打造了约2000方的湖岸会所。
纯板式大平层，140-190-250三个户型，总价1000-2000万+。
合生缦云，世界大观板块，背山望湖，对口九年一贯制天河外国语学校，周边还有省级名校——清华附中、执信中学、广州中学、广州岭南中学。
在售145-315㎡，目前售价6.5-9万，带名校的话性价比还是很高的。
保利天瑞，汇景高阶圈层聚集地，45班九年制省实，新中式高端住宅，大概率是今年的天河销冠。
约107-268㎡三到四房，830-3000万。
都荟天珺，珠江新城唯一的全新盘，紧邻华南快速和黄埔大道交汇处，交通便捷，周边有领展广场等商业配套，预计未来马场改造后将引入SKP等高端商业体。
157-196-203-253-257平大平层，均价在11万左右，总价跨度在1500-3200万。
2、降级狠的刚需刚改盘
天河：保利天汇、天汇壹品、天河和樾府、珠江天郦
保利天汇，小新塘旧改，目前主要在卖的是五期，16栋楼王刚刚加推完，货还有不少，准现楼。
学校有广州市天河区智谷第二幼儿园+九年一贯制广州市天河区智谷第一实验学校；地铁比较远，21号线大观南路站需要公交接驳；自带商业街。
去年中旬，90平的总价还保持在6字头，现在101平只需要530万起。
天河壹品，地段在市场上是比较好的，开车到金融城不到5公里，北靠马鞍山，都是小高层，舒适度高。
现在南向单价6.5左右，北向也差不多6万，开盘的时候是7-9万+，降幅也比较明显。
天河和樾府，天河北新房新产品，实用率和产品设计在同片区二手来讲好很多，现在主要跑量，加上有西派天河序竞争。
在售建面108平至180平的户型，125方从8.2万掉到7.4万，140方从8.65万跌到7.7万，108平的产品有6字头。
珠江天郦，金融城唯二新盘之一，13号线二期、4号线车陂站约600米，21号线棠东站900米，三地铁交汇。配套约40万方的合生汇商业综合体，集工作、娱乐、休闲为一体。
在售户型为129-140-180平的四房，129平四房之前上千万，最近降到6.88万/平，总价890万。
海珠：中旅天宸府、中海观澔府、西派粤府
中旅天宸府，有地铁；2公里范围内有昌岗商圈、江南西商圈、沙园商圈。单体楼容积率偏高。
2022年开盘约6.5-7.2万/㎡，现在特价单位约89㎡，430万左右，叠加特惠活动97折，均价约4.7万/㎡。
中海观澔府，南向江景，学铁商成熟，开盘约7-8万/㎡，清盘价约5.2-5.8万/㎡，相比开盘价打了6.5-8.2折。
西派粤府，小高层但是离江边稍远，开盘的时候最高卖到9万+，现在124平单价低至5.4万起。
即使是海珠，豪宅也会受到市场影响，买豪宅不仅要看到现在，也要了解未来，从能保证价值有足够的确定性。
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