今早六大银行发布了存量房贷新的定价机制，我早上发文有全文指引，大家可以点击回看：官宣！6大商业银行陆续对商业性个人住房贷款利率实行新的定价机制
政策大家都是看到了，可是解读白天我在外面还没来得及写解读，现在就来给大家细说一下。今天发布的定价机制，主要有两个方面调整，一个是定价日调整，一个是房贷利率动态调整。
第一，先说大家定价日调整
政策之前的定价日一般有两个，一个是房贷放款日，一个是每年1月1日。基本上是选择每年1月1日，享受更多的利率调整。可是有时央行也很鸡贼，故意再1月之后调整LPR，意味着你要等待超过12个月，多给12个月的利息才能享受利率降幅。
新政之后，定价日周期选择有三个：三个月、半年、一年。意思就是利率重新根据LPR调整周期为每年4次，每年2次，每年一次。
要注意的是，本次更改周期是存量房贷期间只能调整1次！
目前处于利率下行周期，3个月调整一次，可以更快享受LPR的降幅利率减少。
但是！要注意的是，如果未来利率到底，进入加息周期！这个发生几率还是有的，肯定不是未来2-3年，未来5-10年也说不定。如果进入加息周期，那么肯定是1年调整一次更划算。
所以综合来看，短期下降周期三个月是可以更早享受降幅优惠，可是未来30年来看，不可能一味降息。所以国家也很中庸的有个半年调整，大家应该知道该怎么选了吧。如果短线持有的话，那就选3个月。
第二个，关于存量房房贷利率。
之前的存量房贷款利率是固定的，一般由LPR和基点BP组成，前几年都是+BP，现在变成了-BP，LPR会调整，可是加减BP固定就不能调整了。
可是这两年新增贷款利率降幅厉害，10月21日之前，房贷利率基本是LPR减去85或者90个基点。现在，因为不能低于2.85%的公积金贷款利率，所以变成了LPR-75个基点。
可是存量房贷确实要靠广大业主的呼声，以及提前还贷之下才进行调整，一次是去年调整，一次是今年调整到LPR-30个BP。
鉴于目前还是利率下行周期，未来避免未来新增贷款利率下调，存量利率高企的局面再次，所以推出了借款人可与银行自主协商、动态调整存量房贷利率。
也就是说未来存量房贷利率是可以动态调整的！
那么调整的标准是。购房者可以将贷款的LPR加点值与全国新发放房贷利率平均加点值+30BP进行比较，如果贷款的LPR加点值高，则可申请将贷款加点值下调至全国新发放房贷利率平均加点值+30BP。
或许有点难理解。
这里有一个新名词，全国新发放房贷利率，这个在央行官网上可以查到，每年1月、4月、7月、10月末更新上一季度。
例如，2024年第三季度全国新发放房贷利率是3.33%，第三季度LPR利率均值是3.85%。所以调整公式是，3.33%-3.85%=-52BP，+30BP之后是-22BP，就是说是如果你的加点幅度高于-22BP的都可以调整。
目前全国这次基本都是LPR-30BP，所以都低于-22BP，所以这一波没有需要调整的。
这次新机制发布后，再也不会出现说忽悠降存量房贷利率了，因为日后都可以动态调整了。
接下来大家就要盼望何时，LPR进一步下调了！回顾：年内还有机会再降20BP？超预期降LPR，就是为了止跌回稳...
降息确实最直接能让买房人进场的办法，现在钱放在银行仅有1-2%的保本利息，如果有大量资金不通过资产进行沉淀，未来5-10年就会被通胀稀释购买力。
这也是为什么我最近持续有投资客买房的原因，手里几百万的现金，放股票不踏实，风险大，买黄金更不敢追高，只剩下国债和保本理财，也就2%左右。
以前我们说财富自由最低的4%的年化利率都达不到了，很多想靠存款躺平的人，又要回来折腾资产了。
来看看广州楼市成绩单，10月卖超2.6万套房，新房市场去化周期持续缩短，目前已降至20.38个月。
对于房产，我还是那句话，尽量买一线城市主城区核心地段项目，只要通胀在，房价就会涨，不要想有没有人接盘，会有大量社会增量资金去接盘的。也不要问这些增量资金哪里来，看看GDP，看看那些闷声发大财的群体...
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