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固定资产贷款因期限较长、收益较高的特点，成为商业银行重要的资产业务。正因为期限较长、不确定和金额较大的特点，也成为商业银行不良资产的重灾区，资产质量对商业银行的盈利造成重大影响。笔者想通过近期研究的一些案例，谈谈对固定资产贷款风险的一些感悟。
永远不要认为企业的收入会一直增长
从三十多笔固定资产贷款案例来看，评估人员普遍存在过于依赖项目可行性研究报告对收入的预测，缺乏对经济周期、行业趋势和区域经济的分析判断。授信审批人员同样缺乏对行业周期的判断，风险缓释措施更多的依赖担保措施。
某民营妇产医院固定资产贷款项目，授信金额3亿元，贷款期限7年，根据项目评估报告预测，正常年份的收入最少在2亿元以上，该贷款还有1年到期，收入却仅有5000-6000万元，虽然最近做了贷款展期和调整还款计划，但医院经营并没有出现实质性好转，且随着新生儿出生数量的快速下降，没有较强的医疗团队的介入和整个管理体制改变，该项目未来经营大概率不会出现好转。
三十多笔固定资产贷款，项目实际收入与项目评估报告和授信报告有较大出入的不在少数，而项目收入必然会最终影响贷款安全和资产质量，进而影响商业银行利润。经济有周期，企业收入也有天花板，更多的时候是还远没到天花板，企业收入就向下走了。
租金回收期限远比你测算的时间长
近几年随着各地政府加大招商引资力度，政府平台公司和部分企业投资新建了不少产业园项目。从项目的可行性研究报告来看，大部分项目都是在10-15年通过租金来回收投资，商业银行的评估报告和授信报告即便估算保守一点，贷款期限最终也只是延长2-3年。
从多笔产业园项目贷款来看，由于同区域市场竞争、政府招商引资提供优惠租金等因素，项目运营后的实际租金和银行项目评估报告、授信报告相去甚远，大部分银行的分期还款计划都是项目运营期前几年还的少，后期还的多，但到真正进入大量还款期，租金收入很多时候都不够分期还款本金，更别说项目还有自身运营成本，大部分10-15年的回收期项目可能真正的回收期都在20年以上。
城市更新项目远比你想象的复杂
城市更新贷款是2017年以来房地产火热后各商业银行介入土地一级整理阶段推出的信贷产品，产品主要用于拆迁安置等用途，期限一般不超过三年，在项目具备取证条件时退出。城市更新贷款一般单笔授信金额较大，担保措施主要是投资主体母公司提供保证担保。但此类贷款往往受宏观经济、项目拆迁进度、保障房建设进度、政府商业开发地块供地速度和房地产周期的影响。
笔者看到的几笔城市更新贷款，同步带有片区开发性质，出现风险的原因基本都是拆迁安置进度较慢，过渡费用超期限后大幅提高；政府供地速度较慢，迟迟进入不了商业开发阶段；房地产进入下行周期，房价下降导致后期开发收益无法覆盖拆迁和安置成本，最终导致项目烂尾。虽然城市更新贷款有投资主体的母公司担保，但随着2022年以来全国百强民营房地产公司大部分已暴雷，根本不具备代偿能力，城市更新项目已经无法财务试算平衡，以至于无人能接盘。
政府还款不是商业银行的最终信仰
商业银行住房开发贷款中有些属于政府回购的移民搬迁和安置房，由开发商进行前期代建，地方政府进行后期回购安置搬迁。
某房地产开发项目由移民搬迁部分和商业开发部分组成，开发商申请贷款的还款来源有约4000余万元来自街道办移民搬迁资金。按照正常的信贷逻辑，移民搬迁属于政府专项资金，该移民搬迁部分已经入住，但该街道办一直没有按期向开发商支付该部分代建资金，后开发商将街道办诉至法院，拿到胜诉判决4年多仍未收回该笔代建款项，导致银行的贷款多次展期重组。加上街道办主要领导变更，地方财政资金紧张，目前仍未有很明确的还款来源。银行信贷人员应引起注意，不能认为有政府还款信贷资金就是安全有保障的。
风险管理永远是商业银行稳健运营的生命线，越是在经济下行期，商业银行更应重视风险管理，特别是固定资产类大额信用风险管理，坚持在资产质量优先的前提下实现规模增长，以高质量的资产实现可持续发展。
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