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我，实探了欧鹏湾......！！

楼市 2024-11-02 12:38 江西

注：点击上图查看详细内容

01

最近一段时间，南昌多个盘处于集中交付阶段，包括朝阳、九龙湖、湾里等。其中仅朝阳就涉及了三个盘。

而在交付前的一段时间，其实我们已经陆续实探了这几个盘，有的盘还去了不止一次。每个盘到底在怎样的段位，我们还是有了一个相对清晰的概念。

今天的主角，就是位于赣东一线临江的欧鹏湾。

该盘我们在当年销售期就聊过，从早期的争议到后期的停工，再到被列入保交付，中间也曝光过多次交付时间，但是通通都被鸽了，很多业主也操碎了心。

大概在半个月前，我们在沿江快速路通过时，突然就发现欧鹏湾外部的围挡拆除了，一个造型张扬的出入口从眼前闪过。

就是这个：

后续很快在网上发现有不少渠道发起了欧鹏湾，例如感叹这个项目终于要交付了；或者是表达这个项目做得好，外立面非常亮眼等等。当然，其中也不乏有装修公司提前在网上预热。

那么这个盘到底怎么样呢？一起来看看我们的现场记录。

02

沿着小区外部观察，南侧诞生了一条新路网。

沿路也设有一个小区出入口，旁边设置了一个中式风格的背景墙，白色部分为瓷砖。

另外还搭配了一颗偏名贵的树木。

从外观来看，即使你没有进入小区，依然会被一些弧面转折的造型，以及大面玻璃所吸引。

其中颜值最高的部分莫过于临江的4栋住宅，就在我们之前的楼市观点当中也做了阐述。

临江的立面效果，会明显比其他的方向更具美感。

接下来再放几张小区外观：

欧鹏湾的外立面，其实和南昌大部分的住宅都不同。

既视感上，灰白色打底，再通过局部提亮的方式，营造出了多种层次感。

外部空调格栅匹配立面调性，顶部的造型以及细节的图案，都能看到不同的亮点所在。

不过在一些细节工艺上，确实不能细看。例如我们会发现有颜色喷涂不均匀的情况，有的深、有的浅，有些还有明显的修补痕迹。不知道这些对未来会不会产生影响。

每栋通常为两梯两户的设计，单元门最外部为石材的干挂，转折面的造型有曲面工艺融入在其中。

两侧的进户大门中间，为金属线条面板，正上方有一个金色的新欧鹏logo。

03

小区公共区域当中，你会看到地面停车部分、小区园林景观，公共休闲空间等等。

首先会有几点感受：

1：小区和旁边的医院间距非常近，有的地方差点都分不清楚，到底是小区内还是小区外建筑。以物业服务中心为例，它的建筑风格及色调，甚至和旁边的医院门诊非常接近。

2：该小区处于一个非方正的地块模式，同时有明显的坡度，动线上会感觉有一些奇怪，当然对于熟悉小区的人来说不成问题。

3：临江楼栋两端之间的间距比较近，其余部分通过楼栋排布上的处理，使得楼间距比较宽，也保持了公共空间的开阔度。

小区园林景观方面，整个绿化中草坪运用非常多，搭配部分灌木形成一个景观面。相对来说还是比较简单，并没有找到一些特别精致的园林场景。与万科和建发都要一定的差距。

而这应该就是一个中央景观的效果：

真的没有太惊艳的感觉，当时的第一反应是：just so so。

然后楼栋和绿化之间的搭配上，缺乏了更有效的互补。

靠沿江块输入的几栋住宅，临江面的一楼是这样的，会不会变成私家庭院？

公共区域的地面铺装，灰色和蓝色的运用很普遍。例如地面砖是以灰色为主，局部的跑道部分、包括运动场地、儿童休闲区域都运用了很多蓝色在其中，而且主打一个科技风。

不过，这种大面采窗，还带转角的户型，一楼还是更适合做架空层。

04

小区内部方面，入户大堂为普通层高，主要以灰色调为主，局部搭配金色线条。

包括每一层的电梯厅，都保持了类似的风格，和早期销售时展现的基本相似。

但是类似于入户大堂金属材料的平整面，包括一些接口、收口部分，反正没有长在我的审美上。

电梯采用的是TKE品牌，楼上每层的电梯厅空间还是比较OK，确保每套进户空间的舒适性。

公共的楼梯步道是这样的：

我们还看了几个临近楼栋的户内：

整个套内为装修交付，配有入户玄关的鞋柜，吊顶有金属包边；而类似于空调、新风、客厅电视背景等装修都可以看到。

厨房虽然不大，但是燃气、水槽洗碗机、直饮水、品牌抽油烟机、消毒柜等都有涵盖。

卫生间大多也是品牌卫浴，有些放置毛巾的架子、嵌入式储物空间都有看到。

不过从细节来看，品牌是在线的，但从型号的高中低来看，里面就有很多维度。这里不具体展开了！

临江的户型，转角设置有一个L字形的阳台。现场通过两扇推拉门及墙体，将阳台与客餐厅隔开。要做改变，肯定会影响到交付的装修。

印象中，转角是有承重柱的，旁边的门垛不能拆除。

当然，相信肯定有不少业主会考虑将阳台纳入室内空间内，毕竟视觉效果更大气。

从阳台的体验来看，L字格局的空间，整体还是比较可观的；江景面朝西，不过高处景观确实很不错。

但是，由于紧靠沿江快速路，现场将所有窗扇关闭后，却发现噪音问题依然很明显！真的比较吵！

此外，该户型打通之后的私密性会变弱。因为楼栋两端的间距比较近，目前可以看到对面的阳台内部。

之后，再来到了地下负一层楼的电梯入户，内部空间是一个比较简单的装修效果；地下停车场效果就和拍摄一样，更简单。

05

欧鹏湾小区的交付效果，在最新朝阳交付的新盘当中，整体还是属于偏一般的。当然，结合价格来看，可能不少业主的看法是，如今能够交付就满意了。

当然，欧鹏湾住宅涉及民生，在保交付背景下迎来新生，虽然迟到，但是还是能收到房。而与住宅形成割裂感的写字楼，就没这么快了。

毕竟CT自己不可能有资金完成，目前主要作为抵债物，接下来就看谁有能力将它接下来。只寄望能早日盘活了！

欧鹏湾是一个特定时期的产物，也是特定时期出现的现象，原本这里可以更好，然而现实是，事情并没有如果。

你对这里的交付有什么看法？欢迎留言讨论！

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