房东未尽通知义务惹祸端，租户索赔184万，法院这样判！
一套北京的房子，卖不卖，卖多少钱，房东看似有绝对的自主权。但如果有租户入住，事情可就没那么简单了。近日，一起租户主张优先购买权的纠纷案引发广泛关注，让我们一起来看看这起纠纷背后的法律较量。
1
01案情回顾
2023年初，家住北京市朝阳区的王女士因个人资金周转需要，决定出售自己名下的一套150平米的住宅。这套位于四环内的房产地段优越，小区配套设施完善，市场预估价在800万元左右。
为了寻找合适的买家，王女士从3月开始积极带人看房。
期间，她通过多个中介公司挂牌，每周都会带不同的意向购房者实地看房，前后持续了整整4个月。
现住在该房屋的租户李先生对此情况非常清楚，因为每次带人看房，王女士都会提前跟他打招呼协调时间。
有意思的是，在这长达4个月的带看期间，李先生从未表达过任何购买意向，也没有询问过房屋的具体售价。他只是配合房东带人看房，态度还算友好，让王女士误以为他对购房完全没有兴趣。
6月底，王女士终于找到了合适的买家张先生。考虑到市场行情和房屋装修状况，双方经过协商，最终约定以815万元的价格成交。王女士认为这个价格已经相当不错，立即着手准备签约事宜。
就在王女士准备与买家签订合同的前一天，租户李先生突然跳出来表示要行使优先购买权。这个意外情况让王女士措手不及。她觉得李先生明明知道自己要卖房，却一直不吭声，现在突然提出要买，显然是在耍花招。
更让王女士始料未及的是，就在她刚与张先生签完合同的一个月后，同小区类似户型的房屋成交价已经涨到了965万元。房价在短期内突然上涨了150万元，这个戏剧性的转折给案件又增添了新的变数。
李先生随即以王女士未履行法定通知义务为由，向法院提起诉讼。他要求王女士赔偿其经济损失184万元，这个数字包括了房价上涨的150万元，以及可能产生的中介费、税费等相关费用34万元。
在庭审中，双方展开了激烈的争辩。王女士认为，自己带人看房长达4个月，期间李先生完全知情，自己也从未隐瞒要卖房的事实。李先生之所以现在才主张权利，明显是看到房价上涨后的投机行为。
李先生则辩称，作为承租人，他依法享有优先购买权。
虽然知道房东在卖房，但房东从未明确告知具体的交易价格和条件，这严重影响了他行使优先购买权。
而且，法律规定的优先购买权是承租人的法定权利，不因承租人之前的态度而丧失。
2
02法律分析
本案的核心争议点在于房东是否依法履行了告知义务，以及租户主张高额赔偿是否合理。
根据民法典的相关规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前给予承租人合理期限的通知，承租人享有以同等条件优先购买的权利。这里的“通知”必须是明确的意思表示，而不是让承租人通过其他方式推测。
即便承租人知道房东在带人看房，房东也应当将具体的交易条件书面告知承租人，给予其合理期限考虑是否行使优先购买权。这种告知不能仅仅停留在口头层面，更不能认为承租人知道要卖房就等同于放弃优先购买权。
法律对于房东未尽通知义务的后果也有明确规定。承租人可以请求损害赔偿，但一般不影响房屋买卖合同的效力。这就意味着，即使房东违反了通知义务，已经签订的买卖合同仍然有效，承租人只能请求赔偿损失。
3
03法院判决
法院经过审理认为：
虽然王女士在带人看房期间李先生确实知情，但王女士未就具体交易条件履行明确告知义务，这种行为确实侵犯了承租人的优先购买权。房东应当以书面形式告知承租人具体的交易条件，并给予合理的考虑期限。
考虑到李先生在长达4个月的看房期间从未表达购买意愿，其行为与诚信原则有所违背。而且房价上涨存在市场的偶然性和不可预见性，不能将全部涨幅都认定为李先生的实际损失。
最终，法院综合考虑各方因素，判决王女士向李先生赔偿50万元。这个赔偿金额既考虑了房东违反通知义务的过错，也平衡了双方的利益。
对此判决，网友们展开了热烈讨论：“租户也太精了吧，看准时机才出手，简直是职业碰瓷。” “房东也有错，法律明确规定要通知，光带看房可不够。” “判50万还算公平，毕竟租户之前一声不吭，明显有投机嫌疑。”
这个案例给我们的启示是：无论是出租人还是承租人，在进行房屋交易时都要注意依法维护自身权益。出租人在出售房屋时，应当以书面形式明确告知承租人交易条件；承租人也应当诚信行使权利，不能投机取巧。
你觉得这个判决合理吗？如果你是房东，会如何保护自己的权益呢？欢迎在评论区分享你的看法。
兔责声明:本文根据真实案例改编，文中当事人均为化名，本文不构成任何法律意见或建议，仅供读者参考
