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2024年的房地产市场，出现了不少热词。包括房地产发展新模式，止跌回稳，房贷利率，带押过户，以旧换新，好房子等等。这些热词的背后，都与当下房地产市场的现状以及未来发展的走向息息相关。
而在所有的热词当中，有一条可以说非常真实的反映出了购房者的心声，也在很大程度上影响了许多购房者的决策，那就是——取消公摊。
在去年12月12日，湖南省衡阳市自然资源和规划局、衡阳市住房和城乡建设局、衡阳市发展和改革委员会联合发布《关于全市商品房销售实行套内建筑面积计价的通知》，明确自2025年1月1日起，衡阳市商品房销售实行套内建筑面积计价。
根据这份通知，套内建筑面积即专有建筑面积，由套内房屋的使用面积、套内墙体面积和套内阳台建筑面积三部分组成。由此可以看出，新的计价标准已经排除了“公摊”的面积，由此这也被不少媒体视为“取消公摊”开始落地。
此外，包括湖南省湘潭市、河北省张家口市、广东省肇庆市也都先后发布了与“公摊面积”相关的通知。
一时间，关于取消公摊的民间呼声甚嚣尘上。
凭什么我要为公摊买单？
已购房者能退公摊费用吗？
物业费会不会也有所调整？
取消了公摊，房价是跌还是涨？
……
要弄清以上问题，我们还是得先搞明白，什么是公摊。
公摊面积，最早是香港商品房“按栋销售”向“分户销售”转变的一种产物。按栋卖房，整座楼都属于买方，当然不存在什么公摊。而到了分户销售的时代，一栋楼被切割成几户甚至几十户，公共空间面积自然需要所有买家来“平摊”。所以所谓的公摊面积，就是指每套（单元）商品房依法应当分摊的公用建筑面积。按照法律规定，公用建筑面积和分摊的公用建筑面积的产权归整栋楼购房人共有，购房人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。在这其中，包含着很多分支，包括但不限于电梯井、管道井、楼梯间、设备间、大堂门厅、公共走廊、公用墙体等等。买房时不妨多问置业顾问一句你要负担的公摊面积都是哪些，都有多少，不要一不小心就为不合法的公摊面积买单。目前国家没有明确的规定公摊面积必须控制在哪个区间范围内。但不同楼宇公摊比例的合理范围如下：多层建筑一般是指层数在6层左右砖混结构的建筑，其参与公摊部分的面积包括外墙水平投影的1/2，楼梯，楼梯间，为住户提供服务的物管用房（热交换站、水泵房、配电室等）。这类住宅的公摊率为7-12％。楼层为7-11层为小高层，一般小高层公摊取决于各楼盘自身的情况，不同的小高层楼盘公摊也有差异。在没有地下设备用房、底层没有商铺、底层架空的情况下，小高层公摊系数在10％-15％之间，而带电梯的小高层住宅，公摊系数在15％-20％之间。高层住宅的公摊面积是比较大的。根据建筑规模的不同，高层建筑一般在25-33层之间，而且高层住宅的楼梯高度高。另外高层建筑有电梯及电梯前室占用了空间，也有安全通道楼梯占用空间，还有“管道井”“强电井”“弱电井”等公用设施都占用了空间。所以高层建筑较多层建筑的公摊面积要大得多。别墅是包括地下层在内的最多三层的独栋住宅形式，带室内车库。一般来说独立别墅没有公摊面积，联体别墅有较少的公摊面积。说了半天，你可能会觉得，如果高层按20%的公摊面积来算，也就是我20%的总房款是在为公摊面积买单。按照这种逻辑来看，那买房时公摊面积是不是越小越好呢？如上文所说，因为不同的住宅形态有着不同的公摊率的标准，一般来说，高层楼房的公摊面积往往都大于多层的公摊面积，主要的影响因素便是户型结构，几梯几户的户型主要决定了你的公摊面积。当然，公摊面积也受楼盘形态、物业类型以及公共活动区域大小的影响，具体情况仍需具体分析。公摊面积生活的舒适度高度挂钩，绝大多数购房者在买房的时候也都会在意公摊面积的大小。一味的追求更小的公摊面积可能会影响生活质量，如果开发商依照你单方面的期望将公摊面积不断减少，最终也只会影响到楼梯、走道、电梯、大堂这类的公共设施不断缩减，相信你也不愿收获这样的狭窄阴暗。所以开发商在做产品的时候，如果公摊面积在合理范围中稍微大一些，反而会让居住者的舒适度有所提高。尤其是高端豪宅项目，楼道、会所、大堂等都是小区品质的重要组成，购房者的体感会非常明显。但是，这样一来也牵涉到了购房者的付出成本，因此总的来说，小区品质、公区舒适度与公摊大小，是一个鱼与熊掌的问题。得房率，套内建筑面积（可供住户支配的面积）与建筑面积（销售面积）之比。换句话说，得房率越高，可供住户支配的面积也就越多。计算公式：得房率=（建筑面积-公摊面积）/建筑面积从这个计算公式来看，似乎公摊面积越小，得房率就越高，因此很多人会在买房时一味的追求高得房率，以为这样个人承担的公摊面积变小，其实不然。我们在看房时不难发现，现在很多开发商都存在着赠送面积，阳台、飘窗，半赠送、全赠送，这些都会被列入套内面积，如果存在着这样的计算方式，公摊面积并没有减少，得房率反而升高。比如一套建筑面积100㎡的户型，套内面积85㎡，公摊面积就是15㎡，得房率就是85%，如果开发商存在着10㎡的飘窗或空中花园的赠送面积，公摊面积仍为15㎡，但是得房率依旧是上升。很多人在缴纳物业费时可能并不清楚物业费包括哪些，稀里糊涂的就缴纳了相关费用。其实物业服务收费包括物业公共服务费、汽车停放费、特约服务费、代办服务费。其中物业公共服务费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定提供具有公共性的物业基本服务，向业主或物业使用人收取的费用。在《江苏省物业服务收费管理办法》中，涉及公摊面积的“物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护保养费用”、“清洁卫生费用”以及“物业共用场地、共用设施设备及公众责任保险费用”等也是明确在列。共用设施设备一般包括电梯、天线、消防设施、楼道照明、路灯、道路、绿地、水泵、非经营性车场车库（业主或物业使用人提供车辆停放服务的车位、车库）、监控安防设施、公益性文体设施、物业服务用房和共用设施设备使用的房屋等。且物业公共服务收费按房屋所有权证登记的建筑面积计算；尚未办理权属登记的，按房屋买卖合同记载的建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋面积不作为计费面积。在这其中就包含着电梯费这一支项，这个问题对于很多业主来说并不陌生，虽说并不是一笔大金额，但至少总得弄清到底怎么计算。一般来说，公摊电梯费的收取方式有两种：包含在物业费中、不包含在物业费中。按照《常州市市区住宅电梯运行维护收费管理办法》中规定，住宅电梯运行维护费按建筑面积每月每平方米0.4元乘以电梯楼层系数预收，电梯系数则是根据具体楼层而定，以单元为单位，为电梯受益业主的中间层系数为1，然后进行加减，系数不高于1.5，不低于0.5。很明显，对于购房者来说，取消公摊其实并不是一件100%“得利”的事。对于地方市场而言，取消公摊也绝不是计价方式变更这么简单的事情，它的背后，实际上还隐藏着推进房地产市场透明化、规范化、健康化的深层含义。但无论如何，取消公摊后的“所见即所得”，都能在一定程度上避免购房者因公摊面积计算和分摊方式不透明而导致的利益受损，也避免了很多开发商、物业与业主之间的矛盾纠纷。毕竟大多数人反对公摊面积，也并不是希望取消公共区域，而是想真正实现透明消费，维护自己的合法权益。买房卖房，先上常州住房![]()
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