不下决心培养思考习惯的人，便失去了生活中最大的乐趣。——爱迪生
10月6日，在万科.光年里做了一场资产配置分享会。
万科的业主关怀计划，留了一批座位给业主，粉丝很多没抢到预约，
现在分享一些片段。
距离上一次来余新已经过去一年了。
再见光年里，更是耳目一新。
万科不单给余新带来了新型的邻里中心住宅理念，
还带来了大飞碟这一科技感十足的城市服务配套中心，
更邀请了国际建筑大师大卫·奇普菲尔德亲自操刀改造的筒仓艺术中心。
这两座标志性建筑已经成为余新的地标，加上精心打造的商业水街，
余新人民有福了，成为了他们的政务、文化艺术和商业活动中心。
有时候饭局上碰到余新当地人，一直称赞，余新这下洋气了。
小区靠着天然的水系海盐塘，
出门就有滨水步道、亲水平台、滑板场、米粒广场完美的景观带和亲子互动体系。
我经常想，如果这个社区在上海，该是什么样受欢迎的存在。
光年里一期、二期均已交付，
走在小区里，外立面、架空层的各种盒子活动中心、绿化，
给我的感觉是跟万科城南的高端住宅隐秀湖畔不分伯仲，甚至个别细节还略胜一筹。
嘉兴万科不断地在为这个楼盘的品质加码。
我是提前到了，和项目负责人喝茶聊天，也了解了一下最新的情况。
谈起万科这家企业，
我个人的看法一直是，它是一家混合所有制的房企，代表了经济合作制的改革方向。虽然随着房地产市场调整遇到了一些困难，但我一直偏向于作为改革的旗帜，最终会渡过难关，现在形势也正在往好的方向走。
项目负责人介绍，
项目处于高铁新城，交通便利，离上海也近，除了周边的地缘客户，国庆期间上海客户过来看的也多，并且随着沪苏嘉城际铁路建设全力推进，这里会更加受上海客户的青睐。
同时一些市区客户追求品质高一点，总价低一点的，也都有来访。
整个国庆期间成交还不错。
接下来又参观了建面约183方的精装户型，
5开间的朝南户型，大面宽的朝南客厅以及主卧套房，各种家装品牌的加持，妥妥的一个舒适和奢华。
以前是粮仓，万科改造成了羽毛球场地和会馆，供业主使用。
(分享会太过热烈，内容太多，挑一些重点出来，以问答的形式方便展现)
Q:怎么看待这两年资本市场和楼市的回调？
A：首先，我们要看到整个经济结构在发生变化，在转型中前行。但是也依然不能忘记周期。
周期，以前被正统的经济学家简单的理解为经济上的，但霍华德.马克思提出了经济周期叠加心理周期。
也就是说心理会导致波动加剧，钟摆的幅度更大一点。
周期就像钟摆，左右摆动。
同时，我们得善于思考，
也就是在连续上涨很久之后（比如2021年的楼市和资本市场），
空间可能不够大了，要考虑是不是已经在山顶或者接近山顶了。
同样，在持续下跌了这么几年，我们要考虑下跌的空间是不是不大了，
一味看空的风险反而更大，是不是已经接近山谷了。
也就是说我们大约要知道自己在山的哪一边，
而不能一味跟随大众的线性思维。
当下，各种强力的政策出台，聪明的人应该知道谷底已经出现了。
Q:您经常提起沪深300指数低估，怎么知道它的高估和低估呢？
A:首先我们要摒弃标准答案的思维，也就是要用巴菲特的“模糊的正确要好于精确的错误”的理论。
沪深300作为中国上市公司的脊梁之一，紧跟宏观。
可以用过往的动态市盈率，和股债收益比来基本确定估值。
前者是跟自己比，后者是跟国债收益率比。
后者的计算公式，动态市盈率/100*十年期国债收益率。
你可以简单理解为，大资金在沪深300的股息率和十年期国债无风险收益之间跳跃。
过去十年的区间，这个数字基本在28-60%之间波动。
一般我自己在30-31%左右就开始慢慢定投，这一次最低跌到了22%，但这是叠加了很强烈的悲观心理导致的，不应该恐慌，反而应该坚持定投。【截止10月11日，这个数值大约在28%，大约。】
Q:说说定投？
A:定投一定是投在左侧，也就是一路套，一路投，争取底部筹码增加。但遗憾的是，人性依然，人们更愿意在牛市定投。
而我们之前在周期里讲过，越是涨，越是接近山顶，接下来就要下了。这是很多人亏损的根源。
Q:说说股票？
A:具体股票不会谈的，但是我们不建议没经验的散户买股，最好以ETF或者开放式基金的方式进入投资。
但是如果要买股票，看好某个行业，要买多几个，防止暴雷。
Q:清华附中的学区房值得买吗？
A:如果你读书要用，那肯定值得买。如果是投资，找到一个好的低点进入也可以。
事实上，在三线城市，未来的趋势，买书包房一定要买新的或者次新的学校，周围的小区要都不错，而且这个区块是政府扶持的。
未来随着小学生人数可能的减少，人们读书会呈现马太效应，强者更强，也更有吸引力，房子也更保值。
Q:怎么看待本次央妈的救市？
A:事实上，过去一年我文章里经常提，中央政府赤字率很低，有很强的能力加杠杆。
这是必然会发生的。
我们中国式父母的思维是藏拙，一开始偏向于不向子女展示力量，而是先让子女先处理，直到处理不了了，爸爸妈妈就会拿出钱了，这是中国人的传统思维，要深刻理解。
Q:有人说老龄少子化，以后房子就没价值了。
A：事实上一个论点，只要有一个证据能证伪，就说明这个论点不成立。
日本和韩国老龄少子化很多年了，但是东京和首尔的房价前几年一直在上涨。
老龄少子化，带来的是结构的变化，
所以我们要尽量买在一线城市、强省会以及长三角、珠三角的都市圈的强三线城市，嘉兴也算强三线城市，
未来人口流入依然是不可阻挡的。
Q:有房子在海盐和平湖，想换。
A:就战略上来讲，首选当然是省会杭州，但是如果资金不够，嘉兴市本级也是一个方向。
总之要往上换。
Q:问题是房子如果换的话，卖的话是亏的。
A:一样的，你去买的房子，无论是新房还是二手，人家也跌了好多。
Q:你认为接下来房子会涨吗？
A:其实，房子不像股票，每个价位都有单子。
比如小区里有人割肉卖120万，但是如果情绪好转，这套被买走了，上一个价位不是121万，可能就是125万，或者130万。
也就是说，我们通常上涨的时候以最高成交价来心理锚定，而下跌的时候，以最低挂牌价锚定，事实中间有一大部分价位是空的。
新房也是如此，一旦形势好转，开发商的优惠一取消，那是不是就是一种上涨呢。
Q:怎么看黄金？
A:事实上我前几次来光年里做分享会，就提出看好黄金，到现在已经涨幅超过50%了，
现在可能属于胜率高，但是赔率不高，空间不大的阶段了。
但是更远期而言，黄金依然是看好的。
Q:当下经济感觉不是很好，你为什么对楼市和资本市场保持乐观？
A:正因为感觉不好，所以才有政策加持，形势比人强，
另外，牛市分两种，经济牛和水牛。
2014-2015就是水牛。
同时水牛如果处理的好，也能转化为经济牛。
Q:10月8日要开盘了，我想冲进去买股票、基金。
A:这是很幼稚的想法。须知，如果不是职业交易选手能及时跑掉的话，普通人完全不建议这么做。
股市是一波一波的，你想想海浪涨潮，
它是以上-下-上-下-上这样的结构运行的，
你买在上的一端，而且是又是斜率很大的上涨阶段，那未来对应的一定是下，
所以稳妥的办法是在回调的时候买，切记切记。
Q:未来看好什么行业？
A:地产板块，由于救市，有估值修复的机会。
消费医药也有修复的机会和空间。
半导体和券商，短期涨幅太大，要等回调之后再看。
Q:当下刚需适合买吗？
A：上层提出了房地产止跌回稳其实就是一个指导。
刚需我认为当下适合买。
不单是刚需，我认识的做投资的大佬，会趁当下房价低廉的时候，问开发商侃侃价，多买一些做资产包，盘活现金流。
Q:除了城市和地段，买房还应该注意什么？
A:品牌和物业，必然得到足够重视。
随着房子的消费属性慢慢增加，人们会更偏向于服务，
比如万科这样的好公司、好物业，
以后更保值，转让也更方便。
Q:你对当下经济怎么看？
A:我认为现在就是弱复苏阶段，再加上层的一些强有力政策，
我相信未来以人民币计价的资本市场和楼市都会慢慢复苏。
（光年里建面约183方，解释权归开发商）
