（加西网综合）想象一下：您买了一套房子，银行为您提供一个利率，并且一率到底，让您在未来 30 年内保持抵押贷款支付稳定。
顺便说一句，如果你愿意的话，尽早还清也不用担心大额罚款。
如果利率大幅下降，您可以对该贷款进行再融资，以利用较低的每月还款额！
这是对美国大部分抵押贷款运作的方式。
加拿大联邦政府刚刚表示，政府对将美国这种按揭模式引入加拿大感到好奇。
在本周一提交的秋季经济声明中，联邦政府简短提到了在加拿大更广泛地提供长期抵押贷款的想法。
在“降低住房拥有成本”一节中，渥太华表示正在“审查”提供期限长达 30 年的抵押贷款的障碍，这是为借款人提供更多选择的一种方式。联邦政府现在计划启动磋商，探索将这些长期选择引入抵押贷款市场。
但专家告诉《环球新闻》，这是迄今为止美国房地产市场独有的模式——有些人称其为抵押贷款的“弗兰肯斯坦怪物”（Frankenstein’s monster），并警告说，将这样的产品引入加拿大绝非易事。
最重要的是，一些人表示，这些变化可能不会让潜在买家更负担得起房地产市场。
MortgageLogic.news 的抵押贷款策略师罗伯特·麦克利斯特 (Robert McLister) 表示：“大多数固定利率借款人表示，他们想要美国式的抵押贷款……直到他们看到利率的标签。”
加拿大和美国抵押贷款市场有何不同？
您可能已经熟悉加拿大抵押贷款的结构，以下只是简单介绍。
当购房者申请抵押贷款时，典型的流程是他们申请贷款，并在 25 年内偿还或摊销，不过渥太华最近实施了一些改革，使 30 年摊销更容易。
在这 25 年或 30 年期间，抵押贷款被分为不同的期限。加拿大房主通常会申请五年或更短期限的固定利率抵押贷款。
五年期满后，利率将根据续期时的市场情况发生变化，期限将重新开始，直至房主还清全部贷款或中断抵押贷款。
还有一些浮动利率可供选项，其利率在加拿大银行决定提高或降低借贷成本后直接波动。这些方案也有固定期限，通常在几年后续期。
但如上所述，在美国，目前最流行的抵押贷款选择是 30 年固定抵押贷款：整个贷款期间只有一种利率。如果利率下降，房主仍然可以进行再融资，他们也愿意支付一定的费用以获得更低的月供，但通常不要求在抵押贷款期间与贷款人重新谈判条款。
顺便提一下，这也是加拿大和美国近年来都经历过的那种加息周期对加拿大家庭影响更大的主要原因之一，因为他们更经常地在新环境下更新他们的抵押贷款条款，并适应更高的还款额。
美国也有浮动利率的选择，称为可调整利率抵押贷款。在贷款的剩余期限内，利率每年都会调整，有时是在介绍性固定期之后。
在美国，大多数抵押贷款也是完全开放式的，使提前还款变得更加容易，而且没有罚金。但在加拿大，大多数抵押贷款都是封闭式的，并且有固定的条件，规定何时可以提前还款，而且利率往往较低。
麦克利斯特指，由于加拿大金融体系的结构，如果抵押贷款在头五年后提前终止，放款人只能收取最多相当于三个月利息的罚金。
他说：“如果不修改加拿大的《利息法》，贷款人就会把借款人提前还款的风险计入利率，”从而使五年以上的抵押贷款变得更加昂贵。如果在头五年内取消更昂贵的抵押贷款，房主也将付出相当高的代价。
为什么美国可以提供这种 30 年期抵押贷款？
如果你是放款人，而你提供的是 30 年期利率不变的单一贷款，那么有很多原因可以解释为什么这可能是一个不太好的商业决策。30 年间可能会发生很多变化，如果央行利率上升，而你的借款人仍在支付较低的抵押贷款利率，那么你基本上就是在赔钱。
更不用说，贷款人的生活环境可能会发生重大变化，比如下岗，从而影响他们的还款能力。
菠萝抵押贷款公司（Pineapple Mortgage）首席执行官舒巴-达斯古普塔（Shubha Dasgupta）向《环球新闻》解释说，时间较长的抵押贷款会附加 “风险溢价”，以考虑到贷款提供时的这些未知因素。
美国的抵押贷款利率确实通常高于加拿大--截至周三上午，美国提供的典型抵押贷款利率约为 6.6%，而加拿大的固定利率产品则在 4% 左右的中低水平浮动。
但是，要在 30 年期产品中考虑到所有这些风险，美国的利率确实应该高得离谱。
加美抵押贷款市场的区别
下面是这两个抵押贷款市场的关键区别，它们使得美国银行能够提供负担得起的 30 年期抵押贷款： 房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）是两个由政府支持的实体，它们在维持美国南部住房市场运行方面发挥着重要作用。
这两家由政府资助的机构从贷款人手中购买抵押贷款，然后将它们打包，作为抵押贷款支持证券在金融市场上出售。
专家指这种做法为银行腾出了资金，使其能够发放更多贷款或为其他业务提供资金，同时还能为美国购房者提供成本高昂的 30 年期贷款。
这一体系支撑着美国住房体系的运作，其历史可以追溯到大萧条时期，这也是大多数美国房主可以获得比世界其他地方更长抵押贷款期限的原因。
加拿大没有这样的制度为发放抵押贷款的银行提供流动性，因此加拿大的贷款人必须在几年后重新谈判贷款条件，以保护他们的投资。
30 年期抵押贷款对加拿大人有利吗？
舒巴-达斯古普塔表示，如果没有像美国那样的政府资助体系，要想提供期限长达30年的抵押贷款，加拿大的贷款人将被迫收取极其昂贵的利率。
他补充说，如果考虑 30 年期抵押贷款方案，加拿大抵押贷款和住房公司和其他保险公司可能必须发挥重要作用，以减轻贷款机构提供如此长期贷款的风险，"这对他们的投资组合来说风险很大。”
在加拿大，房贷支付的稳定性和成本之间一直存在权衡。这也是五年期固定利率房贷在加拿大如此受欢迎的原因之一，因为它历来都能以可控的成本提供安心的保障。
抵押贷款策略师罗伯特·麦克利斯特 (Robert McLister)表示，加拿大的六大银行必须参与到在全加国范围内推行美国这种按揭模式的行动中来，他也质疑在消费者对长期抵押贷款需求不确定的情况下，六大银行会做出多大的努力。
他说："我预计不会有很大的市场，原因很简单：30 年期的利率将大大高于普通的五年期固定利率。“如果政策制定者不解决罚息风险问题，潜在市场就会更加萎缩。“
达斯古普塔认为，虽然美国的抵押贷款市场在长期稳定性和 30 年开放式抵押贷款的灵活性方面似乎对消费者更友好，但加拿大人确实受益于一系列期限较短且利率通常更易于管理的贷款。每隔几年续贷一次，让贷款人有机会确保借款人的信用仍然适合贷款条件，或根据需要做出调整，同时也让加拿大人感到宽慰，虽然低利率的好日子可能不会永远存在，但希望坏日子也不会持续太久。
他认为，加拿大拥有这一按揭系统对消费者和整个行业都有好处。
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