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国庆期间楼市异常火爆，售楼处人头攒动，二手房市场也开始蠢蠢欲动。
有些人对房价走势充满了希望，担心错过机会，而更多的人则忧心忡忡，卖房的怕房价继续上涨，买房的又担心买在高点。
过去几年的楼市起伏不定，让大家失去了清晰的判断标准，尤其是那些背负家庭重担的中年人，在面对购房或卖房这样的重要决策时，往往难以抉择、心中无措。
因此，今天这篇文章，将帮助大家重新梳理当前的楼市状况。
今年4月份，楼市情绪可谓是一片低迷，很多人都觉得房价要继续跌，但通过我手头的数据，我可以很负责任地告诉大家，房价已经见底了。为什么这么说呢？
因为在成交量持续缩减的情况下，大多数城市的房价开始出现“止跌”的迹象。成交量虽然不怎么动，但房价却没有再跌。为什么会这样？简单来说，该卖的房子早就卖光了，剩下的房主，要么不愿意贱卖资产，要么是自住的，根本没打算把房子拿出来卖。咱们拿一线城市来说，2021年，房价达到了历史巅峰，平均每平方米6.22万元。到了2024年一季度，这个数字已经掉到了4.1万元，足足回调了33%，几乎回到了2018年的水平。如果以2018年的二手房均价3.94万元/平方米为锚的话，2021年的楼市泡沫有58%，而到了2024年，这个泡沫就只剩5%了。每一次楼市周期，都是一线城市最早涨、最后跌。当一线城市的泡沫被彻底挤干净时，其他低能级城市的压力就更大了，泡沫挤得更狠，甚至会出现超跌现象。当初有人质疑，我也解释过，房地产是家庭财富的主要载体，70%的劳动力的财富都跟房市绑在一起。如果房价下跌了30%，首付泡汤，那就可能引发断供潮，消费也会大幅下降。要是跌了50%，那基本就是系统性风险了。后来我发现，说再多也没用，有些道理可能真的超过了一些人的理解，毕竟，财富也是遵循“二八定律”，懂的人自然赚，少数人才能从认知中受益。优胜劣汰，市场的法则从来没变过。所以，筑底意味着泡沫已经被挤出来了，房价短期内不会再跌得更狠。接下来有两条路：要么房价反弹，要么继续衰退。至于哪条路，就得看这个城市是扩张还是收缩了。像鹤岗和深圳，房价的表现就是两个极端。经济活跃的城市，房价波动更大，前几年跌得狠的，往往修复预期后又会涨回来。但那些经济不活跃的地方，房价既涨不动，跌也跌不多，长此以往，楼市就会慢慢走向下坡路。因此，在今年6月，我就告诉大家，基本面稳固的城市可以进场了，但其他城市的购房需求可以再等等，因为后续救市政策还在路上。在今年六月，我提出了第二阶段的判断：房价将进入“递增”阶段，而关键的转折点就在九月份的美联储降息。当时很多人还一头雾水：我们中国的楼市，跟大洋彼岸的美联储降息有什么关系？现在大家该明白了吧？这其实是一场大国之间的博弈，拼的就是谁能坚持得更久。结果美联储先扛不住了，九月份开始降息。而我们呢？也没闲着，紧接着打出了一套“组合拳”，从股市到楼市，连续不断的刺激政策相继推出，简直是“洪水猛兽”般的救市节奏。于是，股市率先狂飙。国内资本、外资机构齐齐调头，180度大转弯，纷纷看好中国市场。美国那边，对冲基金大佬David Tepper都公开喊话：“看向中国！”截至目前，海外投资者对中国股票的净买入数据创下了2021年3月以来的新高，连华尔街都给咱整了个“中国龙ETF”，盘后涨幅一度高达25%。紧接着，楼市的预期也迅速扭转。四大一线城市率先发力，限购政策松绑，存量房贷利率下调，这些都是历史性的高水平操作。国庆假期，广州和深圳的楼市简直火得不行，成交量翻了几倍，有兴趣的数据大家可以自行查阅。老读者们都知道，上半年我一直建议深圳的购房者抓住机会。为什么？因为深圳的经济和人口数据在今年表现得非常亮眼，房价也基本到底了。一旦市场预期逆转，深圳绝对是第一个上涨的城市。而且不光是国内人在买，海外资金也没闲着，资金流回的第一站就是香港，香港股市一涨，资金马上涌入深圳，开始抄底房产。你以为中东土豪只是有钱傻花吗？可别小看他们。前段时间，中东投资集团一举拿下了华南五大房企之一的中国奥园。苏州的龙湖·山河颂项目一开盘，白袍加身的中东富豪们便组团来参观。其实中东的投资精英们个个都是常春藤名校毕业，实力不逊色于华尔街那些大佬。今年，美国两大房地产巨头铁狮门和黑石集团也多次抄底国内资产。这可不是因为中国资产便宜就盲目入场，资本要看的是未来的上涨空间。如果没有上涨潜力，再便宜也是废铁；但一旦有了上涨的预期，便宜的资产就是潜力股中的“瑰宝”。在楼市方面，国外资本早已提前做好了布局，就像股市起飞前那样，许多大型机构已经重仓进场。尤其是在香港股市大涨之前。1、房价怎么可能涨？大家收入都没涨，买房还是个难题，全国人口还在下滑，失业率也高，凭什么说房市能起来？答案其实很简单，因为房市交易的从来不是“现在”，而是“未来预期”。这几天一线城市和部分二线城市的楼市为啥突然热闹了起来？这都是之前因为各种悲观情绪压抑的需求一下子爆发了。一部分刚需和改善型需求的购房者担心房价再涨，赶紧入手或者换房。另一部分则是炒房客，像江浙、华南、华东的家族资金都已经开始组团，在全国范围内抄底那些被低估的资产。每一轮楼市都是让那些能早早买房的人上车，然后等房价升值，把利润转嫁给那些后来再也买不起房子的人。那些一开始没买房的人，通常对房价上涨持排斥态度，他们对未来的预期是悲观的，对自己的收入也没什么信心。但他们没想过，一旦房地产复苏，各种救市政策陆续落地，经济逐步回暖，大家的收入预期改变了，买房的态度也会随之变化。等房价一路上涨，这些“空军”们的心理防线就逐渐崩溃了，最终迫于无奈只能贷款上车，结果往往已经错过了最好的时机，只能高位接盘。所以说，楼市跟股市一样，要么早信，要么永远别信，最怕的就是在两者之间犹豫不决。很多媒体说房价要全面大涨，但我可从来没这么说过。现在市场火热是因为政策刚出台，这意味着市场在交易“情绪”，而不是交易“价值”。情绪是感性的，但最终房价要回归理性，价值才是关键。所以，想知道你的城市房价未来走势，先扪心自问几个问题：你们城市的经济增长了吗？人口和资金有没有流入？产业有升级吗？城市基本面有没有改善？是不是处于国家战略红利轴心？地方财政健康吗？营商环境如何？如果这些问题的答案都乐观，那么从10月开始，你所在的城市就会迎来第一轮上涨，集中在核心区域。而明年3月之后，第二轮涨幅将从核心区扩散到周边区域，板块轮动式的上涨会接踵而至。因为房地产带来的不只是房子，还有资金。资金进入后，会助推产业升级，经济也会进入正循环。但如果这些问题的答案不那么乐观，那么你所在的城市可能也会涨，但涨幅更多是由情绪和营销气氛推动的泡沫行情。最迟到明年3月的“小阳春”之后，房价可能就要熄火了。一般来说，情绪交易周期大概持续半年左右。这期间，中介、开发商、业主都会借机炒作，推动房价上涨。很多人会选择在15%的首付和3%左右的利率下入场，尤其是均价1万多的房子，大多数人咬咬牙还是能买得起的。如果核心地段太贵，郊区的选择也很多。但是，一旦情绪周期结束，需求集中释放，后续购买力跟不上，房价就可能掉头向下。因此，我一直提醒大家，如果你所在的城市很普通，明年3月将是你最佳的“解套”机会！如果你能理解这个道理，明年3月把房子卖了，而别人以为房价还会继续涨，接了你的盘，那你就赢了。虽然我的楼市读者不少，但放在全国来说，懂这个“游戏规则”的人不过是沧海一粟。大多数人会被开发商和中介忽悠接盘，而你，因为信息差和认知优势，获得了这场博弈的胜利。明年的这波行情可能是最后一次解套机会了，因为越来越多的人意识到了资产腾挪的重要性。特别是这次一二线城市限购松绑，导致大量低能级城市的资金涌向高能级城市，反过来对低能级城市形成了“抽血效应”。记住，优质城市的博弈是“双赢”的，而劣质城市则是“零和”甚至“负和”博弈。并不是说一二线城市的房子就是永远的“避风港”，也未必如此。一线城市的房价相对稳固，即使老破小也开始有交易量，尤其在这两年经济形势不太好的背景下，越来越多的年轻人意识到一线城市就业机会的重要性，开始新一轮人才迁徙。至于二线城市，要看是头部城市、中部城市还是尾部城市，每个城市的故事都不一样。比如西安，GDP排名不高，但它是西北的龙头城市，国家重点发展的节点，未来大有可为。再比如天津，虽然GDP不错，但政策扶持少，这几年被北京虹吸得很厉害，缺少长期的人才支撑，房价只能在部分区域维持。再看厦门，曾经是沿海东部的风光城市，但近两年富人中心的地位受到了质疑，缺乏强劲的产业支撑，未来房价走势让人担忧。山东的青岛和济南，哪个城市更有前途？优势和劣势分别在哪？每个城市都有自己的逻辑，地段和区域的差异非常明显，绝不是一概而论的。写在最后：各位朋友，米饭商学堂秉持陈述事实的原则，一直希望写的文章可以揭露不公平事件，希望大家看到很多真相。可就是因为这个原因，之前被封一个月，为了防止失联，我们做了另两个有特色的公众号，会将不少的原创的深度文章分流过去，请扫描下方二维码关注。篇篇也都是精品。
