最近，中国房地产市场的困境已经成为经济发展的重大困境。自2021年以来，房地产行业经历了史无前例的低迷期，尽管政府出台了形象政策支持房地产，但市场状况无明显改善。
一、房地产市场与政策反应
2021年起，中国的房地产市场逐渐陷入困境，主要表现为高库存和大量预售订单无法交付。根据国家统计局数据，全国各地房地产开发项目的停工、延期现象普遍存在，购房者的不满情绪高涨，购买需求也随之下降。尽管政府推出“三支箭”政策，意在通过放宽融资条件、减免部分税费以及增加信贷支持等手段帮助地产企业渡过难关，但整体效果有限。高库存问题未根本解决，部分项目因为流动性紧张而无法继续建设，资金链危机导致地产企业面临资不抵债的困境。
政策支持的效果不佳，一些支持性政策往往存在盈亏平衡的要求。银行在发放贷款时对地产项目的回款风险更加严格，进一步限制了地产企业融资的渠道。同时，政府对地方房地产价格的稳定的要求，未能充分释放市场的价格调节功能，使得房地产市场的库存难以快速消化。截至2024年3月，虽然已有数千亿的授信，但实际放款还不到一半。可见，这些贫困政策能从根本上缓解房地产行业的系统性危机。
二、问题根源：资产负债表危机与市场结构失衡
房地产市场的低迷并不仅仅是表面上的供求失衡问题，根本原因在于资产负债表的持续恶化。房地产公司在过去依赖高杠杆进行扩张，在流动性危机出现后，成本上升进一步加剧了地产公司的财务压力，使其资产负债表恶化。在某些地区，地产项目的盈利消失，导致一些企业资不抵债，即将处于破产边缘。此外，由于贷款对地价、房价的高度依赖，其在调控中往往对房价扣减损失保留，防止房价进一步进一步上涨。这种市场定价机制的扭曲，使得市场难以实现自然的出清，未售和已售未交付项目无法通过市场调节获得新生。
从国际经验来看，日本在1990年代也经历了房地产市场的长期低迷。日本通过土地、房产的价格逐步增量，实现市场出清，历时十多年才将房地产市场的库存压力有效缓解。中国的情况有所不同。由于部分对房地产市场的依赖程度较高，价格大幅下跌会显著影响财政收入，这导致房地产市场始终无法彻底“出清”。政策的束缚、对市场信心的损害也进一步拖累了地产企业的恢复能力，形成循环。
三、财政支持的必要性与合理性
在当前房地产市场难以实现市场化出清、大量企业资不抵债的情况下，财政部门的介入介入成为破局的关键。财政支持不仅是一种有效的经济手段，也具备一定的合理性和道义责任。
1.稳定房价，修复资产负债表
可通过收储土地和未出售住房，略以市场清算价进行收购。这种方式在短期内能够减少库存、稳定价格，并消除房地产市场的下游压力虽然可能会造成部分财政赤字，但随着房价渐趋稳定，居民和企业的资产储备表有望得到修复，市场信心有望回升，从而支撑整体经济。
2.保障交底未交付项目，买家考虑
已售未交付的项目的人权益，中央财政可以提供部分财务兜底，尤其是用于项目完成的需求资金。这种模式在“保交楼”目标贷款中中已取得验证，通过专项债券申购资金，以优先交付购房者担保为目标。这种方式虽然有一定的财政压力，但能减少购房者损失，避免社会稳定风险，促进市场正常运转。
3.承担责任，发挥道义
房地产市场的困境前期一些调控政策调控密不可分，政府对市场流动性问题有一定责任。此前的政策使得地产公司流动性迅速枯竭，因此其低价资产出售、用大幅减免债务，进一步增强了资产负另外，中国的预售制度在全球少见，购房者需全额政府付款但交房无，对预售资金的监管不力也是烂尾问题频出的原因之一。因此，从道义角度财政救助的启动不仅是稳定市场的必要举措，也是政府责任的支持。
四、未来展望与风险管理
如果财政能够通过收储高库存、扶持项目等措施，使房地产市场的供需关系得到重新平衡，同时对购房者的预期积极做出引导，房地产市场的低迷状态逐渐得到改善。当然，这个过程中仍然需要注意财政风险，避免大规模注资导致财政负担过重，或者造成地方债务风险。
长期来看，财政支持应是阶段性的过渡手段。在市场信心恢复后，逐步退出以财政支持的救助模式，转向市场化运作，推动市场的可持续发展。同时，政府还需要对未来的房地产再次进行补贴制度，如改进预售制度、加强地方财政的诚信收入结构，减少对土地出让收入的过度依赖。
