一、美国总统大选对中国房地产的影响

前些日子美国大选落幕，对中国的未来发展有着直接或间接的影响。

在国际形势瞬息万变的背景下，特朗普的再次当选不仅搅动了全球资本市场的格局，也可能对中国的经济、汇率和楼市产生深远影响。尽管美国的政治变化看似遥远，但它的每一步都通过资本的流动影响着中国的财富逻辑。

那么现在尘埃落定了，对于中国房地产来说，有什么影响？

很多专家都分析过，特朗普上台特朗普政府可能延续此前的强硬对华立场，贸易摩擦或将加剧，投资者情绪变得更加谨慎。特朗普的经济政策可能导致美元走强，全球资金流动方向出现变化，部分资本或从中国流出。

但对于房地产来说，特朗普上台，明显利好更多。

当人民币贬值预期愈演愈烈，手握大量现金的投资者便会更加关注资产的保值增值，尤其是那些在经济周期中表现稳健的资产。

历史经验告诉大家，只有固定资产，才是抗通胀的利器。而房产，尤其是一线城市的核心地段房产，历来被视为抗通胀的“避风港”。

二、货币贬值的警钟已敲响，你的钱正在一步步缩水！

确实，把钱存银行是最省心的选择。不用操心房子的维护，也不用担心房价波动，每个月躺着数利息，多爽的事啊！

但问题是，现在的存款利率，连通胀都跑不赢。你以为你在存钱，其实手里的钱在不断缩水，在无声无息中被“偷”走！

而且美国已经在启动降息周期。

11月，美联储降息25个基点的概率竟然高达98%！这是个让人瞠目结舌的数字啊！而维持当前利率不变的概率仅有2%，这意味着市场几乎一致认为，美联储将会采取行动。

那么，国内降息也是难免。

举个例子，10年前100块钱可以买30杯奶茶甚至更多，现在你也许只能买10杯甚至更少，钱越来越不值钱，这是普遍趋势。

适度的通胀，能给市场带来活力，推动经济的发展；但如果太严重，可能就会像委内瑞拉一样，钱用麻袋装，一个包子都要几百万本地货币。

此外，与货币贬值有很强的相关性，还有广义货币（M2）。

我国3月末M2货币供应量破300万亿，这是什么概念。

• 达到100万亿：1956-2013年，用时57年；

• 达到200万亿：2013-2020年，用时7年；

• 达到300万亿：2020-2024年，用时4年。

按照同时间段统计，美国M2是150万亿人民币，欧元区118万亿人民币，日本30万亿。所以就数字看，中国的M2总量已经超过美国+欧洲+日本的总和。

再来理解M2增长与货币贬值的关系，我们不妨将经济比作一个巨大的超市。

在这个超市里，商品和服务代表实际产出，而货币则是用于交换的媒介。当M2增长时，意味着超市里突然多了许多“购物券”，但商品数量未变，这就形成了一种“多券少货”的局面。

在这种情况下，每个单位的货币所代表的购买力会下降，商品价格会上涨，这就是货币贬值的表现，也是通货膨胀的直观体现。

这几年我国的M2增长速度都是超过两位数的，这也意味着，理论上如果你没有找到一个好的投资标的物，那么你的资产，每年都会以两位数的速度贬值。

M2超发会导致货币贬值，这其中还有一个很重要的因素，那就是债务，尤其是地方债务，我国地方债务加上城投债加起来差不多在百万亿左右，这笔债务也算在M2之中，它不仅对冲了普通家庭的资产，也在一定程度上，让“全民负债”。

三、人民币加快贬值，买什么才最保值？

或许还有人会说，我拿钱来买股票、基金、黄金呢？

中国的股市，说多了都是泪。

基金当中，不管是重仓喝酒、吃药的消费股，还是代表国家战略的新能源，又或者代表未来世界的人工智能，有一个算一个，跌20%都算少的。

至于黄金，今年的表现是非常强势，可是，它受全球宏观环境影响，未来能否长期保持这样的涨势，也是个未知数。

这类资产都可以算作是流动资产，最大的特点就是变现快。

但是，从获利的角度来说，过高的流动资产比率也并非总是好事。

作为个人来说，过高的流动资产，比如比重过大的存款，会使得我们的资金贬值风险加大，同时增加机会成本，丧失获取高利回报的机会。

所以，事实证明，都不如房子这个固定资产。

四、12万亿元化债来了，房地产迎来利好

11月8日下午，十四届全国人大常委会第12次会议举行闭幕会，会议表决通过了全国人大常委会关于批准《国务院关于提请审议增加地方政府债务限额置换存量隐性债务的议案》的决议。

关键要点如下：

• 增加6万亿元地方政府债务限额置换存量隐性债务；新增债务限额全部安排为专项债务限额，一次报批，分三年实施。按此安排，2024年末地方政府专项债务限额将由29.52万亿元增加到35.52万亿元。

• 从2024年开始，连续五年每年从新增地方政府专项债券中安排8000亿元，补充政府性基金财力，专门用于化债，累计可置换隐性债务4万亿元。

• 2029年及以后年度到期的棚户区改造隐性债务2万亿元，仍按原合同偿还。上述三项政策协同发力，2028年之前，地方需消化的隐性债务总额从14.3万亿元大幅降至2.3万亿元。

这基本上重造了一遍中国地方财政系统。

时间则一直延续到了2029年。

化债行动对于地方政府来说，无疑是一场“及时雨”，减轻地方政府的债务负担，重塑经济活力，提升经济运行效率，更好地发展经济、保障民生。

如此巨量的资金砸下来，房地产也必将受益，预计将有相当一部分的资金流向房地产。而与地方债务紧密相关的房企更会从中受益。最近，不少地产股疯狂拉升，楼市信心又回来了。

除了化债方案以外，财政部也还有其他救市举措，比如：

再比如，专项债券支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房，正在制定细则，加快落地。这将大大有助于去库存，帮助楼市止跌回稳。

以上这些重磅举措，都释放同一个强烈信号——楼市稳了！

五、那么，买房真能抗通胀吗？

目前国内房地产市场整体表现平稳，房价走势稳定，房产泡沫成分相对较少，利率保持低水平，买房其实是一个比较明智的选择，很多人都选了这一条路。

不过，很多刚需估计都有过纠结，就是现在的首付不多，贷不了多少款也就买不到合适的房子，那能不能先攒几年的钱再买？

当然可以，但这要有个前提，就是你正处在收入快速增长的时期，确定性的能超过房价上涨才行。否则，有可能你攒的钱确实增多了，但能买的面积倒缩小了。

举个例子吧！城北的香格里拉，2014年左右该小区价格在5000多一平，而10年前，上虞的人均可支配收入不到4.4万。

到了2024年，香格里拉小区在经过多轮的跌价后，二手房均价仍保持在1.7万元/㎡，而上虞最新的可支配收入达到了81366元（2023年）。

如果你是个普通人，除非你能确定自己正处在快速增加收入的时期，否则大概率是跑不赢房价上涨幅度的，也就是你的工资跑不赢通胀。

那也就是说，晚买房不如早上车。

如果你花了200万买房，这200万还是你的，只不过从人民币变成了固定资产。

而且房产作为一种固定资产，通常具有较好的保值增值功能。尤其是在经济发展较为稳定的地区，土地资源的稀缺性决定了房产的价值相对较为稳定。即使在短期内房价可能会有波动，但从长期来看，房产的价值往往能够跟上甚至超过通货膨胀的速度。

对于老百姓来说，买房不仅仅是为了有一个居住的地方，更是一种对未来财富的保障。通过购买房产，可以将手中的货币转化为固定资产，从而在一定程度上抵御货币贬值的风险。

尤其是对于那些有家庭的人来说，房子是孩子上学、家人生活的重要保障。另一方面，房产还可以作为一种投资手段。

如果在合适的时机购买了房产，随着时间的推移，房产的价值可能会不断上涨。在未来需要资金的时候，可以通过出售房产或者抵押房产获得资金，或许会得到300万、400万，甚至更多，从而实现资产的增值和变现。

六、对普通人来说，什么样的房子能抗通胀？

虽然普通人抵御通胀的方式是买房，但由于房地产行业底层逻辑的转变，像过去一样，随便买套住宅就能跑赢通胀的时代已经一去不复返了。

将来还想通过买房抗通胀，必须得满足以下两个条件：

第一，房产持有的周期，至少也得5-10年以上，因为一个城市将来整体房价上涨的幅度，相比之前会更加平缓，投资房产获得暴利的时代已经过去了。

第二，选择城市核心地段的高品质房产，相比过去的二手房，在设计理念、外立面、园林景观、户型、精装、物业服务等方面进行了全方位进阶，品质更好也更保值，更能对抗通胀。

房改专家孟晓苏认为，房地产中期看土地，近几年，各个城市的地价还在涨。10月杭州又诞生新地王，地价50717元/㎡，破8年纪录！

在地价持续上涨的情况下，房价肯定要涨。

不仅如此，今年9月末，M2余额同比增长6.8%，比上月末高0.5个百分点，大量货币被资产价格上涨包括房地产价格上涨所吸纳。

所以综合而言，“看不到房价下跌的因素”。

很多人可能不知道，其实一直以来，房改专家都主张“房价上涨对老百姓是好事”。

因为一方面房价上涨使得很多人的家庭财富增值，另一方面，房价上涨吸纳了“超发”的货币，化解了通胀压力。

尤其是未来几年，通胀压力不断加大的情况下，意味着一个财富“大洗劫”的时代要来了，普通人更应该想方设法投资购买核心城市的优质房产标的来抵御通胀“吞噬”财富。

七、楼市大放水！买房好时机来了？

2008年，国家印了4万亿，以此来抵御金融危机，导致2009年房价暴涨；

2014年经济低迷，加大力度印钞，再叠加棚改，导致房价在2015-2018年暴涨！

2023年，经历了3年疫情，再加上全球经济低迷，国家开始疯狂印钞。

2024年以来，中央多次强调房地产的重要性，稳定房地产对于稳定宏观经济大盘至关重要。

“化债新政”的确对楼市并非直接刺激。最大的意义在于促进宏观经济转向，这也是救市核心。化债的终点，一定不是把债务抹除。而是用更优质的资产和更合理的需求（比如民生、医保）去承接更大的债务，推动经济扩张。

救市走到这一步，地方政策基本出尽，接下来必须靠宏观。

房地产起势需要“四件套+两条件”：四件套：认房不认贷、解除限购、降低首付、降低房贷利率；两条件：一线城市示范效应、宏观经济转向。

“四件套”已全部集齐，深圳、上海也出现了示范效应，就差宏观经济转向了。

所以，这次的12万亿政策是非常及时的。只不过，对于成交量价的影响，需要一定时间才能显现出来。

12月，还有经济工作会议召开，“杀招”少不了。如果对明年还悲观看空，就有很大踏空风险。

再次验证，今年年底之前，或许是置换的好时机。