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来自缅甸的商人M先生在清迈住了一个月。这是他第五次来清迈。
M先生当然是成功人士。而且是「无碍成功人士」。
所谓「无碍成功人士」，是我打造的一个定义。
首先，他们不缺钱。挣钱很容易，并且保持挣钱的能力。有自己的平台和上下游生态链。
其次，他有在世界各地走来走去的自由，不是那种出不去的人，也不是那种回不来的人。总之，世界上大多数国家都可以来去自如。
第三，他们的子女已经是世界公民——-从小受到极好教育，有海外留学经历，能够熟练使用英文，长期在海外生活，了解许多国家的普世价值。
第四，在国内和海外都有足够资产。
符合这四个条件的人，我称之为「无碍成功人士」。因为并不是所有成功人士都可以来去自由，都可以自由配置海内外资产。
M先生就是这样一个人。缅甸人。
M先生走过很多国家。这些年他走很多国家的目的，是为了让自己的资产可以留下来，不至于被稀释甚至被清空。
有钱人有有钱人的烦恼。穷人不需要担心的事，有钱人会牵肠挂肚。
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成功人士很在意自己的资产能够得以保存，能够得以增值，能够传给后代。
这些看起来很普通的愿望，在真实的世界里却经常遇到诸多困难。
首先，很多人都明白一个道理：略有小钱的时候，钱是你的，一旦钱超过某个额度，钱就未必是你的。
其次，你的钱在今天可能是合法的，在未来的法律政策下，是否依然合法？
第三点：你经得起倒查xx年吗？你预料得到明天倒查你的内容会是什么吗？
第四点：即便你的财产完全合法，经得起倒查xx年，你觉得在战争年代，有多少会变成战争经费？哪个国家会囤积大笔经费，而不是在战争发生后开始收民间的钱？
如今的缅甸，即便是农民工，也要缴纳25%的钱。至于富人的钱包，基本上就是国家的提款机。
第五点：在钞票大印发的年代，如何保护你的资产不缩水？
缅甸进入了内战。这就是M先生面临的现实。
第六点：战争一旦发生，还会允许你的钱自由流动吗？
缅甸就是金钱禁止流动的。因为战争开始了。早时候没有及时把钱转出来的，已经转不出来。甚至国内的转账也受到严格管制。只要你的钱在境内，想怎么卡你就怎么卡你。
缅甸的钱越来越没用。汇率每天都在跌。国外有些兑换中心已经不接受缅币了。
当然，很多缅甸人有先见之明，提前换成泰铢。他们会冒险带大叠泰铢现金，用背包背出来。
M先生当然不需要冒险背现金出境。他几年以前已经把钱转出去，存在清迈的盘古银行。
为什么是泰铢，为什么是清迈？
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M先生这次到清迈，是决定把主要资产配资到清迈，尤其是投资房产。并且把清迈作为自己的养老地。
为什么是清迈，不是纽约、加州、瑞士、新加坡、多伦多？
清迈距离缅甸很近。从缅甸坐飞机到清迈，正如从从昆明或成都坐飞机去清迈，转眼就到了。
甚至可以开车从陆地走过去。
缅北那片土地，其实以前就是泰国领土。那地方叫掸，掸就是泰族人。当然，那一带也有很多缅族人，很多华人。
泰国是华人最多的国家，清迈是泰国华裔最多的城市。更有无数居住在这里的中国人、欧美人、日韩人。如今的清迈，已经是非常国际化的城市。
信佛的泰国人和信佛的缅甸人一样温和。这让缅甸人、华人都觉得安心。所以他们更喜欢泰国，而不是马来西亚和印尼。
缅甸人更喜欢佛教文化区，他们也不喜欢来自孟加拉的信仰绿教的罗兴亚人涌入缅甸。所以罗兴亚人到现在依然被缅甸认为是「非法移民」，而没有被接纳为「缅甸人」。
清迈是一个宜居城市。
清迈的气候，白天略热，晚上很凉快。晚上的气温比曼谷低6度到8度。所以非常凉快。
清迈没有曼谷那种拥堵，汽车和摩托车都可以开到飞快。
清迈的物价远比曼谷低廉。生活成本低。
当然，对于M这样的成功人士，准备在清迈养老，除了宜居、安全、文化适应，一定还有更让他动心的理由。
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这个最重要的理由，就是在清迈买房，是一个可以让财产保值的地方。
清迈的房子价格非常便宜，不到曼谷和胡志明的一半，甚至比缅甸的仰光房价更便宜。
但是租金却不低。可以长租给养老休闲的人，或者读国际学校的家庭，也可以短租给游客。
合适的地段，长租的年租金回报率可以高达6%。如果不怕麻烦，短租可以有10%。
勤劳的人自己经营民宿，收入就会更高，可以高达15%——当然，其中包括很多自己的劳动力成本。
这个租售比，和世界上大多数城市相比，遥遥领先。
为什么欧美发达国家的房产不适合持有？
首先是房产税。比如德州的房产税2.8%，你的钱源源不断变成美国政府的钱。而泰国只需要交0.02%，只有美国的百分之一。
有些国家对外国人买房有各种限制。比如美国某些州议会通过法案，限制来自中、俄、白、朝的国民在本州买房。
有些国家对外国人购房征收巨额税收，比如新加坡对外国人购买私宅的印花税高达60%。
西方国家大多数要缴纳房租税。在德国，房租税是25%。在丹麦，是50%。你的房产不仅要缴纳房产税，连房租收入也有很大部分变成税款。
西方国家还有巨额的遗产税。比如在荷兰，各种遗产如果给孩子继承，遗产税高达55%。
在欧美国家，出租房保护租客很严重，随时可能遇到租客不交房租还不能把他赶出去的情况。
所以，很多欧美人并不愿意买房，宁可一辈子租房住。
在泰国，没有这些问题。
投资泰国显然是海外资产配置的极好选择。泰国也非常欢迎外国人来购房。
想买房的外国人太多，泰国毕竟土地小，如果完全开放，恐怕房价和地价都会飞涨，引起底层泰国人的愤怒，所以外国人不能直接拥有带地的别墅，要用各种合法手段变相持有。泰国的公寓，也只允许49%的面积卖给外国人，51%只能卖给本国人。
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清迈某房地产公司销售经理W先生介绍说，今年一月以来的统计数据，他们的新客户以缅甸人最多。排第二的是台湾人。
在这以前，买房最多的外国人是中国大陆人。毕竟有十四亿人口基数，以及庞大的中产阶级。
缅甸人大量到泰国买房，最主要的原因当然是战乱。
台湾人到泰国买房人数大增，一方面是因为台湾房价贵到毫无性价比，远不如泰国房产实惠，另一方面也是对国际形势紧张的忧虑。
W先生以前在杭州做房地产销售。在过去那些房价飞涨的年代，大家都买疯了，那时候，买房的中国人个个心比天高，买个房就指望过几年价格翻一倍。
那时候你让中国炒房族到清迈买房，是不容易说服他们的。毕竟这里的房价太稳了，基本上不变。炒房客只想靠高杠杆赌一把，几年就资产翻倍，他们对于租售比高达6%的清迈房产都不屑一顾。
当然，现在大多数炒房客也已经没钱到泰国买房。原因很简单，炒房族的钱基本上都套牢了。他们也不喜欢全款买房，喜欢高杠杆。
但是中国也有很多像缅甸的M先生那样的成功人士，他们并不相信「炒房暴富」的神话可以持续，而是以「租售比」作为他们的投资选择。
最近在泰国买房最多的是上海人。他们一般不直接买很多，而是先买个小公寓，既可以做「特殊时刻的海外应急居所」，也是试试水。尤其是经历过早上六点就要上网买菜的上海人，坚信海外是必须要有个地方可以住。
泰国的小套公寓也就是人民币几十万的价格，对于上海人是很小的一笔钱。看看收益好，然后就会继续投，把上海的多余房产转化为海外房产。
「一线城市永远涨」这种故事已经不存在。也没有很多新生婴儿去接盘未来的房子。
房子最终还还是要回到「房住不炒」的理性思维。所谓投资，租售比永远第一。
这大概就是清迈成为这些人海外资产配置的原因吧。
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