◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 掘金酱
日本楼市的复苏，是否昙花一现？
当有这种疑虑的时候，最好的验证办法就是别去看个人买家的喜好，要去看顶尖投资机构的资金动向。
“他们”对日本房地产有多少信心和诚意，便会自动往里投入多少真金白银。
正如，黑石集团在不久前斥资4000亿日元，完成对东京市中心的一笔收购计划，给2024年末的日本楼市，再添一把火。
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据日经新闻报道，就在上周，黑石集团这家全球最大另类资产管理公司，将以约26亿美元（4000亿日元）的价格，从西武控股手中收购位于东京市中心的一个多功能商业综合体——东京花园露台纪尾井町（Tokyo Garden Terrace Kioicho）。
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此番收购规模，不仅是黑石迄今为止在日本市场最大的一笔交易，还创造了外资在日不动产（单笔）投资资金的最高纪录。换句话说，黑石带头，把海外机构对日本不动产的押注推到了一个全新的高度。标的物东京花园露台纪尾井町，位于东京市中心的千代田区，占地面积达到约23万平方米，是一个包括超甲级写字楼、高端住宅、豪华酒店、会议和婚礼场所等丰富业态的资产项目，同时还保留了旧李王家东京宅邸这一文化遗产。黑石计划在未来几年向该综合体投资数十亿日元，以翻修设施，进一步提升其价值，说明这是为了长期持有，并非短期炒卖。还有，值得注意的是，综合体那一栋36层高的办公楼，目前出租率达到100%！也许之前已经有不少人了解过，日本不动产能够吸引全球投资者的关注，主要理由无非两点：1.趁着日元处于历史低位抄底日本资产；2.日本能够提供发达国家中最宽松的融资空间；但其实还有一点很容易被大家忽略：那便是，日本稳定出色的租赁形态。对日本房产最近的投资动向、区域选择、房价租金走势、新房二手房对比等资讯感兴趣的朋友，我们团队整理了一份《日本房产投资介绍的基础入门资料》，可以下方扫码领取阅读：据房地产服务巨头世邦魏理仕（CBRE）今年12年最新的统计报告显示，日本全国范围内城区商业设施空置率保持低水平，当中东京尤为突出。在银座、涩谷、心斋桥等9个主要区域中，有5个区域7~9月（第三季度）的空置率低于1%。在各个主要城市要么因高利率、要么因经济低迷或人口锐减等等原因，使得办公楼、店铺等商业地产进入比惨阶段，空置率居高不下时；低于1%的空置率意味着什么，又藏有多少资产潜力，想必不言自明。银座的商业设施空置率为0.7%，是自2016年10~12月（0.6％）开始调查以来的第二低水平；涩谷也下降到0.4%；大阪心斋桥的空置率为零，因黄金地段的大型空置区域已全部租出，心斋桥自2018年10~12月以来第二次降至0%。
据日本观光厅统计，2024年1~9月的入境游客消费达到5.8582万亿日元，已经超过了创下年度最高纪录的2023年。而且预计赴日旅游需求还会进一步得到刺激，租户们纷纷入驻商业设施，各大品牌在日本开店意愿也正在增强。游客的购物需求，刺激租户入驻，租户的入驻需求，刺激集团购置不动产。以租金最高的银座为例，1平方米的平均租金为7.96万日元（约合人民币3768/㎡）。CBRE机构预测一年后的2025年同期，银座的平均租金可能还将升至每平米8.42万日元。回顾这一整年海外各大资产集团对日本的投资，可不止黑石。还有高盛对日本商业地产和住宅地产两手抓，紧接着还有来自新加坡、香港、中东等资本，以及国内马老师的云峰基金。涉及的投资项目从办公楼、酒店、高尔夫球场、住宅等不一而足，全面开花。《海内外投资在日本的主要房产交易》以亿日元为单位计算能够得到众多巨头们的统一行动，来去无非四个字：有利可图。恰恰凸显了他们对日本房地产长期看好，以及对日本经济（企业业绩恢复）的信心。所以，对于普通人而言，最稳妥的投资方向绝对是抄大佬们的“功课”：像是如果有资产出海分散布局的需求，不妨首先考虑日本。因为该国货币处于低位，投资门槛宽松，但房地产表现火热，超过诸多地区；其次，如果买不来类似店铺、旅店、民宿等商业不动产（得考虑到投资运营的需求），投资核心区的公寓或公寓小楼，简单收租肯定不出错，都是瞄准了日本之后对“人”的需求；还有，达到一定条件的，尽可能去套利日本的低息杠杆撬动更高收益，对于私人买家来说，申请房贷起始资金不算高，4、500万人民币左右足以。不用担心日本楼市的发展趋势，随着日元和利率的变动，有起伏是正常的，但复苏是长期的，当然分化也注定是长期的，也正因如此，好资产绝对越少价格越高。22和23年入场的投资者们，收获成果已可见，24年入场的投资者们，何尝又不是等待后续几年日本楼市的果实呢？如果你也对日本资产配置感兴趣，想知道日本不同区域、不同房产类型、不同事业类型该怎么投资，或者外国人怎么申请低息贷款，可以扫码联系下方微信，一对一详细沟通咨询，解答你所有的疑问。
