来源：真叫卢俊
楼市下行期，住宅卖不动，没想到写字楼反而更吃香了。最近，新疆国资购入上海人民广场写字楼的消息引发热议。
有意思的是，新疆国资出手并非个例。这两年，多个外地国资纷纷在上海下场买楼，瞄准的都是核心区位的优质资产。
原来手里握着大把现金，动辄几十亿的物业交易，除了我们熟知的煤老板、水泥老板、钢铁大王，还有各个地方的“国家队”。
01.
都是哪些国资在上海“买买买”
事实上，新疆国资上海买楼并非是最近的交易，而是早在去年年底就完成了，只不过近期才被披露出来。交易的华旭国际大厦（Plaza336）地处人民广场和人民公园的东北角，毗邻世茂广场、来福士广场和南京路步行街。
这样的地理位置可谓是绝佳。
总面积3万余平米，定位于休闲、娱乐、办公于一体，其中1到4楼为6000平米的裙楼商业，5到20楼是甲级办公楼。
官网显示其目前入驻的企业有华旭投资、新瑞医疗、伍兹贝格建筑设计、东芝电子、倍通医药等。
早在2009年，一家民营地产开发商——新疆三联企业集团就收购了这栋楼。去年，这家房企由民营转为了国有独资，实控人正是新疆维吾尔自治区国资委。
因此，三联集团持有了这栋楼14年后，在去年年底，将其转给了新疆维吾尔自治区国资委，交易总价据传在20亿元左右。
全部股权变更完成后，企业类型也由此变成了国有独资，并在7月发布了公开招标。除此之外，根据公开资料，我们还整理了部分大宗交易的名单：
来源网络资料，仅供参考
可以看到，河南、山东、浙江、福建和江苏等地的国资都有出手，交易标的以市区热门商圈的写字楼为主，也有产业园区的办公楼。
究其原因，主要因为写字楼相对标准化，运营成本低，流动性更好，可以同时满足自用、税务、接待、资产配置等多种功能。
直接点说，就是“好管理”。
从成交金额来看，基本都在20亿元以下，面积也低于5万方，有的交易还打包了写字楼的车位在内。像河南财政厅全资控股的子公司，从豫园股份手中收购的普陀星光耀广场二期1号楼，一并买下了部分车位，支付的对价高达3600万元，价值不菲。
而福建三明作为沙县小吃的发源地，当地国资则更为直接，一买下杨浦互联网教育大厦就命名为“三明大厦”。大厦不仅设有三明城市展示中心，还开出了沙县小吃在上海的旗舰店，面积足足有300平方米。
当然，上海还有不少酒店因为建于优质地段，凭借收益率稳定的优势，也日渐受到众多资本的青睐，同样成为国资央企收购目标之一，包括宝格丽酒店、万达瑞华酒店、凯宾斯基大酒店、五角场智选假日酒店等。
山东高速就出资约3.3亿元，买了浦东金桥万和昊美酒店30%的股权。
北京银行则是进行了房产“置换”，一边把原有的上海办公大楼出售，一边购入了位于黄浦江边的绿地万豪酒店。预计未来，该酒店的一部分将会改造，作为北京银行在上海的总部办公使用。
这一系列动作表明，多地国资正在积极布局和投资于上海的核心商业地产。
02.
上海这两年的大宗交易有多火
这些大宗交易之所以受到万众瞩目，主要是因为金额实在太过庞大。就像豪宅是楼市的风向标一样，总价高、价值大的大宗资产，在资产端也有着不言而喻的重要性。
而在国资诸多交易的推动下，上海这两年的大宗交易市场维持了较活跃的成交，成交数据也证明了这一点。
据仲量联行的报告显示，整个2023年，上海共产生了超过140宗大宗交易，总成交金额约941亿元，远高于2022年的836亿元。
其中去年第四季度出现“翘尾”行情，成交总金额达460.5亿元，占据了全年49%的份额，成交量更是较2022年同比增长74%。
图源仲量联行
今年上半年目前一共录得50宗交易案例，第一季度23宗，第二季度27宗。第二季度的总成交金额，较第一季度几乎实现了翻倍增长，单笔平均成交额更是再创新高，多宗交易呈现出高溢价趋势。
像黄浦区的原华美达酒店在6月进行的第二次拍卖，就吸引了6个竞买方举牌多达19轮，最终以4.26亿元成交，相较起拍价3.24亿元，溢价率高达31%。
戴德梁行则统计，上海上半年大宗交易以内资为主，占到全国总成交金额的78%，为近三年来最高占比。
图源戴德梁行
内资投资者包括民营企业和国有企业，有更早和更多的机会去抢占市场，投资活动都展现出了明显的增长势头。
港资和外资买家有所减少，仍处于谨慎观望状态。
上半年最大的一笔交易就是香港领展地产基金，以23.838亿元收购了上海七宝万科广场50%的股权。
那么，这些“国家队”，为什么只盯着上海买呢？
近年来这类收购活动的增加，主要与地产市场的下行周期有关。
一方面，相关企业有出售资产的需求，以缓解资金压力，以往非常稀缺的核心资产也被放到了货架上，而且价格还有谈判空间，流动性有所提升。
另一方面，外地国资也有进军上海的想法，手握重金。他们看准了上海核心区域的办公楼和酒店，这些“优质资产避风港”不仅有稳定的租金收益，还具有保值增值的潜力，还可以作为“招商飞地”使用，助力地方政府积极融入经济较发达地区。
因此，外地很多地方政府、国资委、新区管委会、产业园区都持有上海核心地段物业。
不仅是上面提到的浙江宁波、福建三明，还有江苏的高邮和盱眙，浙江的嘉兴、余姚、衢州、海宁、安吉等地。这样一来，政府的点对点招商，也催生了大量总部独栋购置，推升了整体市场交易额。
2024年上半年内地大宗成交金额占比，来源克而瑞
全国范围内来看，上海一直是大宗交易金额最高的城市，大幅领先于北京、广州和深圳等城市。
在多方合力下，下半年上海的大宗交易表现也值得期待，今年总金额有望超越2023年、突破千亿大关。
03.
背后都有哪些原因
短期来看，外地国资在上海买楼，为“招商飞地”模式的实施提供了有利条件。
“招商飞地”指的是两个相互独立、经济发展存在落差的行政地区打破原有行政区划限制，通过跨区域的行政管理和经济开发，实现两地资源互补，经济协调发展的一种区域经济合作模式。
对于江苏、浙江、河南、四川等地，上海作为中国最大的经济中心城市，确实有作为“飞地”的资本，是他们学习的一个典型样本。
来源网络资料，仅供参考
以大虹桥核心商务区为例，在民营地产开发商大规模撤出之后，多个长三角包邮圈范围内的城市，在大虹桥周边收购或租赁了一批办公物业，积极设置分支机构如招商平台和驻沪办，搭建了连接江浙沪的桥梁。
一年多前，宁波的海创集团以5.1亿元，收购了位于上海虹桥世界中心的D1栋写字楼项目。
该集团由宁波前湾新区管委会100%实控。这栋建筑曾是四川蓝光集团的上海总部，于2019年购置并进行了大规模装修改造。2020年，蓝光集团还委托招商财富对该项目发行了类REITs（不动产投资信托基金）。海创集团收购后，使其成为宁波生态园在上海的重要桥头堡，吸引长三角地区以上海为中心的人才、商务和资本等优质资源。
长远来说，在二三线地产市场疲软的当下，外地国资也希望通过配置上海的核心资产，实现全国范围内的多元化发展，降低依赖单一市场的风险，优化自身的资产结构。
此外，这些年地方上不少民营房企因为流动性问题，企业性质转为了国企。
比如三湘印象的实控人，就在去年从黄辉家族变更为湖北国资，新湖中宝、世荣兆业的实控人也在今年，分别变成了浙江衢州国资和珠海国资。
这些民营房企之前所购置的办公楼，也就变成了当地国资所有，就像开头提到的新疆国资一样。
写在最后
总的来说，多地国资奔赴上海买楼的原因是多种多样的，市场因素、资产保值增值，还有一些经典案例的推动。
这些共同作用下，使得上海成为国资投资的重要目的地，市场上不仅有各地国资、央企，还有能源大户、港资和外资等等，买家类型愈发丰富多元，涵盖了金融、互联网、康养、食品、建筑、科技等领域。
他们不光关注办公写字楼等传统物业类型，还将目光投向了酒店、科创园区等多种物业类型。
大宗交易市场从不缺“买买买”的钱，而是缺乏合适且优质的标的。接下来，预计还会有更多资本和主体，投入到一线和热点城市的核心资产中。
