澳门壹号广场夜景（除特殊标注者外，本文所有图片皆由作者近期拍摄，为保证视觉效果未加水印。）在澳门，商业地产与博彩业有着千丝万缕的联系。赌场设在购物中心与酒店里，只是这种联系的表象而已。事实上，澳门的赌场与酒店、购物中心早已形成一种互利共生的生态系统（称之为度假城），其运转逻辑（商业模式）几乎是一个「完美的闭环」。
趁着疫情期间酒店比较便宜，月初我去了趟澳门，粗略考察了八九个重要购物中心，本文即是考察成果，借此和国内同行分享一些感受与看法。说来也巧，在此之前，我似乎还从未在国内商业地产媒体上，看到过系统性介绍澳门商业发展情况的文章，甚至连简要介绍单个项目的文章也很少见。（要想了解澳门的购物中心，似乎只能在小红书、大众点评等平台上，看C端消费者的零零散散分享，但内容往往较浅。）一是考察不够方便，尤其是疫情发生后，往来通关流程更加麻烦。
二是印象中澳门最大的特色是博彩和旅游，此前很少听说澳门的商业有过人之处，不像香港，购物天堂的称号闻名遐迩。
三是澳门本土主流开发商几乎没有在内地布局商业项目，导致人们对其关注度较低。
总之，很多同行对澳门的无论是开发商还是购物中心，都比较陌生。因此，这可能是业内第一篇比较系统地介绍澳门购物中心的文章。希望本文能多少弥补上面所说的「缺憾」。![]()
需要强调的是，放眼全中国，恐怕很少有哪座城市像澳门一样，市内众多购物中心（无论其体量大小几何、开发商来自何方）身上普遍具有某种明显的共同点，而且这种共同点对所有这些项目都产生了既深刻又深远的影响。正是这一特殊现象，使得这样一篇文章（不是逐一介绍各项目而是梳理其多个维度上的普遍性）的写作成为可能。澳门最主要的商业项目，大概有10个左右，都是休闲娱乐综合体（大型度假城）里配套的商场，基本上没有单体项目（新八佰伴是个例外，但严格来讲它其实是百货大楼，而非购物中心。）因此，介绍澳门购物中心时，无论如何都绕不开各大度假城。![]()
另外，澳门购物中心在建筑、空间、硬件设施、场景、主题、品牌、业态、服务、体验、数字化、活动以及细节等诸多方面，与国内商业项目有不同程度的明显区别。这些区别源于项目开发理念、开发导向的迥异，但这两方面还不是最根本的，最根本的是澳门的人口、经济、土地、交通等基本面，正是这些因素最终决定了澳门购物中心的种种特点。因此，让我们从根上逐层来看。（关于澳门的基本情况，大家可能已有了解，不然，也可上网进一步了解，以下只做简要介绍，以说明这些因素是如何影响澳门购物中心的发展的。）先说土地。早期的澳门土地面积非常小，仅有11平方公里左右。葡萄牙人占领后，随着澳门对葡的重要性逐渐提升，澳门人口也越来越多。受限于狭小的土地面积，澳门开始填海造陆，从此一发不可收拾。1999年澳门回归时，面积已达23.8平方公里。之后继续填海造陆，将土地面积进一步扩展到了如今的32.9平方公里。总之，整个城市近三分之二的土地是造出来。下图很直观地将此过程展示出来：![]()
土地资源稀缺，使得澳门寸土寸金，购物中心的开发成本也极高。这也导致澳门最主要的购物中心几乎都位于大型度假城中，因为背后的开发商不差钱。某种意义上，如今澳门不少商业综合体包括其中的购物中心都可以看作是「海市蜃楼」，因为都是建造在填海造陆而形成的土地上的。再说经济。众所周知，博彩业与旅游业是澳门经济的左膀右臂，其中博彩业又是绝对主力，考虑到其对澳门经济的贡献度，用「一家独大」来形容也不为过。2017年澳门博彩业收入突破330亿美元，是美国赌城拉斯维加斯收入的三倍多，成为全球第一大赌城。日中则昃。近年来，基于各种原因，澳门博彩业逐渐萎缩，但是至今依然占据澳门经济的半壁江山。发达的博彩业，势必对商业以及购物中心的发展带来深刻影响。![]()
不经意间映入眼帘的「娱乐场」；新濠天地购物大道一景在澳门，商业地产与博彩业有着千丝万缕的联系。赌场设在购物中心或酒店里，只是这种联系的表象而已。事实上，澳门的赌场与酒店、购物中心早已形成一种互利共生的生态系统（称之为度假城），其运转逻辑（商业模式）几乎是一个「完美的闭环」：奢华的酒店与高端的商场是吸引大部分旅客前来体验的「第一因」，在此过程中二者为赌场源源不断地输送着玩家与财富，使得赌场及其背后的利益集团赚得盆满钵满，然后集团就有能力也有动力建设更多更豪华的度假城，吸引更多游客前来旅游、购物、消费，以及最重要的——进娱乐场投注……在此过程中，即便有少数玩家例外地赢了钱，也难免会去商场或者酒店挥霍一番，将赢来的一部分乃至全部再还回去。总之，这个系统就像一个无限循环、永不停息的「印钞机」，推动着澳门经济不断向前发展。再说人口。澳门地小人多，33平方公里的面积上生活着67万余人，弹丸之地的澳门人口密度早已位居世界前列。不仅如此，每年从世界各地涌入的旅客平均达3000万人次，在给澳门带来巨大商机的同时，也对城市各项基础设施造成巨大压力与挑战。![]()
说完经济和人口，来看一个与两者密切相关的指标，人均GDP。在2019年的人均GDP世界排名中，澳门以92492美元的数值位列世界第二，仅次于全球最富有的卢森堡，是北京的数倍。这么高的人均GDP，说明了澳门人很有钱，当地的商业以及购物中心自然很发达，事实也的确如此，然而两者却没有表面上看起来的那种直接因果关系。因为人均GDP这个词嘛，大家都懂的。澳门的财富很大比例属于那些豪门巨富。事实上，澳门普通民众的生活质量并没有那么高，消费能力也有限。![]()
因此，澳门的商业以及购物中心，在很大程度上依靠外来游客才变得如此繁荣发达，近些年大陆游客绝对是不容置疑的主力大军。数据显示，前往澳门的游客中，中国内地旅客的占比已从2000年的22%飙升至2019年的71%。这种现象，导致澳门购物中心在很多方面都会针对内地游客做出调整、改变甚至迎合。最直观、明显的感受是，在澳门购物时，店员都会说普通话，而且大部分人说得非常标准。甚至有时候，店员之间互相沟通、聊天也用普通话。另一方面，支付宝、微信支付等都已普及，即使是街边小店也是如此。澳门没有地铁，最主要的公共交通工具是公交车（每次收费6澳门币，不论远近），此外还有一条轻轨（11座车站均为高架站）。![]()
因此，澳门的购物中心也完全没有所谓的无缝接驳地铁一说，商场楼层也大多建在地面及以上，很少有地下层。这是澳门购物中心在建筑楼层方面的一大特点。另外，由于澳门面积很小，公交车站点之间的距离也较短，有时候步行完全可以替代公交，尤其是在逛同属一个片区的金沙度假城、新濠天地、新濠影汇时，坐车似乎还不如步行方便。讲完土地、经济、人口、交通这四个基本面，再聊聊开发理念与开发导向。正如上文所说，博彩与旅游是澳门经济的左膀右臂，因此，澳门有多座大型综合度假城、度假区、度假村，名字不一。方便起见，本文统一以度假城来指代。这些业态丰富的度假城，大都涵盖多座五星级乃至奢华酒店、购物中心、会议中心、娱乐场（通常所说的赌场），但较少有写字楼，少量包含住宅与公寓。
可以看出，购物中心，只是其中的一部分，其在各大度假城中的重要性，或许要亚于娱乐场。或者某种程度上也可以说，无论是高端酒店还是商场，或者其他旅游、服务设施，都起着给赌场引流的作用，作为赌场的配套设施而存在。事实上，赌场设在商场或者酒店内，是澳门最普遍的现象。![]()
因此，澳门的购物中心并不是纯粹的商业，其开发理念、开发导向，都有「赌」的因素存在。最明显的地方在于，澳门很多购物中心中都有专设的博彩区（当地称之为娱乐场），甚至一些购物中心的建筑设计、动线规划某种程度上都是以赌场为核心，有意无意地引导顾客进入其中。![]()
以上2图：巴黎人购物中心L1、伦敦人购物中心L1平面图，可以看出博彩区所占面积之大；作者拍摄自商场购物手册。
比如在威尼斯人购物中心，娱乐场就设在整个商场的最中央，且通过辐射四面八方的通道与购物区连通，大有「条条大路通罗马」的感觉。这种设计背后的用意不言而喻。无论你在哪条路上逛，总有一刻会绕到娱乐场门前……![]()
威尼斯人购物中心L3平面图。图中中央的瑰丽堂即通往娱乐场的入口，可以看出该层乃至整个商场都是以之为核心来建造。作者拍摄自商场购物手册。下面，我们分别谈一下这种特殊的开发理念、开发导向，是如何影响、塑造澳门购物中心的方方面面的。澳门购物中心的建筑形态比较单一，基本上都是封闭式盒子mall。这些年内地商业地产界流行的各种玩法，如开放式街区、街区+mall等都不存在。原因也很简单，一是澳门土地面积小，寸土寸金，而开放式街区往往需要「浪费」很多面积，导致开发成本高企。二是封闭式空间更有利于把客人圈住，再通过场内各种精心的设计与引导，将顾客引流到娱乐场中。![]()
另外，（包含）开放式街区的项目，主流客群往往以当地居民为主，注重休闲氛围以吸引顾客经常游逛。而澳门购物中心主力客群则以游客为主，消费目的性更强，因而对休闲氛围的要求并不高，甚至某种程度上休闲感太强反而不利于销售。不过，即便都是盒子mall，澳门购物中心也与内地的盒子mall大有不同。尤其是从外部远眺或者鸟瞰时区别更加明显。因为澳门购物中心的盒子mall并非我们常见的那种千篇一律的当代建筑风格的盒子，而是充满哥特风、巴洛克风等等，颇有异国风情。![]()
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澳门购物中心似乎很少讲究「定位」，更不存在各种穷尽词典而琢磨出来的五花八门的定位语、slogan等等，有时候甚至让人怀疑澳门购物中心连「差异化」的需要都没有。在澳门，你经常会发现，很多一街之隔的商场，都引进了一堆同样的国际一线大牌。这在内地几乎是不可思议的事情，也是内地同行学不来的。![]()
毕竟客流量太大了，再加上来者消费力都不俗（我是个例外），再雷同再繁多的品牌（何况还是大牌），都能消化得了。开个玩笑，也许在澳门干招商很简单，别的不用多考虑，只管引进大牌就可以了。说远了，回到定位与主题上。在澳门，由于很多购物中心本身属于度假城的一部分，而各大度假城又各有主题与特色，并且在设计、建筑时，已将这些主题与特色融入每一处细节中，因此，购物中心自然也就带有明确的主题与特色了。比如，整个金沙度假城以「小欧洲」为主题规划打造，其内的威尼斯人购物中心、伦敦人购物中心、巴黎人购物中心则分别以威尼斯、伦敦、巴黎为主题，通过建筑设计、空间、内装、氛围乃至「原汁原味」的街道命名等多个方面，将各自的不同主题表现得淋漓尽致。![]()
以上4图：巴黎人购物中心
再比如新濠影汇以电影为主题打造；永利澳门度假村则重在突出拉斯维加斯般的奢华感，因此，位于该度假村内的永利名店购物区&万利名店购物区，虽不是严格意义上的购物中心，但是内装之奢华与高档，一线品牌阵容之强大，几乎冠绝澳门。
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由于建筑形态的单一性，澳门购物中心的建筑设计，也缺少了很多内地项目富有的特色，如层层退台、下沉式广场、多首层、空中花园等等。但是这并不代表澳门购物中心在建筑设计方面就没有看点了，恰恰相反，可以说澳门购物中心在很大程度上将封闭式盒子mall的建筑设计演绎到了一种新高度。![]()
巴黎人购物中心
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以上2图：银河时尚汇
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伦敦人购物中心
第一次逛澳门的购物中心时，尤其是同属金沙度假城的威尼斯人购物中心、伦敦人购物中心、巴黎人购物中心，相信不少人会和我一样，感到很震撼。
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以上2图：巴黎人购物中心
明明是商场竟然逛出一种游览教堂、皇宫的感觉。总之，恢弘大气、雄伟壮观、富丽堂皇、美轮美奂……用这些词语来形容这几“人”并不为过。
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在此插播一条个人感受，在澳门，反倒是最像常规意义上的购物中心的几个商场，如壹号广场、四季名店，相对而言似乎最没有特色。![]()
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澳门各大购物中心里几乎完全没有内地项目热衷追逐的主题空间、主题街区、沉浸式场景、大型IP雕塑等东西。但是，由于上文所说的，其室内建筑设计方面的特点，再加上一些别出心裁的装饰、点缀，使得很多空间、角落依然充满特色，引人驻足，妥妥的打卡点。
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这方面，依然以金沙度假城内的威尼斯人购物中心、伦敦人购物中心、巴黎人购物中心最为典型代表。比如威尼斯人购物中心采用全封闭式天幕，打造出永不落幕的蓝天白云，还有可以乘坐贡多拉船泛舟其上的室内运河；![]()
伦敦人购物中心将皇家马车秀、奇幻双层巴士、摇滚巨星大道、探索的士、奇妙小巷等英伦风味的经典搬进商场；巴黎人购物中心将巴黎市内知名的蒙田大道、香榭丽舍大街、凡登广场、圣奥诺雷路等一一复刻。（以上只是位于购物中心内的特色建筑设计，事实上，伦敦人度假村还将大本钟、水晶殿，巴黎人度假村还将埃菲尔铁塔等英法地标性建筑进行了复刻，只不过这些建筑属于整个度假村而不是位于购物中心内，因此就不详细罗列了。）![]()
巴黎人度假村内缩小一倍复刻的埃菲尔铁塔
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另外，需要强调的一点是，澳门不少购物中心都位于度假城内，因此在建筑设计时，动线上非常注重购物中心与各大酒店、娱乐场的连通性。有些度假城内只有一个商场，但却有七八家高端酒店，这种连通性就更重要也更复杂了。![]()
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在澳门购物中心里，时不时地会看到一些指示牌，上面有着通往XX酒店的字眼，或者走着走着，突然路过一条非常高大上的走廊，如果你不知道它通往哪里，那么八成是某家高端酒店了。![]()
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银河时尚汇里通往丽思·卡尔顿酒店的入口及连廊
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这一点也是澳门购物中与内地商场的明显区别，内地很多购物中心虽然也属于商业综合体，但是与同属其中的写字楼、酒店（尤其是后者）在内部较少有连通。由于主力客群是游客，澳门购物中心的业态也远没有国内购物中心丰富，主要以零售为主，其次是餐饮，其他业态（配套、服务、体验等）几乎可以忽略不计。这一点，依然可以通过金沙度假城（澳门最大的购物城邦）里几大购物中心的业态而明显感觉到。由于同属一个度假城以及同一集团，且项目间彼此连通，因此金沙度假城内的4大购物中心的购物手册是印在一起的，下图是其中所有业态的分类，可以看出，大部分都属于零售大类。![]()
另外，澳门购物中心的餐饮业态占比也远低于内地购物中心，而且以大餐饮为主，再加上少量咖啡馆，至于说各种轻食、网红小吃，则非常少见。![]()
有些商场内有美食广场，算是比较平价的用餐选择，比如新八佰伴、以及金沙度假城内的巴黎人购物中心、威尼斯人购物中心等。上文说过，澳门购物中心业态以零售为主，可以说更侧重于“卖货”，因此品牌非常丰富。尤其是国际一线大牌服饰、高端腕表与香水化妆品品牌阵容之强大，令国内很多高端购物中心望尘莫及。![]()
不过澳门购物中心里的化妆品品牌较少有独立店铺，而是大多引进美妆集合店——DFS旗下的T广场美妆世界。![]()
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另外，国内购物中心里比较少见的一些国外轻奢品牌、设计师品牌，也能在澳门购物中心发现其身影。![]()
但是，硬币的另一面是，中低端品牌尤其是大众品牌相对来说就比较少了，很好奇普通澳门老百姓在哪里买衣服。不过，综合而言，在品牌与商品的丰富程度上，澳门购物中心与香港购物中心还是有一定的差距。一直以来，澳门购物中心普遍过得很滋润，不像内地商场，需要在激烈的竞争下通过服务、体验等方面的各种创新来打造差异化。因此其服务、体验都比较弱，自然地，作为服务承载工具的一些硬件设施，如导购机器人、婴儿车、宠物车、儿童防走失系统等也难觅踪影。不过，澳门购物中心公区的座椅质量都不错。![]()
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关于服务，还有一个明显的对比，翻看随便一家内地购物中心的购物手册，基本上都能看到一大堆会员服务项目，如租借雨伞、针线包、礼品包装、打印复印等等，但是在澳门购物中心的购物手册上，几乎完全没有相关内容。澳门购物中心的数字化程度也远不如内地商场之高，会员系统、积分体系、线上商城，这些内地购物中心几乎「人手必备」的数字化工具，在澳门购物中心中并不常见。反倒是作为百货的新八佰伴，开发了会员系统（小程序），功能包括直播、线上商城（可邮寄内地）等，与内地购物中心的会员系统相比毫不逊色，应该是澳门商场里做的最出色的了。另外，香港置地集团在澳门开发的壹号广场，与集团旗下其他项目（包括内地的北京王府中環）共用一套会员系统。而两个美高梅也共用一套会员系统「美狮荟」（笔者使用后发现有bug，页面打不开）；而早在多年前，金沙度假城就推出了自己的会员系统「金沙会」，但目前主要还是线下使用。需要强调的一点是，如今内地旅客之于澳门购物中心的重要性毋庸置疑，但是这些商场的官方微信公众号普遍做得不够好（有的甚至还没开通官微），其内容丰富程度、更新频率都很低，这方面依然数新八佰伴最出色。在推广活动、市场营销方面，澳门购物中心也远不如内地项目那么丰富多彩，诸如IP展、艺术展、美陈展、快闪店等各类活动形式都比较少见。在大型节假日期间，澳门购物中心举办的活动也依然以促销类活动为主。![]()
四季名店内的新春美陈澳门购物中心非常引人入胜的一点，是各种细节做得非常出色。无论是地砖、天花、吊灯、或者墙上的挂画与装饰品，甚至许多「人迹罕至」的角落，都被用心打造过，处处彰显着奢华、品质、精致。![]()
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另外，还想特别讲一讲澳门购物中心里的卫生间。其卫生间大多「曲径通幽」，而且通往卫生间的走廊入口处必然有一扇非常厚重的门，有时候卫生间外还有一扇门，不仅如此，这些门往往需要很大力气才能推开。这一点应该是为了防止卫生间的气味串到商场中。
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澳门购物中心的卫生间远没有内地商场里的卫生间那么花哨（各种主题与风格），很多商场甚至连母婴室也没有，但是大部分卫生间都彰显着高端、品质感，里面的清洁用品往往也都来自大品牌。![]()
澳门，虽不是世界上最繁华的城市，但是她的众多豪华度假城，包括其中的高端酒店与商场，还是将资本主义社会的繁华以及背后的纸醉金迷、穷奢极欲展现得淋漓尽致。而这一切很大程度上都要归功于其博彩业。就像上文所说，博彩业与澳门的购物中心、酒店一直在以一套严密而自洽的系统运转着。![]()
然而在澳门回归祖国后，随着国家对其博彩业的管控，这个产业在澳门经济中的重要性越来越低。根据澳门特区政府公布的2018年度《澳门经济适度多元发展统计指标体系分析报告》，博彩业在澳门经济中的比重已由2013年的63.1%降至2018年的50.5%。另一方面，疫情发生以后，澳门的旅游业也受到重挫，而旅游业一直承担着为其商业、博彩业「输血」的重要使命。在这一缓一急两种因素的夹击下，估计近些年澳门的博彩业以及购物中心、酒店的日子都今非昔比了。![]()
其实，我们上文所提到的澳门购物中心的诸多特色与长处，都属于建筑、硬件层面，也就是说是可以靠砸钱搞出来的（这大概是博彩业对给其带来客流与财富的购物中心的一种反哺）。但是建筑、设计、空间、硬件等并非商业的核心要素，人以及围绕人而展开的各种创新与探索，为人提供的各种服务，给人带来的各种体验，才是商业最重要也最有魅力的地方，而这几方面恰是澳门购物中心的短板所在。因此可以说在创新与活力上，澳门商业地产已远远落后于内地同行。「成也萧何，败也萧何」。如果澳门的经济（包括购物中心）还像以往一样，过度依赖博彩业而不思进取，那么难免会有衰落的一天（或许已经开始了）。未来，靠何发展，如何发展，这也是摆在澳门面前的一道世纪难题。希望这朵「金莲」能早日迎来「柳暗花明又一村」的时刻。在《局部》某一集里，面对大都会博物馆中难以计数的珍宝，陈丹青先生曾这样感慨：「没有用的，你看不完，也拍不完。」（大意如此，原话记不清了）而当我置身于澳门各大购物中心时，内心中也曾无数次产生同样的感觉。刚开始，我还兴致勃勃地边看边拍，后来越拍越「望洋兴叹」，索性把手机往口袋里一放，不拍了！我要用有限的时间，好好多看一些东西。（结果写作过程中为本文配图时又后悔了）因此，我想强调，关于澳门购物中心的特点、特色，尤其是建筑设计、空间、细节方面，本文所展示的只是冰山一角。文字是苍白的，图片是静止的，即便拍了视频也未必能将身临其境时的那种震撼感准确传递出来。因此如果有机会的话，最好亲自到场参观，才能充分领略其风格与魅力。事实上，这篇文章只是一个引子，写作过程中，我特别想把澳门的主要商业项目逐一详细介绍一遍，每个项目专门写一篇文章。遗憾的是很多原因（包括疫情、来往通关的不便、经济成本、个人时间有限等）使得这个想法只能成为一种奢望了。希望以后机缘成熟时能够实现这一宏伟计划。（如果这篇文章最终的阅读量足够可观，也会给我更大的动力，所以，希望大家帮忙转起来~）
