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买房的世纪难题，有答案了

楼市 2024-07-31 17:45 上海

2017-2019，是一批买房人逝去的青春

那时候的买房渠道相对单一，自媒体没这么发达，不少人了解新房的渠道还是百度搜索

结果就是站岗到现在，和买房挣到钱的都大有人在

相比起现在的新上海人买房更关心的：6.9万的大虹桥安全垫是不是不够高？

当时的购房者通病还比较经典：买老破小还是远大新？

多年过去，当年买老破小or远大新的人，究竟是谁笑到了最后？

01 北新泾vs青浦新城

预算三四百万，新上海人，夫妻俩都浦西工作，大概率会沿着2号线发生点买房故事。

结果一路向西看着看着，不知不觉就从2号线看到了17号线，原本想买市区老破小的那群人，在看完新房的样板间之后就再也回不去了。

没办法，17号线的新房营销势力真的太大了。

一个生动的案例就是2018年我的一位朋友和她老公，沿着2号线看房，一路从北新泾的老破小，到了青浦新城的新楼盘。

朋友首先看了淞虹路地铁站南侧500米的绿园一村，74平的两房挂牌价395万，犹豫了几天被别人买走，最终成交价380万。

而后看了5万8的徐泾，发现高攀不起。

在一个中介小哥的带领下，兜兜转转来到了他们能买新房的地方——青浦淀山湖大道。

当时17号线刚开通不久，淀山湖大道地铁站旁卖的正是首创禧悦翠庭的尾盘，总高8层的洋房均价3.8万/平，110平只要400万出头。

六年时间过去，北新泾的绿园一村从5.1万跌到了4.8万，每平米降价3000，总价蒸发了30多万。

朋友当初选择的首创禧悦翠庭，却也含泪降价51万才能成交。

不过让朋友感到安慰的是，成交均价依然稳住了3.9万/平，名义上仍然没有破发。

地铁房、万达茂、大虹桥、长三角一体化、青浦华为等等概念，终于还是为保卫淀山湖的房价贡献了微薄力量。

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02 东外滩vs宝山罗泾

老破小与远大新之争，不仅仅是每个新上海人的宿命难题，也是很多市区刚改的纠结。

黄浦老城厢、东外滩、北外滩这几年都在孜孜不倦地腾笼换鸟。

在拆迁高峰期，远郊开发商经常开着大巴载着一群拆迁户到案场看房。

两百多万的拆迁款，迫切想改善居住环境的心情，都是买远郊新房客群的精准画像。

2019年，距离美兰湖地铁站足足11公里的宝山罗泾新房，雍和府的看房大巴开进杨浦平凉路的街道——

89平的三房，毛坯最低能做到230万起，精准拿捏住即将领到拆迁款的一些老人。

但更多的老人，选择坚守着自己生活了一辈子的地段，买在附近的老房子。

五年时间过去，雍和府的花好稻好还是没挽留住开盘均价，小区二手挂牌价一路破发，跌到了2万边缘。

这还不算未来真正成交的时候，还得接受买家的40米砍价大刀。

这么看来当年买雍和府公寓的业主，账面亏损至少接近40万，每平亏了4000+。

再看平凉路的老破小，好像就算东外滩的概念来了，自己也没占到什么便宜。

虽然账面没有亏损，但原先5万9一平只能买顶楼，现在能买个黄金楼层；

就只从养老最怕爬楼梯这个角度来说，也已经买亏了。

不过在看自家房价的时候，当年拆迁买家附近的那些老人，可能比去了罗泾的那些邻居稍微开心点。

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03真光vs徐行

上班就在远郊，虽然知道市区生活更便利，但无奈通勤成本和预算摆在眼前，不知不觉也跟着公司的大部队上车远郊新房的大有人在。

比如说曾经的安亭汽车城员工，比如说今天金泽的华为员工。

说个真实的案例，2017年，我的一位上汽客户徐先生听公司前辈的建议，一起去买了嘉定徐行一个叫首创旭辉城的小区。

2.8万的单价，可选户型有85/91/116㎡的3-4房，算下来上车门槛相当优惠。

在销售的介绍下，这里是嘉定高端小区，不仅有公寓还有别墅。

虽然离最近地铁站都要5公里，但是有公交车可以很方便到嘉定西地铁站；虽然是新小区，但是不用担心配套，因为项目自带4000方商业。

前辈甚至给了建议，买个小户型，省下来的钱买辆车，每天开车去上班只要半小时。

和大多数远郊不靠近地铁盘的营销说辞一样，省点首付买车都成了最后时刻推动购买者刷卡的收割利器。

徐先生和前辈就这样，当天在售楼处下定了。

而他之前自己看的，一直是普陀的一些老破小，比如真光新村等等。

当时能看中的真光六小区，50平的房子差不多260万。

将近7年的时间过去，首创旭辉城表现还算不错，单价从2.8万掉到了2.2万——

在腰斩环沪楼盘面前还算体面。

真光六小区，虽然没有同户型成交，但是从别的户型成交情况来看，小区的价格还算稳定，在14号线开通后还迎来了微涨。

这一局，终归是上汽员工惨败。

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04 花木vs航头

说了三个浦西案例，其实浦东的老破小和远大新之争，案例也数不胜数。

在张江上班的刚需无缘北蔡唐镇，三、四百万的预算也只能看看浦东南的新房以及北边的一些老破小。

2018年，离2号线世纪公园站600多米，花木的牡丹小区成交均价到了6.8万/平。

一套让年轻家庭过渡的63平小两房，总价要454万。

同年浦东航头出了一个18号线准地铁盘，中海云麓里。

总高9层的小洋房，均价4.4万/平，一套90平的小三房总价400万左右。

甚至500万起，还能在云麓里买到一个90平的上叠，当时吸引不少浦东年轻客群购买。

五年时间过去，牡丹小区的2房成交单价徘徊到了6.5万/平。

算上户型影响，成交价相对于2019年的时候相对稳定。

当年的航头新房云麓里，也成了真正的18号线地铁房，也迎来了二手市场的检验。

别的不说，就二手挂牌价来看，已经破发，开盘均价5.5万的别墅，现在挂牌均价到了4万/平。

90平洋房的挂牌价，勉强和当初开盘价格打平。

总的看下来，当年拿着400万总价预算在浦东买房的，选老破小，还是选远大新在房价涨幅上都没得到好处。

结语

虽然我们前面选了四个真实案例，试以解答2018年前后大家买房时的老破小与远大新之争。

没人能100%回答2018年买市区老破小和买郊区远大新，全市平均涨幅或跌幅各是多少。

但我始终认为在个体买房这件事上，一类人的例子往往胜过大数据分析。

市场是分化的，属于每个人的买房路径可能只有一条地铁沿线、几个板块、一两个区等等。

所以我们只能寻找买老破小和远大新之间，一些可以借鉴的共性因素。

就从以上案例来看，近地铁的郊区远大新和市区老破小，虽不说升值潜力，但还是拥有不错的抗跌能力。

尤其是对远大新来说，远离轨交站点，未来房价大概率会出现破发的灾难。

老破小得益于市区稠密的交通网络，不少公交线路可以代替地铁的功能。

这也印证了，在刚需群体做买房抉择时，诗和远方其实并不重要，地铁仍然是第一要素。

但不可否认，用房价的涨跌来评判房子买得是否成功，只是一个维度。

上海楼市深刻地教育着每一位低预算购房者，刚需买房不存在既要又要。

老破小和远大新之争，本质是买房人对地段和房屋品质的抉择。

和杨浦动迁老人一起选择市区老破小的，收获了工作8小时之外的人生质量。

选择远大新的，也在新房之中找到了想要的生活尺度和家庭场景。

只是当下行情，想要用2、300万在上海买房投资等待升值的，不论是买市区老破小还是郊区远大新，答案大概率是双输。

▼以上为正文

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