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上海楼市开始收割有钱人了

楼市 2024-10-22 18:18 上海

上海楼市是一个蓄水池，进水多、出水少，房价就涨，进水少、出水多，房价就降。

进水口就是我们韭菜，攒了十几年的首付流入水池，还注进去很多贷款。

出水口有两个。

一个是新房，每年在上海楼市抽走5000亿。

第二是二手房套现。

现在投资客很少，大部分人卖房钱还没捂热就又去买房，顺便还增加了贷款。

能在上海楼市拿钱走的居民很少。

流出的水，大部分被新房抽走。

这几年的问题是，新房抽水太多。

新房抽水也不是无限的，买房人就那么多，很难凭空创造。

2020年上海房价大涨，积压了三年的买房需求全部释放。

2021年8月份以后，上海楼市已经不太行了，该割的韭菜都割过了。

新房没水抽了，眼看着交易量下滑。

这时我们创造了“一二手倒挂”，凭空创造了购房需求。

新房卖得比二手还便宜很多，一些准备买二手房的人转向新房。

一些原本不买房的人，为了赚钱也出来买新房。

大虹桥二手房曾经冲到10万，新房单价6.5万，很多高积分选手本来不需要买房，现在也想赚这个差价。

所以这几年市场不太行，新房却卖得不错。

抽水多了，水位肯定下降。

二手房降了，新房倒挂消失，也卖不动了。

今年新房有多惨、土拍有多惨，不用环二讲。

现在我们懂了，“一二手倒挂”并没有创造需求，只是透支了未来。

原来买二手的买了新房，二手置换链条就卡住了，新房韭菜减少。

暂时不买房的提前买了，未来的韭菜减少。

知道了新房是大镰刀，就知道了我们在收割谁。

过去10年，收割对象主要是郊区刚需。

新房每年大约拿走5000亿，一部分归zf、一部分给动迁户、一部分给开发商。

牵头人是zf，开发商是白手套，动迁户却是硬骨头。

不给够钱他们坚决不搬，上海动迁失败的案例很多。

过去十几年，我们一直尽量避免动迁，那只能多搞郊区、多搞工业区。

郊区人口密度低，怎么都好沟通。

工业区只要谈拢董事长就行，比几千户小业主容易。

甚至我们开始填海造陆，临港填海造陆133平方公里，大约等于6个黄浦区。

花了多少钱？400亿左右。

400亿，勉强够动迁东安一二村。

你有400亿，是选择一个小区还是选择6个黄浦区？

所以你们再不看好，也有人要重仓临港。

所以过去十几年，郊区一直是新房主战场。

2022年五大新城供地数量占上海一半，人口却只占四分之一。

供地多的副作用就是，房价涨不动。

货多不值钱，任何行业都一样。

2017年开盘的新房中，38%的项目到现在房价破发，绝大多数都在郊区。

郊区的韭菜开始割不动了。

现在这个市场多军空军互道SB，有个问题却高度共识：买涨不买跌。

郊区很多新房7年不涨，这个血淋淋的数据摆在面前，谁还敢买？

2021年后，郊区的新房全面滞销。

说项目名字不礼貌，浦东新场、奉贤奉城、松江车墩、青浦重固、嘉定外冈、嘉定安亭等等等等，这些地方大家去搜吧，很多项目好几年卖不完。

一方面是镰刀挥太猛，连根拔起；另一方面是这些居民在财富分化中牺牲了。

韭菜涨不动，镰刀不能停，现在该割有钱人韭菜了。

有钱人自然看不上郊区，那市区动迁就得提速。

动迁户要价高，给他。

市区项目不赚钱，涨价。

实在没钱做旧改，放水。

四万亿，100万套，我们来了。

徐汇东安一二村集中搬迁，共计6054户，补偿款每平近15万。

东安一二村旁边的老破小，现在单价才7万。

不只徐汇，黄浦老城厢到处都是工地、苏河湾一带几乎拆光、东外滩北外滩旧改都在提速。

上海市区焕发第二春。

几百亿的钱花出去，怎么才能赚回来？

你花了多少钱，乘个2卖给有钱人。

2019年到现在，郊区很多地方新房价格不变。

甚至连宇宙中心大虹桥也是6年不涨，2017年万科天空之城就6万上下，现在新房还是6万出头。

市区却涨疯了。

2019年融创外滩一号院单价12万出头，现在涨到17.1万。

2021年底翠湖天地五期开盘价16.5万，戳破天花板。

2024年翠湖六期单价21万，日光。

房地产这场游戏一直是大佬吃肉，老百姓喝汤。

原来收割刚需时，很多居民吃了红利。

当时经济还没起飞，你需要有足够的眼光和勇气。

现在开始收割有钱人，你还要有足够的人民币。

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