上海最遗憾的城市副中心

这可能是上海最遗憾的城市副中心！

看到这个标题很多人以为是真如，但这次我们写的不是真如，而是金桥！

金桥名震上海，可是对金桥城市副中心很多人却并不了解，甚至不知道在哪里。

金桥副中心的核心范围是中环线、9号线、14号线和在建21号线合围的区域：

然而这片区域目前还是以工业区的面貌示人，厂房林立，给人一种很强烈的郊区工业区感。

金桥与张江相比，城市界面的差距是巨大的：

可以说，跟张江比金桥自带历史包袱，向现代化的城市副中心转变过程中多了很多枷锁。

现在金桥遭遇了犹如南北转型区那样的困境，产业下滑和流失比较严重，发展有很多遗憾的地方。

金桥的厂房经济向来发达，但是楼宇经济不发达，2.5产业远不及张江。

这也在于它们定位不同，张江成立之初就立足科创，给后来的2.5产业发展打下了坚实的基础。

张江产业的强盛养活了周边众多楼市板块，唐镇、周康、御桥等都被带动了起来。

而金桥定位为出口加工区，在浦东“四架马车”时代承担了重要的工业制造功能，创造了很大的产值。

所以一直以来工业是金桥的特色和底色，这也给后来的发展埋下了注脚，限制了后续的开发。

金桥已经经历了多次产业的转型，在这个过程中已经元气大伤，很多老牌的制造工厂都搬走了。

这是产业升级的必然选择，也是环境保护的迫切呼唤，更是全球制造业版图重构的必然结果。

比如金桥诺基亚通信工厂的关厂，提早宣告了一个时代的结束；

英特尔封装测试工厂从金桥隔壁的外高桥移师到成都，一度造成2000多人失业；

还有之前美国三大汽车巨头申请破产保护，对浦东汽车产业制造基地的金桥来说影响也是不言而喻。

外资企业撤离的浪潮，从2008年金融危机爆发一直到现在的“毛衣Z”，未曾停歇过。

而我们也在淘汰一批落后的产能，经济发展到了一定程度，也确实到了转型的时刻。

不只是金桥，松江制造、宝山钢铁、金山石化、嘉定汽车……

这些曾经的工业重镇，无一不在寻求新的出路。

所以最近十年我们更加强调自主研发和科技创新，而张江以其前瞻性的科创布局便成了时代的新宠。

由于科创抓的早，张江在这方面比金桥更具天然优势，聚集的科技研发类企业也就多一些。

除了大区域的产业转移外，上海内部也在发生着产业的变动，对金桥的发展形成了影响。

比如造车新势力特斯拉去了临港，成了浦东新的汽车产业制造基地，金桥明显式微了。

金桥素来被冠以浦东大制造业中心，但现在随着临港特斯拉和C919大飞机的落户，已被其取代了。

尤其是华为“离家出走”搬到青浦对金桥来说是很大的损失，这是莫大的遗憾。

这意味着3万人的工作会发生变化，在这场大迁徙中金桥的房价、房租和商业等都受到了影响。

当金桥的产业逐步流失后，与张江的差距也越拉越大了。

在2024年上海市公布的76项科技产业类项目中，有10个都在张江，而金桥不幸挂0！

其实金桥副中心的定位不够清晰，开了那么多朵金花还是以房地产为主，没有一个鲜明的产业IP。

且看宝山是北上海的科创中心，大零号湾、张江是南上海的科创中心，临港是对外开放新中心。

而金桥又定位为什么呢？难道只是单单地为了建一个城市副中心而堆砌一些钢筋水泥？

所以深陷工业转型的泥淖后，如何挣脱束缚、寻找新的定位与方向，成了摆在金桥面前的课题。

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正是由于戴上了工业转型的沉重枷锁，大大拖累了金桥城市副中心的建设进展。

杨浦东外滩、大吴淞都是带有历史包袱不好开发，而前滩、虹桥都是空地起高楼，要容易得多。

金桥副城核心区规划了多幢地标建筑，330米一幢，300米一幢，220米一幢，100-200米烘托若干：

但是这些地标大楼仅建设了个别一两幢，而且完工的时间很长，距离真正投产运营还要很久。

比如其中330米高的金桥元中心二期，整体项目要等到2028年7月才完工，拖得越久营收也就越晚：

金桥中央公园还没建，西半环科技商务功能与东半环科技研发功能尚未形成。

现在上海的商办已经进入了存量博弈的时代，金桥副中心可能来的不是时候，平添了几分时代的叹息。

回望虹桥商务区的空置率，高得吓人（参考《实探！上海最失败的四大CBD》）；

真如的办公楼建好了，空置也是高企，徐汇滨江也没有填满。

再加上前段时间盛传金色中环暂缓实施，似乎对金桥正在大规模兴建的商办又增添了几丝寒意。

金色中环已经搞了不少新的商办，如御桥、北蔡楔形绿地、张江集电港等，都无疑加剧了存量竞争。

另外一点不友好的是，现在上海已经不怎么提副中心了。

从川沙副中心一直沉寂、到大吴淞新近的转型，无一不昭示着“副中心时代”的落幕；

取而代之的是上海“一江一河”的精细化和中心化发展战略。

人口增长的放缓，让上海城市开发的思路发生了很大的改变！

过去我们学习东京摊大饼，而今后我们要学伦敦搞黄浦江了。

在这个时候金桥副中心还没建成便已站在了变革的十字路口，未来陡然增加了不确定性。

想想也是，把商办放在浦东内陆肯定不如放在门面的黄浦江边，前滩就是成功运营的典例。

其实金桥本来也有机会打造滨江CBD的，可惜错过了，很遗憾。

这就是一直在规划中的“金滩”，即沪东船厂，一个名字里藏着金色梦想与深蓝海洋交织的传奇之地。

虽然这里行政上属于沪东新村街道而非金桥镇，但是区域开发隶属金桥集团，同属一个大金桥区域。

在陆家嘴、北滨江、世博-前滩都在建滨水活力区的时候，金滩却一直在造船，完全错失了良机。

这也在于造船厂属于央企，土地不在浦东金桥手中，没法形成统一开发。

在金滩CBD耽误的这些年里，浦东发展重心逐步南移。

从世博前滩到三林南，从龙阳路TOD到高青路新杨思，从张江科学城南扩到周浦东CBD的规划，再到东方枢纽和商务区的建设、临港新片区的开发。

浦东的发展主轴毅然决然地指向了南方，而金桥有些被边缘化的趋势，再次成为了发展中的一个遗憾。

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买房轻松又省心：

现在工业区的转型和城市副中心的建设都强调产城融合，苏州工业园区堪称全国的标杆园区。

但是金桥在这方面比苏州园区就差远了，在产品供应和城市配套建设上留下了诸多遗憾。

金桥境内的工厂有污染性，居住环境不怎么好。

比如巴斯夫催化剂工厂周边有异味，附近环卫的工人都自觉戴上了口罩。

巴斯夫催化剂工厂

金桥是实打实的工业区，而苏州是宜居、宜业、宜游的新型工业园区，区别很大。

苏州园区住宅的开发与产业的布局很合理，产业人群可就近工作和生活，配套做得很好。

但是金桥就有割裂感，要么全是一片工厂，要么全是一片住宅区，职住有分离，生活配套也不好。

金桥具有品质的次新房都在碧云和外围的高行、曹路，有点把人往外赶的意思，没有体现出产城融合。

板块内部没有什么好房子，副中心区域外全是扎堆的老破小，市场竞争力非常有限。

这里以八九十年代的老公房和零几年的动迁安置房为主，房龄都上了年纪，产品大多被市场淘汰。

金桥新村、东陆新村、荷三小区等都见证了时代的变迁，全是成片开发的老房子；

金桥新城已经不新了，是2002-2004年建造的动迁安置房；

证大家园是早期开发的商品房，兼有动迁房，房龄也悄然走过了20几年，靠着XQ在勉强支撑。

东陆新村

其实金桥的老破小也并不便宜，金桥湾清水苑、金桥新村要5万多元/m²，比金杨还贵。

金杨成交量比较大的小区金杨新村才4万元/m²出头，成交远比金桥老破小活跃。

金杨可以看做是金桥老破小的上游板块，交通、地理位置比金桥都要好，能够吸收陆家嘴和金桥双向的购买力外溢。

金桥次新房选择的余地不大，而且分布在北部巨峰路和高行的交界地带，不在金桥核心区域。

丽都成品、爱法新城小区不错，就是靠近轨道高架有些吵；

阳光欧洲城别墅经过20多年的风霜洗礼，品相已很难看，过去洋气的房子现在看起来很土了：

板块内部的碧云新天地三期房龄还算新，但周边被老破小包围了，都有明显的瑕疵。

由于规划发展得早，金桥西部的居住区城市界面老旧，道路也比较狭窄，弯弯绕较多。

这导致在金桥工作的外企高管纷纷转向碧云、联洋乃至森兰。

金桥的新房供应比较少，主要分布在高行交界地带，但因为环境配套不尽如人意，市场反应较冷淡。

比如金鼎睿府今年3月份三期开盘636套房才20组认购，直接唱一首凉凉。

至于与金桥接壤的曹路板块，各种硬性设施和不利因素较多，整体居住环境与唐镇差得远。

唐镇的新房一直在触发积分，而曹路要冷清很多，反差比较大。

除了即将开盘的金海汀雲台有一些认购人数外，曹路镇上开发的建发联发青云上、涌潮府等都卖不动。

尽管说了这么多金桥的不好，但其未来的发展还是应该看好的。

金桥的不行更多的是在与张江的对比上，与虹桥、吴淞、真如等副城比金桥的产业要扎实得多。

我们注意到金桥副中心330米高的地标建筑超过了张江副中心双子塔（320米），仅次于陆家嘴四件套和刚建成的徐家汇中心（370米），未来会是上海第六高！

这说明金桥副城的定位是极其高的，浦东对它的发展寄予了厚望，而金桥也有能力把副城建好。

金桥区域内有很多工厂也是好事，毕竟拆迁厂房比民房成本要低得多；

假设这些工厂都拆完了，可以腾挪出很多的土地空间，将来可以很好地建设金桥城市副中心。

在金桥的转型过程，我们已经看到了它的努力，中国移动上海产业研究院、咪咕视讯、德汇创新中心、生研湾labbay、上海金湾、东方谷里智造港等，都是金桥副中心转型的最新成就：

虽然金桥走了一部分企业，但依然有很多牛批的大企业留下，瘦死的骆驼比马大，产业基础还在。

金桥接下来要做的就是从原先粗犷的出口加工区向现代科技园区深度转变，从中低端制造驶向智能制造和创新研发中心的蓝海。

基于此，把金桥往城市副中心方向发展，与市区接轨，丰富商务办公、文化休闲和居住功能。

金桥的未来是向好的，也许遗憾只是暂时的，转型有一个过程，副中心的建设也有一个周期。

金桥未来发展究竟如何，让我们拭目以待！