现在是好产品为主的时代，市场上的开发商都处于在做好产品的阶段，而在建筑规范调整上广州是“先行先试”跑得更快的，广州开发商在推行上速度也很快。
最近深圳部分地产大V到广州调研，发现广州有一个“住在公园里”的项目，综合容积率约1.91，使用率超100%，少墙空间设计通透感好，有两个大湖，综合素质之高让人为之疯狂。
据悉，该项目在517新政后到访就增加，528广州新政落地后成交暴增！
也正因为这个项目，上周末深圳地产大V将目光聚焦到了广州，与广州地产大V相聚一堂，剖析「517新政后为何广州产品超靓的项目会备受关注，528广州新政落地后该项目成交情绪如何直接拉满？」
01.
517新政已满月余
如何看待利好及对广州影响？
能够让人为之瞩目的城市，往往表现更为突出。
517新政后，四个一线城市中有3个跟进发布相关利好，分别是上海、广州、深圳。
政策利好出台后，市场情绪开始起来，买房人开始进场，成交数据也开始起来。
上海、广州、深圳这3个城市无一例外在利好出台后，新盘表现都非常突出：
上海：闵行颛桥的华润映江润府首开去化约86%，静安内环的龙盛·湾上首开去化95%； 广州：琶洲南TOD新政落地首日认购破5亿，越秀观樾新政后卖出30+套； 深圳：绿景白石洲新政当天卖了13套，中洲迎玺卖了20套。
《广州房产》总经理、豪宅探盘视频博主——广哥
广哥认为，新政后的市场超预期，其中上海特别猛，而且从房价维度来看，上海是3大跟进新政一线城市中5月新建商品住房价格唯一环比出现上涨的。（5月上海房价数据参考：国家统计局）
而从5月以及6月1-16日新房的成交绝对量来看，很明显广州是3个跟进新政的一线城市中成交最猛的。据广哥介绍，广州新政后到访和成交也都有50%左右的提升。
的确，517新政后广州市场表现非常不错，相较之下深圳表现比较一般。陶文杰认为与广州相比，深圳整体新房市场冷静，归根结底是深圳在楼市放松上比广州慢一拍。
《文杰淘楼》、《淘友荟》创始人、深圳知名房产大V——陶文杰
可以看出，在这一轮利好中，虽然上海先“跑”表现突出，但广州后“跑”表现也不错，相较之下深圳就略显平淡。
一线城市中的广州，为何在517新政后楼市崛起如此快？究其原因，在于广州的城市基本盘非常强悍！
一方面是，广州有着超越深圳等地的国企资产总额（6.28万亿）；还有着2023年全国排名第一的时尚产业；更重要的是2023年新增独角兽企业数量全国第一，2024年价值10亿美元以上独角兽企业有24家，位居全国第4全国第9，是经济底盘很厚的城市。（数据来源：《2023全球独角兽榜》、《2024全球独角兽榜》）
都说经济基础决定上层建筑，实际上雄厚的经济底盘也能形成巨大的资金吸附力。
在强大的经济背景加持下，今年的广州成为全国资金吸附能力第二的城市，仅次于上海。广哥认为，当钱开始往（广州）这边走，说明机会开始出现。
另一方面，孙不熟也提到广州是一个功能型城市，除了经济之外，它还承担了华南的对外交往，以及广东省的教育、医疗、科技等很多功能。
城市规划与房产专家、《城市战争》主理人——孙不熟
如广州是「有着全国旅客吞吐量最大的超级机场-白云机场以及累计发送1.8亿乘客的高铁站-广州南站」的国际性综合交通枢纽城市；还是拥有着「超164万大学生」的全国高校第一大城。强汇聚能力+大学生人才“港”，意味着广州有更强的资源汇聚能力以及占据着“抢夺人才&保持城市持续性创新发展动力”的先机。
而这样的广州，自然也是企业主争相抢夺入驻的城市。据统计，2023年广州净增企业19.81万户，均排名全国第一。
经济底盘厚+功能型丰富+企业主众，为城市价值筑下了坚实的基底。
也正因此，过去一年广州楼市也跑出自己的一波行情：2023年广州千万级豪宅成交近5000套，增长约56%，创下了近五年来新高，超过北上深。
也就是说，本身综合实力强劲的广州，早就在一线城市的楼市中，跑出属于自己的一波行情。
无论是全国层面的517新政，还是城市层面的广州528新政利好出台，这些种种不过是在给广州的楼市增添助燃剂，提升其市场活跃度。
而在城市「超级底盘」的作用下，楼市利好的加持下，广州楼市目前市场表现出色顺理成章。
02.
广州楼市利好“先行先跑”
517新政后，天河楼市热度高
有魄力，是广州楼市“出圈”的关键。
尤记得，这一轮楼市政策的宽松，是从去年开始。从广深两城政策出台的力度以及时间先后来看，你会发现，广州不仅走在前头，且每一次出手都“力道十足”。
而今年以来，广州楼市新政更是层层叠加。作为率先取消土拍限价、首个部分放开中心城区限购的城市，广州敢为深圳先，就连上海都要“望其项背”。
不过当下广州楼市利好基本已经叠满，谭方认为现在新的政策空间不大，内部的机会主要就是契税或豪宅税可以调整，外面最大的机会就是美联储降息。
《谈房》主理人、15年建筑设计经验/高级工程师——谭方
至于深圳，邓志旺认为基于目前全国的经济数据都有待提升的情况下，（楼市）政策还有空间，如果接下来市场上没有更正向的反馈，会有政策出来。
深圳市经济学会副会长、深职院房地产研究所所长、深圳市人大代表——邓志旺
总的来看，广州自去年开始就是一线城市中跑得最快的，对于一个城市而言，这是实力、魄力的体现，接下来还有政策期待的空间。
值得注意的是，过去这一年广州不仅在政策出台上频频给人带来惊喜，在楼市接连不断的利好冲击下，广州楼市也交出了一份让人满意的成绩单：
可以看到，从去年9月到今年5月，广州住宅成交总量遥遥领先深圳。
徐治政认为从成交量来看，广州市场比深圳好做；当下对于换房人来说，市场虽然在跌，但也相对平稳，政策一出现就可以换房，对于买房人来说是没有问题的。
资深地产人，资深地产评论人，知名户型专家——徐治政
是什么造成广深成交量之间，存在如此大的差距，或许和房价以及产品竞争力等因素也有关。
邓浩志认为，过去大家买房优选深圳、次选广州，现在广州相较于深圳，绝对价格没那么高，且广州的竞争力优势、政策支持、产品创新上的优势开始显示出来，价值也更凸显，再加上过去广州上涨幅度不大，现在回调的幅度就相对小一点。综合来看，后续广州在房地产竞争力上不会比深圳弱，甚至可能还有一点价值回归的机会。
地产经济学家、全国房地产经理人联盟理事、广东省地产商会专家委员——邓浩志
聚焦到广州来看，当楼市成交火爆时，哪里才是买房人的重仓地？
我们盘点时发现，今年广州自127新政利好落地后，楼市就不断有“冲击”，但彼时成交此起彼伏。到了528广州新政落地后市场开始趋稳，改善买家开始入场。
528广州新政落地后首周，广州高端客源回流明显，天河和海珠众多总价千万级以上的高端改善项目成交火热，单周成交量环比增长约160%-280%； 在利好之下，建面120平的大户型也更受市场欢迎，成交涨幅超过50%： 从置业偏好来看，新政后买房人普遍更爱在中心板块买房，成交上涨前三板块均在天河、海珠、荔湾三大中心区，其中天河最受欢迎。
可以看到，这一波528广州新政利好传导，核心就是「中心区+高端改善项目+大户型」。
总的来说，在接连不断的利好冲击下，广州楼市表现非常猛，而近期这股猛烈的“炮火”正聚焦在核心区-天河的高端改善项目上。
03.
锚定城市下一个价值高地
天河智谷越秀观樾频频热销
为什么买房人偏偏关注广州天河？因为这里足够牛！
放眼广州，天河毋庸置疑就是最有价值的板块。
南山是深圳GDP第一区，有极牛的街道办——粤海街道办，有城市级的封面建筑——深圳湾春笋。
广州国际金融中心（IFC）实拍图，仅供参考
天河的GDP已经连续17年位居广州第一，2023年以广州不到2%的面积贡献了超21%的GDP，这里有着与北京CBD、上海陆家嘴CBD并列前三的天河CBD，还有有广州环贸中心（ICC）、广州国际金融中心（IFC）等城市级封面。
这些年来，天河在教育上持续发力，早已成为广州的教育强区。据不完全统计，过去8年天河在教育方面就砸下了343.44亿，投入金额位列中心区第一，与之伴随的是天河的强师资水平，高升学率等。
过去这些年天河之所以强，在于有珠江新城这个超级城市CBD带动。但未来天河仅有珠江新城一个是不够的，因为天河的目标是奔着国家级、世界级去的，所以必然需要找到新的经济增长点。
放眼全球超一线城市，无一例外都有两个中心，一个是CBD，一个是CTD，双核驱动可以引发新一轮的经济腾飞，如美国的“硅谷CTD+曼哈顿CBD”，深圳的“福田CBD+南山的CTD”。
于是，天河在2020开始布局与CTD相关的事宜，2021年提出加快打造天河CTD，2023年确立“CBD+CTD”双核引领格局，意在双核驱动下，引爆天河新一轮经济的发展。
写到这里，你再回过头去看，会发现当下的天河智谷和珠江新城有着许多相似之处：同样是“源于规划、广州东进的‘产物’、重点发展新兴产业”。如无意外，也将遵循相似的发展路径以及价值崛起。
在邓志旺看来，“双核驱动”下的天河相当于深圳「南山+福田」的集合（商务中心+科技中心），资源优势非常明显，产业结构也不错，甚至比南山区和福田区都更均衡，并且广州的两条重要发展轴线都在天河，所以他非常看好天河区。
孙不熟持类似的看法，他认为未来在CBD+CTD双核驱动下，真正具有原始创新能力的还是天河，它不仅是金融中心，还是这个城市的科创中心、科创的策源地，相当于深圳的南山+福田。
所以说，如果说下一个十年要在广州“押宝”，那依旧首选天河。
未来，天河CBD+CTD双核驱动下，位于天河CTD板块的天河智谷，大概率成为天河继珠江新城后，新的价值高地。
在最新的城市规划中，位于天河CTD的天河智谷作为「广州活力创新轴」的重要节点之一，也是《广州2021-2035年国土规划》中的重点功能片区，锁定了多条赛道，如数字产业、5G、人工智能、生物医药等核心产业，意在“构建高端高质高新的现代化产业体系”。
天河智谷片区主要规划图，仅供参考
换句话说，接下来天河智谷将聚焦于创新产业+现代化高新产业的发展，在科创方面或持续发力。从产业结构上来看，这里更像是美国的硅谷，北京的中关村，深圳未来的超级总部基地，将建成汇聚约20万高端人才的中央科创区（CTD）。
天河智谷所在的天河东板块近年来接连开办一大批新校，其中包括执信、清华附中湾区学校等省市属、全国教育品牌以及贝赛思、爱莎国际、梅沙黑利伯瑞等国际学校，还引入天河外国语学校、体育东等优质教育集团资源，教育配套兑现速度非常快。
毫不客气地说，这里很有可能在成为科创高地之前，已先成为基础教育新高地。
无论是美国亦或是深圳，在双核驱动下，无一例外城市相关板块都得到了加速的发展，且高价值板块都会聚焦在CTD板块。
比如：
结合全球超一线城市发展路径叠加片区发展规划&配套兑现速度来看，天河下一个高价值板块，在天河智谷。
楼市政策利好层层叠加，天河“CBD+CTD”双核加速发展，购房者涌入天河、锁定天河智谷板块新盘——越秀观樾。
或许早已对天河发展规划了然于胸，买房人在置业的选择上也有自己的一套选择逻辑。今年在广州楼市政策利好层层叠加之下，“嗅觉”灵敏的买房人纷纷出手，锁定越秀地产在「天河价值新高地（天河智谷）中有着连片低密生态的世界大观地块上」打造的高端改善项目——越秀观樾。
该项目3月首开就卖了15亿，5月加推亦热销，528广州新政落地后一口气卖了30+套，成为“天河3-5月千万级住宅成交三冠王”。
进入6月后，越秀观樾依旧热销，6月端午节3天有超千组到访，成交超2.6亿。
不得不说，在今年不断叠加的楼市利好之下，位于城市未来高价值板块的越秀观樾，是“赢”的！
04.
越秀地产升级低密富人区
POD模式开发湾区标杆神盘
为什么偏偏是越秀观樾？
在利好不断叠加的“时局”面世，位于广州强区-天河，立于下一个城市高价值板块，就能让越秀观樾热销了？
其实非也！
对于买房人而言，政策宽松固然能加速其入场的步伐，板块的价值潜力也能让他们动心，但最终让他们下定决心买房的，还得是项目本身“底子”够硬，里面就包含“开发商实力，项目本身价值，户型亮点”等。而细剖越秀观樾，你会发现该项目价值点颇多，“底子”很过硬。
其一：越秀观樾出生“名门”，项目期待值可以拉满。
越秀观樾，是由有着“最懂广州的房企”之称的越秀地产，负责开发打造。
作为深耕广州41年的房企，越秀地产在广州的影响力毋庸置疑，早已形成了“越秀效应”。据不完全统计，越秀地产在广州的市占率约12%，占据广州房企市占榜单第一。换句话来说，平均每8个买新房的购房者中，就有1个会选择越秀。
不仅影响力大，越秀地产的项目开发及产品锻造能力也很强，其参与开发的二沙岛早在2000年就成为广州楼市标杆，如今依旧是被大众公认的“广州第一富人区”，而其打造的广州国际金融中心（IFC）早已成为广州亮相世界的城市名片之一。
越秀地产打造的越秀观樾，是越秀地产深刻洞察高阶人群生活需求与方式锻造的高品质范本，是全国第四座堪称越秀地产最高产品系的“樾”系产品，从项目定调以及品质等等，都非常值得期待。
其二：地段优势明显，有成为湾区新标杆的底气。
越秀观樾位于天河东部的天河智谷板块核心-世界大观板块，与金融城、珠江新城、琶洲CBD多个重点板块有着恰到好处的距离。坐落于世界大观板块的越秀观樾还毗邻日月双湖，坐拥得天独厚的稀缺生态资源。
越秀观樾日月湖实景图
位于都市核心板块，坐拥稀缺生态，这是一个项目难以复制的“地段价值”。基于越秀观樾的“地段价值”叠加越秀地产的实力&魄力&开发决心，才是越秀观樾有机会成为湾区新标杆的关键。
自去年8月开始到今年4月，越秀地产接连拿下世界大观123期地块，斥资125亿。拿地就如此大手笔，足见越秀地产的魄力以及开发决心。
在世界大观连拿3期地块后，越秀地产选择对片区进行“连片开发”，采用「POD开发模式」。有了此前“二沙岛”的开发经验&产品锻造经验，越秀地产对世界大观片区的开发打造无疑有足够的底气。
作为二沙岛的先行开发者，越秀在介入开发时，借鉴了国际社区的开发模式，将二沙岛打造成一张广州城市中轴的名片。
但彼时的越秀地产，只是参与了二沙岛的开发。
这一次越秀地产拿下了世界大观123期地块，拥有约5.3万方的日月双湖，掌握的是整体的开发主导权。相比起二沙岛的开发，越秀地产在世界大观123期的连片开发上能够以更全面更国际化的视野去规划布局。
规划示意图，仅供参考
未来，越秀地产以POD开发模式（Park Oriented Developement）对世界大观123期地块进行连片开发，将片区的学校、商业、会所、公交站等配套通过沿湖慢行系统进行串联，形成“湖畔生活圈”，旨在天河再造一座二沙岛。
POD的开发模式指的是以一种以公园为导向的城市空间开发模式，依托自然资源进行开发，在开发时让生态环境与周边的土地形成联通，就像是纽约中央公园的开发模式。
这种开发模式在将生态资源与土地融合的同时，还能提升片区的土地价值以及房屋的居住价值。
以纽约中央公园为例：
如无意外，未来越秀地产将世界大观3期地块连片开发后，将拉升片区的地价、房价，世界大观首期入市的-越秀观樾或为口碑之作，品价兼优，也是最值得入手的。
结合地块生态属性及地段位置来看，位于广州天河的世界大观在山河等稀缺生态环绕中，就如同南湾的阿瑟顿，深圳福田的香蜜湖、南山的华侨城。
也就是说，越秀观樾将天河的世界大观123期地块以POD开发模式进行连片发展，除了能够进一步激发片区价值潜力外，还有可能在天河国际湖区升级【低密富人区】，或重新树立湾区房价新标杆。
有“城市运营商”之称的越秀地产，在对越秀观樾进行开发打造时，不只聚焦于红线内项目的建造，也同步推进红线外的配套建设，且兑现速度很快，未来交付也会更有保障。
越秀观樾是一个综合居住属性非常“强悍”的项目，不仅有「丰富生态资源+连片开发」，居住环境更舒适；且有教育、自带商业等规模化的配套加持，居住属性要更甚于仅具有单一价值属性的项目；还与天河珠江新城、金融城等板块有着恰到好处的距离，出行上班通勤非常方便。
更重要的是，越秀观樾本身就位于传统低密富人区，在整体的打造上也是有层次设计。
比如，红线外的日月双湖稀缺生态，营造的是外部舒适的环境；内部小区整体呈现正南北朝向，以行列式布局展开，还进行了抬地式设计，从设计层面实现小区内部超长日照时间，确保户户有景，居住舒适度非常高。
一期的湖岸会所、二期的运动主题会所以及泛会所的打造上，做了功能错位设计，再加上整个湖区丰富的规划配套，完全可以满足老中青少各个年龄层的生活/休闲/教育/社交等多维需求。
会所实拍图，仅供参考
且项目自带“圈层筛选”功能：
一是，项目在售的产品均为4房，筛选家庭结构更完善且对居住品质更有追求的邻居； 二是，在售产品140平起，最低门槛也要千万，拿下就能进入千万级以上的都市精英圈层。
综合来看，越秀观樾是一个天河核心区汇聚高端精英圈层、可满足不同年龄段多元居住需求的全生命周期项目，也是买房一步到位的项目，这样的项目经得起时间、市场的考验，能穿越历史的周期。
在充满不确定性的时代，能够经得起考验，穿越历史周期的项目，无疑要更备受市场关注。
其三：天河国际湖区，“住在公园里”的房子。
作为越秀地产的最高级产品系“樾”系产品，越秀观樾的产品堪称一绝！
徐治政老师评论道，越秀观樾是广州的高端项目，房子是户户朝南的，且是两梯两户的板楼，再加上综合容积率仅1.91，这样户户都是“楼王”。
越秀观樾实景图，仅供参考
除了以上这些，越秀观樾还是层高3-3.2米的小高层住宅，少墙空间设计。
什么概念？
要知道，一般豪宅层高起步是3米，而层高做3-3.2米意味着空间更大，居住舒适度更高；至于少墙空间设计，则可以让室内空间更大、视野更开阔，能更大程度把建筑外的山水景观揽入其中。
创意展示空间示意图，仅供参考
值得一提的是，虽然越秀观樾综合容积率约1.91，但你到现场感受一下，会发现在项目的产品综合设计以及生态景观的融合之下实际体感容积率远比1.91低，整体舒适度非常高。
回归到产品本身，越秀观樾的户型是“层高3-3.2米+少墙空间=大尺度空间”，叠加“南向开间多，采光面广，居住舒适度高”等多个亮点，再加上选用LOW-E玻璃，将项目建筑与室外的景色融合，好不美哉。
正是因为越秀观樾产品综合设计非常出色，能够将建筑“放”在自然里且毫无违和感，所以胡春到现场后感叹道越秀观樾特别融景，跟周边的景观融合在了一起，包括客厅、主人房都是把景观拉到房间里面来，整个公园都在眼前。
资深地产评论人、《楼兔子》创始人——胡春
可以说，越秀观樾就像是“住在公园里”的房子。
毕竟在深圳，越秀观樾这样在都市核心区且“住在公园里”的房子并不多，且「拥有成本」也不低。
比如：
相较之下，越秀观樾建面约190平的4房套总价约1500万起，价格非常香。
据悉，目前越秀观樾在售的产品为建面约140-252平的4房户型，每个户型设计亮点突出，整体空间感都非常好，居住舒适度均非常高。
越秀观樾五一期间加推的1栋，占据了湖景头牌位置，为T2板式设计，产品为建面约252平户型，能享受到一线无遮挡的湖景，堪称湖景户型“天花板”。
做了4房2厅4卫，三面采光，其中南向采光面约18.7米，通透性非常强；
4个卧室里面有3个套房，额外还有保姆间，整体居住功能区丰富；
有约122平全景无界公区，整体使用率超100%，尺度感超过市面上大多数建面约300平的户型。
有独立的电梯厅，归家即可「私梯入户」更私密且更显尊贵；
设置了双入户动线，建立主仆间的“软隔离”，将私密感拉满。
该户型做了4房2厅3卫，双套房设计，其中主卧为双面采光，有L型270°飘窗，空间尺度感强，可做陈列式衣帽间。
该户型虽然建面只有140平，但一样是板楼设计，可实现专梯入户；而从空间分割来看，这个建面约140平的4房不仅有宽阔的入户玄关、超大的LDKB公区，南北对流，还做了南向双套房设计，是越秀在户型上的再创新。
总的来说，出身“名门”的越秀观樾，本身起点就很高，「地段及生态」等“底子”很好，本身又是越秀的顶级产品“樾”系，产品实力非常牛，是当之无愧的“跨时代、穿越周期”的好项目。
这样的项目，之于买房人而言，可遇不可求。所以当他们遇到了，就会毫不犹豫买下，这也是为什么越秀观樾在广州新政利好后，走出一波行情。
而按照目前的形势来看，越秀观樾的热销行情，大概率还会持续相当长一段时间。好项目不常有，好户型、好单位也日渐减少，如果你也有点喜欢越秀观樾这个项目，答应我，一定不要犹豫，赶紧冲到广州天河看一看，说不定一眼就爱上了。
写在最后。
部分近期买入越秀观樾的朋友认为，这个项目虽然是住宅产品，但是从某种角度来看，它是有一定的投资属性的，他们之所以选择入手，就是看中了其投资属性。
广深大V专家也就这个话题进行了探讨，他们也一致认为，越秀观樾是有投资属性的，具体可以从三个不同维度的思考逻辑来看。
一：是好房子的价值逻辑。
在孙不熟看来，衡量一个产品是否具有投资属性，最主要看它能吸引到什么样的圈层，如果不能够进入有钱人的法眼，那一定不是一个好资产。想进入买房人的法眼，必须满足两个指标，第一是地段，第二是产品。越秀观樾，地段是位于天河CTD-广州的中央科创区，在广州的新钱最集中的地方；产品划时代，对以前的产品是降维打击。所以无论是地段还是产品，越秀观樾吸引的都是这个城市最欣欣向荣的新钱群体，决定了它的投资属性不会差。
对此，广哥也持有相同的看法，他认为越秀观樾是一个跨越时代的产品，这样好的产品自然有竞争，有竞争就会带来价格的变化。
二：是板块的价值思考逻辑。
2014年入市的牛奶厂板块在上一波行情里面一直是领涨广州，谭方认为，过去牛奶厂板块领涨，有几个重要的属性：天河的新盘，有知名开发商（品牌效应），连片开发的新区，产品是140多平米的户型。而越秀地产开发的越秀观樾，除了这几点因素外，在交通、产品力、湖景、教育方面都做得更好，但凡是有投资的想法，都可以去参考一下。
三：是中长期投资选筹逻辑。
一般人把买房看作“中长线投资”，陶文杰认为如果做中长期投资，一定要抓住稀缺性，买东西应该选需求比较刚性、供应又非常稀缺的；越秀观樾在天河、有主题公园又有湖，供应是稀缺的，需求是刚性的——刚性的改善需求，所以这个项目中长线来讲有投资价值。
总言之，无论是从「好房子」还是「板块价值」亦或「中长期投资选筹」逻辑来看，越秀观樾这个位于天河核心板块的高端住宅项目，会成为主流。
当下，楼市利好不断，对于买房人而言，是极好的入手时机，有魄力有眼光的人早已开始行动，像越秀观樾这样的好项目，靓户型也日渐减少，喜欢就不要犹豫，赶紧冲！
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