深圳北部硅谷，这座百万级滨水大城不容忽视！

楼市 2024-08-22 10:21 广东

未来的时代，依旧是以“高新技术产业”为引领。

把时间拉长来看，翻开“历史”这本书，你会发现很多事物的发展，都遵循着一定的规律，比如科技产业的发展对片区发展、价值崛起，起到决定性作用。

美国城市景观｜图源：pexels@Andrea Piacquadio，仅供参考

如：以发展高科技产业为主的硅谷。

硅谷位于美国旧金山湾，这里一个世纪前还是「果园」，后来随着高科技公司相继落户，这里形成了「高科技企业聚集效应」，出现了众多繁华的市镇，随后几十年里陆续走出大批科技富翁。

如今，旧金山湾早已依托「硅谷」成为闻名全球的“世界科技湾区”，而以“高新技术产业”为重点发展的硅谷，至今也汇聚着如苹果、英特尔、谷歌、Facebook、惠普、思科、甲骨文等10家世界500强企业，是全球高科技产业中心之一、全球人均GDP非常高的地区之一。

值得注意的是，以硅谷为代表的美国高科技公司、高科技产业的崛起，帮助美国实现了产业升级、经济的可持续发展。

也正因此，放眼全球，如纽约湾区、东京湾区等，都在效仿旧金山湾区，汇聚着引领全球创新潮流的科技企业，加速人才及资本集聚，推动片区发展，与以上三大湾区同被誉为“世界级湾区”的粤港澳大湾区也不例外。

经过多年的发展，粤港澳大湾区科技实力早已在全球占有一席之地：“深圳—香港—广州”科技集群连续4年排名全球第二；经济实力也很强：2023年大湾区经济总量突破14万亿元，以不到全国0.6%的国土面积，创造了全国约1/9的经济总量。[1]

深圳南山景观｜图源：深圳卫视深视新闻

粤港澳大湾区，哪里将成为“中国硅谷”？

上个月，美国苹果公司首席运营官杰夫·威廉姆到深圳后，表示：这里是中国的“硅谷”。

中国硅谷-深圳进阶之路

从南山科技园，到深圳北部观澜

为何深圳有“担纲”中国“硅谷”的实力，本质在于这个城市有着得天独厚的优势。

一是，深圳“科创发展”在湾区中地位很高。

广深科技创新走廊串联深圳-东莞-广州三城，其中深圳的核心创新平台与广州相当，但创新节点合计有14个，是整条科技创新走廊上重要的节点城市，也是湾区中重点发展科创的城市之一。

广深科技创新走廊空间结构图，仅供参考

二是，深圳是“中国工业第一城”。

要说工业水平，深圳敢说第二，没人敢称第一。

2023年规上工业总产值超过4.8万亿，规上工业增加值增长6.2%，两项数据均蝉联全国城市“第一”。[2]

目前深圳除了有完整的ICI产业链，还有如人工智能、生物医药、新能源等发达的高新技术产业，拥有华为、腾讯等全球顶尖企业，汇聚清北复交以及国外高校顶尖人才。

深圳城市界面实拍图，仅供参考

三是，深圳这座城市的“创新底色”很强。

深圳2023年产业创新指数以39.05位居全球27城第一，2023年PCT国际专利申请量1.59万件位居全国大中城市首位；2023年深圳的国家级高新技术企业超过2.4万家，达到每平方公里12家，位列全国城市第一。[3]

重点发展科创产业，有着如华为、腾讯等全球顶尖企业，创新底色极强的深圳，和硅谷很像。

深圳城市界面实拍图，仅供参考

也正因此今年以来，除了苹果外，如特斯拉、英国DMG会展、日本松下、瑞士德科等跨国巨头的高管亦频繁现身深圳，或项目洽谈、投资签约，这是全球投资者坚定看好深圳、投资深圳的趋势与信号。

有着极强“磁吸力”的深圳，如今已有超过62%的世界500强企业选择“入场”投资。[4]

为可持续发展谋划，深圳北部将打造新「硅谷」。

在深圳，被誉为“中国硅谷”的就是位于西部的南山科技园-深圳市高新技术产业园区，这里上市公司齐聚，是粤港澳大湾区单位面积经济密度极高的区域之一，自1996年诞生以来，吸引了腾讯、中兴等企业入驻，已经形成了通讯、计算机、软件等多元化高新技术产业链，引领着深圳乃至湾区高新技术产业的发展。

南山科技园航拍实景

值得注意的是，过去这么些年，南山科技园的高新技术产业发展趋向成熟，为了让高新技术产业实现可持续发展，深圳正在高科技产业发展方面寻求新的突破，在南山科技园这个「中国硅谷」之后，谋划于深圳北部打造新的「硅谷」。

深圳正在干一件“大事”——打造“世界级”「深港科创走廊」。

这是一条将都市繁华商业中心&科创中心连接起来的走廊，代表着都市中繁华度&含金量&创新能力TOP级的存在。

示意图，仅供参考

展开来看，你会发现这条走廊正由南向北发展，如今的福田CBD、深圳北以及华为-深圳坂田总部的发展已炙手可热，按照这个趋势，下一步深圳将重点布局观澜。

要知道，曾经的硅谷，因高科技产业而兴起、发展，继而闻名全球；而深圳南山科技园也因科技产业的崛起而兴起，成为中国硅谷。

如今，龙华早已成为深圳创新型中小企业数量最多的行政区，而位于深圳中部北端的观澜不仅近年来城市地位加速提升，高新技术产业也在加速发展，汇聚众多科创企业。

如果说，南山科技园之后，深圳要再造一个硅谷，那必然是在深圳北部-龙华观澜。

这里正成为「深圳北部硅谷」

华为、迈瑞等500强企业相继入驻

为什么是观澜？

观澜之所以有潜力成为「深圳北部硅谷」，与其本身的发展规划、产业发展结构以及片区的创新生态息息相关，具体可以从三个维度来看。

维度一：观澜地位进阶，为成为「深圳北部硅谷」奠基。

观澜城市地位很高，是龙华区内不容忽视的板块。

一是，龙华的行政中心就在观澜；二是，近年来观澜城市配套加速兑现，区府旁分布着观湖美术馆、观湖文体中心（已封顶，含图书馆、音乐厅、体育馆）、龙华新地标-鹭湖一院三馆（大剧院、科技馆、图书馆、群艺馆，在建，预计2025年完工）等市政配套。

规划进阶，观澜正在成为龙华的发展中心。

在最新的城市发展规划中，龙华提出了“一环一轴，双心多点”空间格局，龙华市级功能中心（观澜）&北站城市功能节点为「双中心」共同发展。

龙华城市发展空间规划示意图｜图源：《龙华区国土空间规划（2021—2035）》

而在区域协同发展规划上，观澜所在的-龙华中心位于深圳都市圈衔接的核心位置，成为内连深圳各中心，外联东莞等湾区城市的「中心」。[5]

龙华区域协同发展规划示意图｜图源：《龙华区国土空间规划（2021—2035）》

这意味着「龙华发展中心北移」，观澜将成为深圳龙华市级功能中心、衔接深圳都市圈的重要支点，定位超过现有的北站中心。

重点布局“数字产业”，观澜“扛鼎”深圳发展重任。

近年来，龙华片区发展及产业布局也在向观澜转移：一是，龙华重点打造的七大片区，其中三个与观澜密切相关；二是，龙华布局的12大数字区块中，观澜占了3/4。

而龙华的数字经济产业在深圳中有着极高的地位，数字经济产业又是深圳重点发展的中心之一。

换言之，观澜正在“扛鼎”深圳发展重任。

12数字区块，观澜占了9个｜产业分布示意图，仅供参考

随着数字经济产业的发展、企业的汇聚，观澜片区也将迎来经济腾飞的机会。

在新时代之下，龙华-观澜是新的城市核心-「深圳北部硅谷」。随着产业的发展，企业的入驻，观澜大概率将强势崛起。

维度二：媲美「硅谷101高速」的梅观大道，正在加速产业汇聚。

在国际创新发展史上，通过高速路或大道，将产业连接起来，推动区域发展、实现经济腾飞的案例屡见不鲜。硅谷的101高速公路，就是一条“科创大道”，聚集了大批高科技产业、创新企业。

观澜有一条媲美硅谷101高速的高速路——梅观大道。

梅观大道位于深圳中轴、梅观创新走廊上，全长约20公里，内连福田，外与莞深高速相接，沿线串联九龙山、黎光-银星、大浪-清湖三大先进制造园区，汇聚着华为、富士康、迈瑞医疗等龙头企业，承载着龙华91%百强企业产值、72%的10亿产值企业的同时，将观澜融入深圳乃至湾区产业发展大局[6]。

梅观大道沿线产业分布｜示意图，仅供参考

梅观大道沿线规划及推进产业分布｜示意图，仅供参考

维度三：观澜九龙山数字城，已形成产业「聚合之势」。

梅观大道上有很强数字产业基因的，当属深圳20大重点片区之一、龙华下一个10年实现“数字高地”的关键板块——九龙山数字城。

九龙山数字城效果图

位于梅观创新走廊上的九龙山数字城，在深圳2020-2023年的国土规划中“升级”为龙华高新区，地位和坂田的“坂雪岗科技城”、福田的“深港创新合作区”相当。

值得注意的是，规划面积约22.77平方公里的九龙山数字城，相当于2个科技园，定位为深莞中部智能科技中心，未来规划产值超3500亿，是北站商务区的1.75倍，将打造成世界级的产业集聚区。

在高定调、细规划之下，这里除了华为、迈瑞医疗等企业链主外，如美团、富士康、华润三九、稳健医疗、硅谷动力等一大批行业巨头也已进行了布局。

九龙山数字城片区代表性企业

华为深圳第二总部选址观澜，未来新增3万+就业岗位。

华为的发展史，是城市价值的发展史。

华为所到之处，都是产业集聚的地方，也必将带动区域的发展。

如今，华为选择观澜作为深圳第二总部，不仅将为华为全国2/3的总部级研发中心「坂田华为总部基地&华为东莞松山湖总部基地」起到「承上启下」的“链接”作用；还将带动观澜片区相关企业的汇聚，产业的发展。

华为择址观澜，连接两大总部基地｜示意图，仅供参考

未来预计将新增3万+就业岗位，加速观澜片区的企业、人才汇聚，相关产业发展。

迈瑞医疗选址观澜，助力打造“世界一流”千亿产业高地。

2022-2023年，市值超3000亿的迈瑞医疗先后于观澜拿下两宗产业用地，意在九龙山打造全球供应链总部基地——九龙山科技产业园。未来「迈瑞医疗总部基地」建成运营后预计新增2万员工，将加速医疗器械企业的汇聚。

依托“龙头企业”——迈瑞医疗，未来深圳将在龙华观澜打造全国顶尖、世界一流的千亿高端医疗器械产业聚集高地——深圳国际医疗器械城。

图源：深圳市龙华区融媒体中心

根据规划，到2035年这里产业总产值将达到1500亿元，引进和培育重点企业超500家，年新增二、三类医疗器械注册证500个，将打造成为最高效的“协同创新创业群”、最健全的“产业链配套生态”、最耀眼的“中国医疗器械城”[7]，进而加速片区的医疗器械产业上下游企业、人才汇聚，为片区发展注入活力。

深圳国际医疗器械城效果图，仅供参考

国家级科技企业孵化器——银星科技园，汇聚超500家高新技术企业。

九龙山数字城附近，还有不断培育“新质生产力”、塑造发展新动能的银星科技园。

银星科技园总建面约75万平，拥有「国家级科技企业孵化器、市级众创空间、区级科技企业加速器」，已形成“众创空间-孵化器-加速器-产业园区”的全生态产业孵化链，汇聚超500家高新技术企业，深圳十大基础研究机构之一“深圳数字生命研究院”也早就落户「银星科技园」，加速区域生命科学与生物医药行业的发展。

区域发展规划定调、产业大道&产业园区赋能，加速高新技术企业及世界500强企业入驻。

产业相继入驻≈聚集约20万科技新贵

高科技产业+科技新贵，成就深圳北部硅谷，观澜价值天花板也将被打开。

未来随着产业巨头的汇聚、科技园区的发展，深圳北部硅谷-观澜的高科技企业、人才、城市优质资源将加速集聚，这里将形成高端的科创产业聚集区，也将催生高品质居住需求。

示意图，仅供参考

谁能担此重任？

放眼「深圳北部硅谷」——观澜，有一个体量约百万方的滨水公园大城-溪山禾玺，位于银星科技园旁，在“九龙山产学研基地&观澜高新园”中心，周边就是迈瑞医疗和华为两大企业，在「都市科技新贵高端圈层」环绕中，将肩负起为科技新贵营造舒适人居的重任，如无意外也会成为未来科技新贵汇聚地，即「深圳北部硅谷人居高地」。

百万滨水公园大城

——【溪山禾玺】

深圳北部硅谷人居高地

能够征服科技新贵的，必然是由外及内都优秀的项目。

与传统买家不同，科技新贵们收入普遍高，有一定的购买力，对居住的品质要求更高，往往除了偏爱更靠近公司的项目外，他们普遍还喜欢项目有一定的生态、娱乐属性且社区品质高端、产品户型出色，能够让他们在兼顾工作的同时，生活居住以及休闲娱乐也能有保障。

溪山禾玺临近「观澜河」，周边不仅有文体综合体配套，还有公园环绕的百万方滨水公园大城生活圈，更重要的是其首发品质过硬，户型亮点突出，有成为「深圳滨水轴心2.0」、国际水岸生活新地标的实力，与科技新贵向往的高品质生活相匹配。

这里，有两大文体中心，具备生态属性，是科技新贵向往的生活。

美国硅谷，从事高新技术行业的科创精英们，向往的是南湾阿瑟顿那种拥有稀缺生态、宜居属性高且与城市中心距离很近的生活。

溪山禾玺周边有丰富的文体综合体中心（文化/运动中心），拥有便捷交通、稀缺生态，以及商业等齐全配套，能满足都市科技新贵对美好生活的需求。

一、家门口两大文体中心，公家配套、私家享受。

溪山禾玺不仅自带约2万平的禾玺文化活动中心，项目南侧还有建面约7.2万平的观澜体育中心（在建，预计2027年竣工）。

观澜体育中心效果图，仅供参考

观澜体育中心是一座集运动休闲、公共服务为一体的综合性体育中心，定位为区级全民健身类体育项目。

将建设3000人综合运动馆，含8片场地的室内外篮球馆、3片泳池的标准50米游泳馆、18片场地的室内羽毛球馆、6间模块化的各类小球馆、1片7人制室外足球场、3片室外网球场。

观澜体育中心主要建设内容即剖面功能示意图，仅供参考

观澜体育中心剖面图，仅供参考

有意思的是，观澜体育中心在设计时，创造性提出「功能空间兼容模式」：

一方面，针对羽毛球馆、小球馆、游泳馆以及多功能厅等重要室内空间，采取了独立封闭管理的策略，确保这些空间的专业性和使用效率。

效果图示意图，仅供参考｜图源：深圳龙华

另一方面对于室外篮球场、足球场、网球场和屋顶观景平台等区域，实行开放管理，让市民能够自由享受运动与休闲的乐趣。

效果图示意图，仅供参考｜图源：深圳龙华

通过开放与管理兼容的城市公共空间建设，意在将观澜体育中心建成为拥有如运动、观演、散步、登山、观景、商务和轻食等多种使用模式的「综合性运动休闲新地标」，和全球非常火的「新家坡淡滨尼天地体育综合体」有异曲同工之处。

比起千篇一律的商业配套，能够将运动健康与休闲娱乐相融的配套，显得更为稀缺，而像观澜体育中心这种家门口约7.2万平的区级体育项目，更是可遇不可求。

观澜体育中心效果图，仅供参考

未来在这里，人们有更多的选择性：

或运动健身、观看体育赛事、商务会谈，享受美食等。

游泳馆生活场景示意图，仅供参考

而从位置来看，观澜体育中心建成落地后，就是溪山禾玺“家门口”的配套。

示意图，仅供参考

除了“家门口”的-观澜体育中心，溪山禾玺内部约2万平的禾玺文化活动中心，也非常让人期待。

禾玺文化活动中心效果图，仅供参考

禾玺文化活动中心，位于溪山禾玺的社区内部，按照“文化有阵地、娱乐有设施、健身有场所、活动有保障”的要求，拟建5层，规划有演艺馆、少年宫、图书馆。（后期移交政府，具体规划以政府最终落地为准）

图书馆生活场景示意图｜图源：看深校

不出家门，就能享受到丰富多彩的文娱配套，感受充满人文关怀的社区生活。

未来，住在溪山禾玺的朋友除了能享受到项目自带的禾玺文化活动中心丰富配套外，出门即可享受到丰富的运动健康生活，公家的配套，成就私家享受。

二、有生态属性，又可触达城市繁华。

溪山禾玺北面是山体公园，南面是观澜河，左边是民法公园和迈瑞医疗，右边是观澜古墟，项目还有在建的观澜河历史公园。

周边极佳的生态环境，让业主在繁忙的都市生活中，也能保持一份“松弛感”，找到内心的平静与放松。

示意效果图，仅供参考

不仅坐拥生态，溪山禾玺还可尽览繁华万象。

除了观澜现有的观澜湖MHMALL、福城天虹、观澜天虹、观澜汇商业、百佳华领域外，溪山禾玺未来还自带商业配套，抑或在不塞车的情况下，开车约30分钟（数据参考：百度地图出行）或通过地铁4号线观澜站，规划中的22号线（一期）到福田中心，享受都市核心繁华配套。

交通示意图，仅供参考

此外，项目所在的片区内还有逾2500万平旧改，未来不仅能享受到旧改带来的商业配套，还能享受到旧改给片区未来生活带来的“成长性”。

这里，是都市中轴核心、百万滨水公园大城首发之作-溪山禾玺首府。

比起舒适的环境，有能够让人才真正「安心住下来」的项目，让人才与都市发展同频共振，才是加速推动片区发展的关键。

示意效果图，仅供参考

于是，位于深圳北部硅谷、都市核心区轴心-观澜核心板块，集住宅、商业、写字楼、学校、公园为一体的百万滨水公园大城生活圈「溪山禾玺」来了，率先推出溪山禾玺首府。

溪山禾玺首府，由星乔地产投资，金光华成熟团队全链条操盘，从开发建设到销售、管理都是由金光华集团来负责，一起纳入溪山禾玺生活圈范围。

（1）大城首发，打造「观澜河畔+“溪山”系2.0」的品质低密公园住区。

作为百万大城首发之作，溪山禾玺首府最大的亮点在于其社区的定调非常高：容积率只有4.31，且社区为纯商品房，“溪山”系2.0品质，超配社区。

要知道，近年来深圳新建商品房容积率普遍在5以上，旧改项目更是普遍在10以上。作为大城首发之作，溪山禾玺首府4.31的容积率非常低，居住舒适度也相应要更高。

且近年来深圳通过招拍挂出让的地块，普遍都要配保障性住房，而溪山禾玺首府为纯商品房社区，居住氛围会更纯粹。

溪山禾玺首府外立面效果图｜仅供参考

不仅从整体设计以及产品类型上极具「品质感」，溪山禾玺首府在产品打造上也毫不含糊。

作为“溪山”系2.0产品，溪山禾玺首府由知名设计团队打造，选用「局部铝板+真石漆+中空玻璃」等材料雕琢品质美学立面，规划四重归家礼序，从高约10.5米的酒店式入户大堂，到迎宾涌泉水景、邻里艺术花园、奢感入户大堂，归家动线仪式感拉满！

四重归家礼序示意效果动图，仅供参考

溪山禾玺生活圈还从人居角度出发，设置了“一河两中心三文脉七公园”的社区超配，其首发之作——溪山禾玺首府社区内部则设置了映山泳池、和光望山会客厅等多个功能交互空间，全方位满足科技新贵人才对品质社区生活的追求。

（2）新规后，龙华首个“王炸”户型，使用率超100%！

溪山禾玺首府，打造新规后龙华首个“王炸”户型。

从深圳2023年新房不同面积销售占比数据来看，新房成交以90平以上大户型为主，小户型成交占比最少，可以说过去这一年，大户型吓跑了深圳的年轻人才。

溪山禾玺首府即将入市的户型，以小面积为主，可以更好留住深圳年轻人才。

溪山禾玺首府户型设计执行建筑新规，也是龙华首个新规后的“王炸”户型项目。这也意味着，溪山禾玺首府的户型，阳台面积更大，凸窗尺寸更宽，公摊面积缩减，整体的得房率也会更高。

更极致的户型设计，更大的居住空间，能够更好留住深圳年轻人，让他们在「刚需小户型」里，享受到「改善级生活品质」。

超100%使用率，“王炸”户型营造「改善级生活品质」。

溪山禾玺首府即将入市的户型面积为建面约72-95平，每个户型空间尺度感都非常好。

如：建面约72平的户型是3房2厅1卫，该户型按建筑新规设计，以800mm尺寸打造主卧三面飘窗，使用空间更大，能完美容纳科技新贵对美好生活的想象，非常适合首次置业的朋友。

户型图，仅供参考

再看，建面约82平的户型，和72平的户型相比，多出一个功能空间——卫生间，为3房2厅2卫，是LDKB一体化设计，公共空间更大；分户S墙设计，细节感拉满！

家里人口不多的小家庭，首次置业想一步到位的，就选这个户型。

户型图，仅供参考

还有，建面约95平的户型，可以实现3卧室+1多功能空间，主卧为套房设计，分户S墙设计，有约6米长的双联阳台，空间尺度感更大，在有限的面积里，拥有更多的生活可能。

非常合适一家五口/三代同堂，或想要住得更舒适的改善家庭。

户型图，仅供参考

年轻人置业，与城市同频共振。

极致梦想家，都市生活新风范。

未来深圳重点发展的城区，在深圳北部硅谷-观澜，这里会成为新的都市核心，也会成为未来吸引人才的高地。而为了区域乃至城市的可持续发展，这里必然会形成新的都市住区。

依托「观澜河」、周边文体综合体环绕，溪山禾玺将打造深圳滨水轴心2.0国际水岸生活新地标，将留住深圳人才或者说深圳的年轻人。

新规后深圳龙华首个“王炸”户型项目——溪山禾玺首府，打造的是「极致梦想家，都市新风范」，是一个能留住深圳新兴产业人才、年轻人，满足他们对生活追求且与城市同频共振的容器。

据悉，溪山禾玺首府将于8月24日开放营销中心，感兴趣的朋友，届时可以到现场了解。

文中部分内容参考来源：

[1]深圳卫视深视新闻：

https://mp.weixin.qq.com/s/f8pztFlG_KxIaq3u5ba2tw；

深圳发布：

https://mp.weixin.qq.com/s/TCaIXXJp2SYtFpeobjeFUQ；

[2]深圳发布：

https://mp.weixin.qq.com/s/Ym1PjNkx87mAYj4ND2Rwtg；

[3]《全球城市产业创新指数报告》、人才深圳：

https://mp.weixin.qq.com/s/zUApb0yniQxwry16qlXwZw；

深圳发布：

https://mp.weixin.qq.com/s/Ym1PjNkx87mAYj4ND2Rwtg；

[4]深圳发布：

https://mp.weixin.qq.com/s/KcRKPybt-UxDYi9U3uoXRg；

[5]规划参考来源：深圳市规划和自然资源局《深圳市龙华区国土空间分区规划（2021-2035年）》（草案）公示读本

https://pnr.sz.gov.cn/xxgk/gggs/content/post_10565389.html；

[6]数据来源：深圳龙华官方微博

https://mp.weixin.qq.com/s/OyCfhHMds_sdVs75F-vCFA；

[7]数据参考来源：《深圳国际医疗器械城总体发展规划（2024—2035年）》。

【声明】本文部分信息和图片来源网络，如有相关内容侵权，请联系删除。本文对项目周围交通、商业、文化教育、医疗以及其他市政条件的介绍，具体以政府规划及现场实际为准。效果图是规划意向的概念设计展示，非最终规划方案，不作为开发商承诺，最终以向政府报批报建的方案为准。本文所述内容和意见仅供参考，不构成市场交易依据和投资建议，买卖双方权利义务以双方签署的买卖合同为准。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MjM5OTU3NjA1Mg==&mid=2652349589&idx=1&sn=44f2c9c1f47d6a64a3510575b874364f

深圳壹地产

这里有新鲜及时的踩盘报告，有辛辣的楼评，有多数人无法接触到的房地产内幕……