“坊间传闻”又一次安全着陆。
最近，深圳官宣“深圳湾后海-东角头板块2宗商地改宅地”，市场又热闹了一番。
其实，目前为止，除了深圳湾后海-东角头板块，深圳其他一些核心板块，如宝中、前海、深超总也都出现过变更土地属性，新增核心区宅地的情况。
这两天，壹地产实地探访了一下今年核心板块改出的几块宅地，我们一起来看看今年新增加的几块宅地到底在哪里，周边又是什么情况。
7月7日，深圳市规划和自然资源局官网公布了深圳市规划和自然资源局关于[后海湾-东角头地区]法定图则DU10、DU13开发控制单元规划调整公开展示的通告。
通告显示，原本主导功能为商业服务业设施用地（C）的DU10单元、DU13单元主导功能都调整为了“商业服务业用地+二类居住用地（C+R2）”。
实际探访，壹地产发现DU10单元、DU13单元两块地位处后海总部基地，紧邻深圳地铁8（2）号线登良地铁站，往东沿登良路直走就是深圳人才公园，旁边就是春笋、春茧等城市级地标建筑，抬头就能看到阿里中心、喜之郎大厦等企业总部大厦。
其中，DU13单元调整为住宅用地的部分就在登良站C口出口处，地块被铁丝栏围住，里面目前的状况是一片荒地以及工人的居住区和临时停车点。
▲壹地产实拍DU13单元居住地块，仅供参考
DU10单元调整为住宅用地的部分处于登良路和后海滨路交汇处，内部被围得很严实，看不到具体情况，但地块现场已经进行了法定图则申请修改项目公示展示，看来宅地调整石锤了。
另外，根据深圳详规“一张图”壹地产发现DU10单元、DU13单元两块地周边还有不少商业服务用地，网传两个地块周边还有7/8块商业用地可调整规划。
实地走访，壹地产发现两个地块周边除了已经建好投入使用的中海油大厦、海信南方大厦、中铁大厦等，确实还有不少地块被围挡起来。
但这些地块，目前看到的多是作为临时用地（临时建筑），如DU10单元东侧的地块就被用作小米国际总部项目办公生活区，未来是否会进行土地性质调整也未可知。
就目前而言，DU10单元、DU13单元两块住宅用地，作为后海总部基地商业服务用地划出零星住宅用地，在深圳非常稀缺。
不过因为周边写字楼的存在，将来的景观面是个问题，可能看到海景的房源不多。另外地块如果按照新规设计，户型可能会往大了做。
实际上，这已经不是今年第一次调整土地性质新增核心区宅地，除了DU10单元、DU13单元两块地，宝中和前海也分别新增了宅地，包括深超总也出现了动向。
1、宝中
6月22日，深圳市规划和自然资源局宝安管理局发布关于宝安中心区03-29、03-30地块的规划调整变更的公示：
03-29、03-30地块合并为03-29地块，并由商业性办公用地（C2）调整为二类居住用地（R2），用地面积9998㎡，容积率5.4。
该地块紧邻中铁阅臻府和鹏峰大厦，一路之隔就是新安中学高中部。
实地走访，壹地产发现目前该地块与中铁阅臻府相近部分地块的土已经捯饬开，但靠近鹏峰大厦的这部分还是荒地状态，插着国有储备土地告示牌。
据坊间消息称，03-29地块有可能是深圳市首块不限价地块，预计在今年下一轮宅地土拍中竞拍，如果后期按照新规执行，使用率会做的很高。
据了解，目前地块周边住宅二手房挂牌均价基本在10万左右。
2、前海
5月1日，深圳市前海管理局曾公示：赤湾03-07-04地块、妈湾05-02-02地块由原来的三类居住用地调整为现在的二类居住用地，但备注用作建设配售型保障性住房。
6月16日，深圳市前海管理局发布了关于妈湾05-02-01、02、03地块规划个案调整的二次公示。
这次05-02-02地块的用地性质又进行了调整，从新型产业用地（M0）调整为二类居住用地（R2），用地面积从6637㎡扩大至9316㎡，“建设配售型保障性住房”的备注却消失了，是否用作商品房有待观察。
▲6月16日05-02-02地块规划调整公示
3、深超总
据业内人士表示，深圳湾超级总部基地的联泰超总湾国际中心地块正在申请调整规划，预计调整后会有住宅指标！
▲区位示意图
实地去看了一下，联泰超总湾国际中心处于深超总右侧端头位。
北向直面华侨城国家湿地公园，西侧多层+联排的瑞河耶纳和正在施工建设的京东集团深圳总部项目，东面一路之隔就是深圳著名豪宅欢乐海岸蓝楹湾，西南角紧挨着深圳地铁9号线深湾站。
该地块位置核心，生态和交通也不错，视野除了南面有中兴通讯总部大厦等高层建筑要考虑，其他方向视野目前看基本都还好，未来整体居住氛围应该不错。
目前地块已经处于动工状态，未来如果地块内新调出住宅，估计又是一大豪宅热盘。
实际上，去年变更土地属性，新增核心区宅地的情况就屡见不鲜，近40宗地块“商改住”，其中就不乏核心区的。
比如，去年土拍成交的深超总T207-0060地块（深湾玖序）、宝中A001-0212（中铁阅臻府）都是。
众所周知，“核心地段住宅稀缺论”一贯是深圳楼市的底层逻辑之一。
确实，深圳从2020年至2023年土拍成交地块116宗，前海5宗、宝中仅有3宗、深超总仅1宗用作商品房。（不完全统计，仅供参考）
但当前核心板块变更土地属性新增宅地的情况也出现了，大家可能会担心稀缺也就不那么稀缺了。
而且，随着70/90政策的废除，以及深圳2024版《深圳市建筑设计规则》做出了“减少住宅公摊面积，有效提高得房率”的相关内容修订，意味着以后市面上的大户型会更多，核心板块使用率高、纯粹的豪宅也会更多，到时候势必会对市场产生一定的冲击。
对此，你怎么看？欢迎留言探讨~
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