⇅点击上方蓝字
每一个有商业梦想的人都会关注我们~
黄奇帆
中国金融四十人论坛学术顾问
◆ 尽管近四年房地产多有调整，但从根本上，中国房地产不具备美国次贷危机的基因，也没有日本房地产20年拖累经济的基因，因此，不必夸大事实、自乱阵脚。
◆ 中长期来说，城乡融合会为城市提供大量人口，会把房地产过剩的产能吸收掉一块。
◆ 短期来讲，当下，已经出台的5种措施也在化解房地产难题。包括国家明确宣布收购房地产库存等。
◆ 中国的金融系统跟房地产的关系，在这一次的地产调整中，也会得到化解，从过去房地产占有中国金融资源40%、50%的状态，调整到20%-25%，形成一个新格局、新常态。
◆ 在2025年，房地产将不再对中国经济形成负拉动，止跌回稳后，在未来15年、20年，房地产将随经济同步增长，这是会出现的新格局。
房地产，可以观察这5个指标
当前，中国经济面临诸多难题，如城乡差距、地方政府65万亿沉重债务、资本市场长期徘徊3000点低迷不振、房地产严重不景气等，均需以改革思路化解，这里重点谈谈房地产问题。
中国房地产历经二十多年发展，在2021~2024年出现重大调整。评判房地产常用五个指标：
1. 建筑量：2020年为22亿平方米，据2024年前11个月数据估算全年约6亿多平方米，跌幅达65%。
2. 一手房销售量：2020年销售18亿平方米，2024年约5亿平方米，跌幅超60%。
3. 土地批租量：2020年为8.7万亿人民币，2024年预计3万亿左右，相比打了七折。
4. 房价：到2024年11月，全国房价较2020年跌了40%，部分地区跌幅更多，总体跌幅在40%~50%。
5. 房地产贷款融资：房地产贷款曾占金融系统贷款融资45%。2024年，百姓买房意愿下降，按揭贷款年度量较2020年减少50%；开发商因信誉及高负债率问题，融资能力也减弱50% 。
五个指标中，三个指标跌了约三分之二，两个指标跌了50%。房地产自90年代兴起后，2000 - 2020年期间一路发展，未经历像样调整，此次出现二十年来最严重的调整也属正常。
城乡融合提供基础性需求增长点
中国此次房地产调整与日本90年代的情况截然不同，二者不可相提并论。
日本房地产泡沫拖累经济长达25~30年，根源在于房地产泡沫与金融系统泡沫崩盘相互交织。80年代日元升值2倍，90年代后又贬值2倍，大幅震荡源于美国对日本的经济手段，而日本缺乏有效抵御策略，金融体系遭受重创，房地产泡沫在日元贬值的冲击下彻底破裂。同时，1990年日本房地产泡沫崩盘时，户籍人口城市化率已达77%，此后增长缓慢，泡沫破裂后大量房产抛售，却无足够农村人口进城接盘。
与之相比，中国这次房地产调整，实际上，我们的户籍人口城市化率才到了一半，48%。过去几十年提升30个百分点，未来仍有很大提升空间，具备足够的发展和调整空间来化解房地产问题。
房地产作为龙头产业，其萧条不仅会导致四十多个相关制造业行业衰退，还致使建筑工人等几千万人就业受影响，亟待解决。从宏观层面看，中国的城乡融合发展将为未来20年住宅类房地产发展提供基础性需求，刚需依然存在并将逐步释放 。
政府收储去库存一举三得
自三中全会、9.24会议后，各部门在经济工作会议文件中布局了多项拯救房地产的措施：
收购库存房产：国家逐步增加资金，从去年初的3000亿，到9月底宣布的3万亿，预计后续还会有3万亿甚至6万亿。旨在收购约20亿平方米的一手房库存，解决房地产商超10万亿现金流缺口及资金链断裂引发的三角债问题。政府以6~7折价格购入，将其转化为国有产权的公租房，满足约2亿城市居民的租赁需求，提升保障房占比至20%~25%。这一举措不仅帮助开发商回笼资金偿债，盘活债务循环，还能实现投入产出平衡，通过REITs在资本市场发行ABS债券，为百姓提供4%利息收益的理财选择，实现市场、政府、房产商三方共赢。
推进城中村及城镇旧房改造：政府已投入几万亿支持地方对城中村危旧房改造，并将范围扩大到2万个镇的老旧房屋。这表明未来三到五年，基础设施建设仍有广阔空间，能有效拉动房地产市场。
调控房企融资降低负债率：将房产商80%-90%的负债率降至50%左右。规范源头管理，要求房企用自有资本买地，杜绝银行高额背负买地资金，防止地价虚高和“地王”现象。同时，严格执行首套房20%~30%、二套房50%的首付政策，以此化解金融系统与房地产的潜在风险 。
房地产企业逐渐减少
中国房地产止跌回稳
当前中国房地产企业数量多达9万多家，远超实际需求。预计两三年后，中国房产开发企业将降至2万家以内。
经过这一场暴风雨的洗礼，中国房地产进入到一个新格局、新常态。不管是金融，还是建设规划，各个方面都会更好地、更有序地发展。中国房地产将进入新格局、新常态，各方面发展更有序。
房价一直是大众关注焦点。2020年，中国家庭需花费23~30年的收入才能购置一套房，远超世界普遍的7~10年水平。但经此次行业调整，2024年房价回落至2014~ 2015年均价水平，收入房价比缩小一半，降至10~20年。
展望未来，若房价保持稳定，每十年GDP与人均收入实现翻番，届时收入房价比有望进一步缩小至8~10年，达到世界合理水平。从长远来看，城乡融合发展将为城市带来大量人口，有助于消化房地产过剩产能；短期内，已出台的五项措施正积极化解房地产领域难题。
预计2025年，中国房地产市场将止跌回稳，开启全新发展阶段。此后，房地产不再对中国经济产生负向拉动，虽不会短期内大幅推动经济增长，但随着未来15~20年GDP的持续翻番，房地产业也将实现同步稳健增长，形成全新的发展格局。
关注“浙商杂志”视频号
整理丨《浙商》全媒体中心记者 施晓艳
编辑丨施晓艳
审核｜姚恩育
监制｜冯永明 余广珠
