就在上周，徐州新一轮土拍大战打响！此次土拍共有4幅地块成功出让！分布在云龙区、鼓楼区、泉山区，这批地块看点很高！大郭庄首挂宅地！淮海新城迎来低密住宅，容积率仅1.3！客运北站板块将再添个地铁盘！
当前，房地产市场正处于转型期，在积极探索新的发展模式的同时，土地市场的布局走势备受市场关注。徐州供地节奏如何？拿地企业如何选择地块？新推地块又呈现何种特征？本文将对此进行简析。
作为楼市的晴雨表，土地市场的冷暖一定程度上影响着房地产市场的预期，也会对接下来的市场新增供应产生直接影响。据江苏省土地市场网发布的信息统计，截止目前，徐州市区拟出让地块合计73宗，其中已实际挂牌和出让地块合计35宗，占比达到47.9%。从时间段上来看，2024年2月、5月、8月，分别推出了三个批次的住宅用地拟出让清单，数量分别为16宗、32宗和47宗，呈现出增长趋势。但是通过不同批次中的实际挂牌地块数量，可以看到前两次分别为4宗和6宗，第三批次则达到了25宗之多。也就是说，进入2024年8月份以来，徐州市区推地节奏明显加快。（注：后一批次拟出让清单中存在上批次未挂牌地块的情况）徐州市区上半年整体推地节奏有所放缓，或许是跟4月29日自然资源部发布的《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》有关，因为通知中明确提出，合理控制新增商品住宅用地供应。而进入下半年，根据市场需求及时优化住宅用地规模、布局和结构后，徐州市区能够加速供地节奏，一定程度上表明徐州市房地产市场处于健康发展态势。接下来徐州市区还将有26宗涉宅地块拍卖。涉及多块重磅地块，包括倍受关注的新城区、大郭庄板块。
土地热度：
更多高品质住宅地块入市
高品质楼盘备受青睐
2024年以来，为适应住宅品质改善要求，通过对涉宅地块进行调整完善，更多洋房、叠墅类高品质住宅产品即将投入市场。截止目前，2024年徐州市区已经成交13宗商品住宅地块，成交土地总额约为31.66亿元，成交土地面积约40.85万㎡。![]()
这其中，关注度较高的大郭庄板块，率先推出的2宗地块被新盛集团底价摘得，成为大郭庄中央活力起步区首批次成交地块。
之所以关注度高，得益于大郭庄这2宗地块都是高品质住宅地块。规划条件中提出：“外立面主体使用石材、铝板等高品质材料”，这标志着徐州楼市正式迈入高品质住宅时代。
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要知道，6月27日中海拿下的永安苏堤路地铁站西地块的规划条件中，还只是提出：“鼓励建筑外立面使用石材、铝板和新型建筑材料”。
从位置上来看，大郭庄这2宗地块南北相邻，均位于大郭庄中央活力区板块内规划的核心区，与故黄河垂直距离约500米。规划中的地铁5号线从地块东侧经过。
另外，C-3和D地块占地不大，分别为18398.2㎡（27.5973亩）和19835.4㎡（29.75亩），容积率1.5-1.6，结合限高54米，预计将打造小高层类产品。
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根据今年2月份徐州市自然资源和规划局发布的大郭庄单元详细规划（批后公布），该单元功能定位为淮海新中心，徐州新地标，城市活力区。规划形成“一轴、一带、一廊、一环、四片、多点”的空间布局结构。规划包含13块中小学用地、4块医院用地、62块商业商务金融用地，还有一大波的住宅地块！![]()
此外，其它的大多数待出让地块体量适中且容积率小于2.0，甚至更低。针对高品质住宅开发，小编注意到，在地块规划条件中，不少地块都对景观要求明确“外立面主体使用石材、铝板等高品质材料”，其余地块尽管没有对外立面材质提出明确要求，但也要求“外立面主体使用高品质材料”。值得关注的是，汉风一中西B地块规划要求明确按照第四代住宅的设计标准设计建设，层高不低于3.1米。另外，随着“好房子”理念持续深入，诸如保利建发天瑞、招商序、紫宸公馆等高品质住宅项目楼盘销售火热，有效推动徐州市房地产市场健康、平稳发展。而在今年成交的地块中也不乏土地开发速度快，入市成交预期较好的项目。例如，铜山万达片区东B地块（万科檐语间）和永安苏堤路地铁站西地块（中海黄龙云起）。根据徐州市房地产信息网统计，万科檐语间目前的销售比例达到了91.56%。而位于淮海西路上的中海黄龙云起目前也已经拿到首开预售，即将首开。下半年，徐州加速土地出让规模被寄予更多期待。不仅在于更注重开发品质，同时把更多好地段的好地块拿了出来。除了上文提到的重点开发的大郭庄板块，以汉风一中西B地块为例，出让面积46961.5㎡，起拍总价4.58亿元，综合起拍楼面地价6502元/㎡。该地块位于梵顿公馆以北，是一宗综合地块（商业、办公、住宅），商业、办公计容建筑面积占比不小于8%。该区域上次土拍还是在2021年，时隔3年再次出让，住宅容积率从2.7降到了1.5，楼面价也从1万+元/㎡降到了6501元/㎡。该地块周边楼盘有晴翠四季、建发和玺，这两个楼盘即将交付。附近时代艺境二手房挂牌参考均价1.7万元/㎡。对此，有专业人士认为“起拍楼面地价相比附近二手房价格有一定落差，给拿地开发商留下了一定利润。”与此对比，目前徐州市区还有不少存量住宅用地，特别是一些未动工地块。它们或因为缺乏资金、或因为缺乏房地产开发能力、或因为在设计上未能精准匹配市场需求，从而陷入了长期闲置的困境，这一现象进一步加剧了土地市场内部的差异化发展趋势。写在文末：总体来看，拿地预期愈发谨慎，民企后退、央国企强势、城投托底的格局并未有改变。针对当下土地市场行情，不仅需要提供更多优质地块，还需要从政策上呵护开发主体，形成开发友好型的房地产发展新模式，推动房地产行业长期健康发展。
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