LPR迎来年内第三次下调。10月21日，央行发布最新LPR数据，1年期LPR为3.1%，5年期以上LPR为3.6%。![]()
今年以来，从年初的4.2%降到3.6%，5年期以上LPR共计下调三次，共计下调60个基点，且在今年2月和10月，LPR均较上一期下调25个基点。
本次LPR下调力度之大，可以说符合了9月26日政治局会议中“实施有力度的降息”的要求。
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从更长的周期来看，2019年8月以来，5年期及以上LPR共经历过10次调整，在2024年以前，5年期以上LPR最大降幅为15个基点，发生在2022年5月和8月。本次25BP降幅是自2019年LPR机制设立以来最大降幅之一，这体现出当前央行通过货币政策，助力房地产市场“止跌回稳”的决心。![]()
5年期以上LPR下调，直接的影响是推动房贷利率进一步下降，对于购房者来说是又一次的房贷“减负”。以商贷额度100万元、贷款30年、等额本息还款方式计算，此次LPR下降25个基点，月供将减少141.63元，累积30年月供减少约5.1万元。![]()
具体到徐州，在这次降LPR之前，徐州主流银行首套和二套住房的最低商贷利率已经降到了2.95%（3.85%-90BP）。不过，近期有消息称，江苏省监管下达通知，新发放房贷利率下限统一到2.95%，这也就意味着在本月LPR下调后，新签贷款合同的徐州购房者，房贷利率不会一同跟着下降25个基点，依旧是2.95%，加点将会上调为-65BP。另外，当前首套、二套5年期以上公积金贷款利率2.85%、3.325%，在今年7月和10月，LPR两次下调后，公积金贷款利率与商业贷款利率的利差进一步收窄。对此，是否会推动公积金贷款利率的再次调整，带动购房者购房成本的进一步下降，也值得关注。日前，存量房贷利率调整细则发布，全国存量房贷利率（除北京、上海、深圳等地区）将统一调整至LPR-30BP（加点幅度高于-30BP的不在调整范围）。随着10月21日LPR下调，也将对存量房贷产生了第二次实质影响。也就是说，多数购房者的存量房贷利率或在明年年初降至3.3%。简单来说，就是今年大部存量房利率将分两步走：10月25日调一次，下一个重定价日（大多数人为1月1日） 调一次。![]()
举例说明下，某存量房贷借款人，重定价日为每年1月1日，目前房贷利率为4.75%（2024年1月1日的LPR＋55BP），则其房贷利率下调可分两步：第一步：10月25日，商业银行批量将房贷利率在LPR上的加点调整至-30BP，该房贷利率调整为3.9%（LPR-30BP），调整幅度为0.85个百分点（4.75%-3.9%）；第二步：2025年1月1日，房贷利率按照最新一期LPR重新计算，若12月份公布的5年期以上LPR为3.6%，则该房贷利率调整为3.3%（LPR-30BP），调整幅度为0.6个百分点（3.9%-3.3%）。两步调整完后，2024年该房贷利率累计下降了1.45个百分点，按照100万贷款本金，30年等额本息的还贷方式，房贷利息总额减少超过30万元，每月月供减少超过830元。无论是新放房贷还是存量房贷，国家在出台一系列政策调控一些不公平的现象背后，只有一个本质需求：通过持续的、有力的调控降低购房成本。特别是这次，对存量房贷利率“一刀切”的下调就非常直接的把房贷打下来。于是，在存量房贷利率调整后，第一个趋势便是提前还贷的规模会减少。试想一下，当存量利率还在4.2%以上，但新房利率已经降到3.0%出头的时候，如若没有更好的投资渠道，那么提前还贷反而成了另一种形式的“理财”。而很可能会迎来的第二个趋势，就是刺激消费。因为存量房贷的下调，不至于出现市场上有消费能力的一群人，反而被房贷锁住。逐渐的释放消费力，从而让各方都能平稳运营，就是调控的本质之一。总的来说，降存量房贷利率这件事珍贵的地方在于，补偿了此刻的买房人正需要的信心，而这些信心其实就来自于这些具体落地措施。房地产“止跌回稳”信号已经发出，9月底以来各项利好政策正在密集落地，从中央政治局会议“促进市场止跌回稳”，到住建部等五部委表态支持房地产市场，土地、财税、金融等政策都在加快推进落实中。再加上10月17日，国务院新闻发布会上，住房城乡建设部会同有关部门亮出了一套组合拳，其中的两个增加更引起全国关注：一是通过货币化安置的方式，新增实施100万套城中村改造和危旧房改造；二是年底前将白名单规模的信贷规模增加至4万亿。随着这些利好政策逐步落地，未来房地产行业止跌回稳可期。
（来源：中国人民银行等）
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