点击蓝字关注
市场概述
天津中原研究院跟踪了天津中心城区及环城四区成交最为活跃的100个二手房社区成交情况，TOP100榜单中，中心城区社区占比41%，较上月增长12%，环城四区社区占比59%。其中，中心城区成交套数占比40%，环比增长12%，成交套均面积为72平米，环比增长4%。环城四区二手房成交套数占比60%，成交套均面积94平米，环比增长7%。100个热点社区中，本月均价上涨社区31个，环比减少14%，均价下跌社区43个，环比减少20%，均价持平社区26个，环比增长160%。
市区热点社区特征：学区房、改善社区
在本月市区41个上榜社区中，均价上涨社区13个，占比32%，环比减少34%。涨价房源中，总价百万以下房源占比43%，本月涨价房源多集中在河东区，共6个社区上榜。其中年内首次上榜的程林里和来安里涨幅最高，均价分别上涨30%和28%。
中原研究院认为：在11月12日河东区出台入学和转学新政后，为二手房的买卖留出三天缓冲期，期间河东区成交二手房相当于之前半个月的成交量， 短时间内的集中成交抬升了多个小区的成交均价。
从本月各区热点社区来看，河西区本月5个社区上榜，总价集中在150万以内。津铁泽苑、新城小区和景兴西里等热点社区持续上榜，另外崇明里社区年内首次上榜，该社区属于河西优质教育资源集中的第一学片，虽然单价4.1万/平米相对较高，但由于多为70平米左右的户型，可兼具上学和自住属性，总价280万左右，受到有上学需求客户的关注。
南开区本月8个社区上榜，其中6个社区配有优质教育资源。像东北角艺术公寓、平祥大厦和天华里等华苑社区均为南开区热点学区房，年内持续上榜，另外时代奥城作为典型改善社区，年内首次上榜，当前社区均价2.4万元/平米，总价380万元左右，较年初下降约20%，在楼市新政落地后，市区二手房改善产品开始受到客户的关注。
和平区本月4个社区上榜，除诚基经贸中心外，振河里、卫华里和同发里时隔两个月再次上榜，单价集中在4-5万元/平米之间，总价250万元左右。
河东区受转学新政影响，本月15个社区上榜，为年内最多。主要集中在有九年一贯制学校的太阳城板块以及教育资源相对突出的河东三片的社区，占河东区上榜社区数量的73%。在缓冲期结束后，下半月成交量出现大幅回落。
河北区本月6个社区上榜，除了盛和家园、金谷里、金田花园等百万左右的刚需社区持续上榜外，区内改善社区仁恒河滨花园年内首次上榜，社区均价2.8万元/平米，套均总价约435万，较年初下降18%，作为区内代表性改善社区，社区品质较好，改善客户对社区认可度较高。
红桥区本月三个社区上榜，均为低总价刚需社区，像碧春园、和苑家园和龙禧园，单价1万/平米左右，总价百万元以下。
环城热点社区特征：临市区、低总价
在本月环城59个上榜社区中，均价下降社区26个，占比44%，环比增长3%，均价上涨社区18个，占比31%，环比减少4%，均价持平社区15个，占比25%，环比增长1%。
根据中原研究院监测数据显示，本月环城降价幅度最高的三个社区均集中在北辰区，分别为淮河道板块的金地艺城华府、北仓板块的东升里和小淀板块的欧铂城，降幅分别为18%和15%。
中原研究院认为：北辰区新房价格近两年持续下降，当前南仓板块新房价格降至1.3万元/平米左右，且部分楼盘为现房或准现房，影响二手房价格下降。另外，在环城四区中，北辰区的生活配套较其他三区略显不足，尤其缺乏大型商业中心，影响二手房价格持续下降。
从热点社区来看， 津南区依然是环城热点二手房社区集中区域，上榜社区数量25个，占环城四区总量的42%。本月成交集中在有教育资源的海教园和临近市区的双港板块。其中海教园4个社区上榜，成交均价1.2-1.6万元/平米之间，总价130-150万，价格相对稳定，近两月无明显变化。双港板块年内首次6个社区上榜，当前板块二手房均价1万元/平米左右，总价集中100-110万，与咸水沽板块二手房价格基本持平，但双港板块临近河西区，周边配套更优，因此对于购房者更具性价比。而近期的热点板块如八里台、葛沽镇等本月成交回落。
东丽区本月6个社区上榜，分布在临近市区的万新街和环外的华明镇两个板块，均为低总价刚需社区，单价1万元/平米，总价100万元左右。
西青区本月19个社区上榜，其中临近市区的中北镇、李七庄和梅江板块共有9个社区上榜，占近半数份额。尤其像富力津门湖下半年首次上榜，成交单价2万元/平米，总价230万左右。另外张家窝板块凭借低价和高铁资源，市场热度持续，本月上榜社区5个，价格较上月无明显变化。
北辰区本月共有9个社区上榜，多为百万以内的低总价刚需社区。时隔一个月，双青板块的荣乐园等社区重新上榜，当前均价7000元/平米左右，总价60万。另外环内板块的东升里、金地艺城华府等社区持续上榜，总价80万左右。
12月预期：学区房及环城临市区板块热度仍将持续
从本月热点社区特征看，市区的学区房和环城临近市区的社区热度明显提升，出于对学籍政策调整的不确定性，有上学需求的客户近两月购房积极性明显提升，预计市区学区房的热度在近期仍将持续。对于环城，随着价格的回落以及邻近年底，外地购房客群数量下降，市场热度将从低总价的环外板块转向配套更优的临市区板块。
