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壹
今日（12月20日）上午，河东老工大4号地在经历一系列调整之后，终于迎来摘牌。
土拍现场，热闹非凡，实力房企中海、山西建投、金茂与绿城报名参加此次土拍，现场人员座无虚席，这种热闹场面真是久违了。
土拍竞价现场
最终地块进入竞价阶段，起初四家房企轮番举牌，加价幅度10万元。
当竞价达到9.96亿元时，加价幅度调整到50万元，现场热度依然不减。
土拍现场，一度上演中海、山西建投，山西建投、金茂，两大组合轮番竞价的局面。
鏖战2个多小时，283轮竞价之后，一锤定音，最终金茂以11.335亿元成功摘得河东老工大4号地，成交楼面价17997元/平米，溢价率14%。
此次土拍，结束了天津土地市场近一年多的沉寂阶段。品牌房企竞价进驻，一定程度上意味着市区核心地块市场信心的回归。
贰
河东老工大4号地编号为津东成（挂）2024-034号，该地块位于河东区成林路与广东山庄路交口西北侧，四至范围为：东至广东山庄路，南至成林道，西至银梭路，北至金梭南道。
该地块为纯住宅地块，出让土地面积31490.7平米,建筑面积62981平米，容积率为2.0，后期可打造成小高层+洋房产品的组合形式。
津东成（挂）2024-34号地所在的河东老工大片区，一共有5宗宅地，目前刚刚出让两宗。
2020年工大3号地启动，也就是现在的上实仰山。
回想当年，上实城开18.2%高溢价拿地，楼面价达到了21768元/平米。
高地价一定程度上意味着高售价，面粉决定面包。
上实仰山首开即达到5万+的高价，放眼整个市区，这个价格也是排在头部，入市即冷在所难免。
在这四年中，上实仰山均价一降再降，卖房艰难，四年过去，库存仍未全部消耗。
目前项目成交均价在36000元/平米左右。
高价，流速慢；降价，成本合不上，导致品质降低；低品质，购房者不买账，影响销售，再加上市场新产品持续上新，上实仰山内外夹击，备受煎熬。
与之相比，新出让的工大4号地首先在土地质素上有很大优势。
容积率为2.0，符合当下市场改善产品大趋势。
其次，楼面价17997元/平米，无形中每平米下调了近3800元左右，从成本测算角度考虑，为房企后期开发打造新产品也预留了空间。
新产品，更有利于去化。
叁
纵观整个河东区新房市场，红海厮杀严重。
市场早已从两头翘时代（刚需流速快，如凯旋门、太阳城；高端产品强，如金茂府）逐步过渡到改善、新产品当道的时代。
2023年，以龙湖14.9%的溢价率拿下河东区东孙台地块为标志性事件，改善队伍自此持续壮大。
河东区目前主力在售项目较多，格调榴园、上实仰山、农垦含章雅著、雍鑫雍祥园、格调步庭、城投万欣城、龙湖砚熙台、中交春映海河等。
今年，格调又在河东出新品，将区域厮杀升级到新高度。
泰达第一机床总厂地块——泰达格调锦雲首开3栋楼，首开即罄。
项目容积率仅为1.29，打造了16栋4-8层到顶的洋房，产品为110、128、143全三室户型。
泰达格调锦雲效果图
项目为宋式风格大宅，通过山水松阁、飞石流瀑、景亭廊架等营造饱满的立体景观。
通过叠加小院、地下室、露台、高得房率等元素设计，项目附加值拉满。
格调代建井冈山地块——津铁格调罗宁花园，已启动认筹，即将首开。
项目容积率为2.0，产品为小样与小高层的低密组合，户型为89、102、107、127平米。
津铁·格调 罗宁花园效果图
项目设计选择了时下流行的现代风格，叠加铝板幕墙、宽幅落地窗、架空层、高得房率、小院、露台等设计。
上月，由山川集团摘得的津东卫（挂）2024-31号宅地，也就是减速机厂地块，近期也放出消息，地块将由金地代建，预计年内亮相。
项目规划低密纯洋房，定位4.0迭代改善社区。
肆
2025年的河东区新房市场将面临更加严峻的竞争。
首先，供应量急剧增加。
2023、2024两年，河东区共供应9宗地块，与河西区持平，而且大部分地块容积率都很低。
比如今日出让的工大4号地，容积率由2.4下调至2.0，格调锦云容积率1.29，卫国道地块容积率由2.7下调至1.6。
并且，2025年河东区预出让地块容积率更低，工大1、2号地块容积率仅为1.3。
或许，明年市区叠拼竞争将从河东区开始。
