最近，每天打开央视新闻，除了消费刺激政策之外，最多的报道内容就是楼市。
标题常常以“政策利好民众”、“楼市企稳向好”为主，仿佛房地产市场正在焕发新生。
透过这些报道，我们可以略见一斑，尽管国家经济不再过度依赖房地产，但房地产依然是支撑经济的重要一环。
近日召开的全国住房城乡建设工作会议，可能将深刻影响未来三年楼市的走向。
从会议内容来看，并没有提出什么特别激进的政策，这也符合以往的一贯风格：不冒进、不激进，更多的是在国家大方向确定后，具体执行的展开。
然而，与2023年之前的会议不同，这次大会的内容明显更为具体，细化了很多可执行的措施。
从现在开始，明年甚至以后，房市上可能会有一系列真正能触及民众的行动。
这次会议的意义在于：将过去零散、点状的政策整合起来，逐渐形成了未来三年楼市的政策框架和发展蓝图。
接下来，我们一项一项地分析会议中的要点。
1
供需格局的大变化：深圳房价明年或有上涨
首先，会议强调了供需关系的深刻变化，这是决定房价涨跌的根本因素。
无论是保障性住房还是商品房，供需变化将直接影响房价走势。
会议特别提到要加快保障性住房的建设，同时增加改善性住房的供应。
根据这一提法，我们可以推测，未来的房地产市场将呈现出明显的“两极分化”。
这类似于新加坡的模式：低收入者住公共组屋，政府出资建设，成本低；而高收入者则住高价商品房，品质更高但价格不菲。
从这一政策方向来看，房地产市场的贫富分化会更加明显。
而为了维持社会稳定，保障性住房建设的加速，就是为了让刚需人群和中高收入者各得其所。
在这里，商品房的购房者需要特别关注保障房的数据。
因为保障房政策关乎整个市场供应结构的变化。
当前，国家的重点任务之一就是加快保障性住房的建设，这也是各级政府的KPI目标——
40个重点城市必须完成650万套保障性租赁住房。
根据已有的数据，2023年保障性租赁住房目标完成率为72%，而2024年这一目标已经完成，预计总体完成率接近80%。
需要特别指出的是，国家将通过地方专项债收购商品房用作保障房。
这意味着，剩余的20%保障房将通过商品房收储来完成，尤其是在一线城市，库存较少的城市，这一举措将大大加速库存的去化，推动楼市供应的调整。
拿深圳来说，最近两个月关于“止跌回稳”的表述并不鲜见。
从去库存的角度看，深圳表现出了领先一线城市的优势。
以深圳目前的去化速度预测，新房库存去化周期已经跌破150天，也就是说，五个月内，几乎所有新房都能消化掉。
如此高的去化速度，预示着明年深圳房价上涨的可能性大增。
这也是为什么，供应结构的调整与商品房去库存的速度，成为深圳房价明年可能上涨的核心原因。
2
政策导向：如何理解“以人定房，以房定地，以房定价”
“以人定房，以房定地，以房定价”这三个概念看似复杂，实际上揭示了未来房地产市场的核心逻辑。
以人定房：简单来说，今后的新房建设将依据人口流动情况来定。
比如，如果一个县城人口在减少，那就不再给这个地方提供土地和资金建设新房。
而对于人口净流入、能够吸引年轻人的城市，新增多少人口，就会供应多少土地和资金建设相应的住房。
以房定地：这一点更为直接。
过去，土地的供应往往是按照“需求”的预期来决定的；
而未来，土地供应将更多与现有住房库存和去化周期挂钩。
在库存压力较大的二线城市，供应将大幅减少。
以深圳为例，过去几年里，地王频现，背后反映的正是“以人定房”的逻辑。
随着保障房政策的推进，富裕阶层将能够获得更多的高端住房，而低收入者则被引导至保障房或改善型住房。
以房定价：这一点反映了未来楼市的分层结构。
简而言之，就是楼市将越来越按照消费者的支付能力来定价。
土豪买的是豪宅，普通工薪阶层买的是高性价比商品房，而新市民则会选择保障性住房。
这样的逻辑意味着，楼市的价格将按照消费者的能力进行“定价”，从而造成贫富差距在房地产市场上的进一步放大。
3
供地的紧缩：房地产市场的供需悖论
从另一个角度看，土地供应的紧缩将成为推动楼市上涨的另一个重要因素。
在自然资源部的调控下，多个城市已经开始大幅减少土地供应，这一变化无疑将对未来楼市产生深远影响。
▲停止供地的城市
以2024年为例，像苏州、东莞这样的城市已经明显减少了土地供应。
根据数据显示，苏州的供地计划已降至十年来最低，而东莞的住宅用地供应也创下历史低点。
而深圳虽然出现过一次地王，截至目前，深圳2024年全年仅有5块宅地出让，广州出让了27块宅地，北京共成功出让40宗涉宅用地，上海共出让了55块住宅地块，北上广宅地出让同比都是下降20-30%左右，只有深圳同比下跌了约64%！
总体来说，中国大中型城市的土地供应量已降至十年新低，一线城市也一样。
这一变化意味着，未来几年，供应不足的现象将变得更加普遍，尤其是在一线城市和部分二线城市，土地供应紧张将导致房价上涨的压力进一步加大。
对于购房者而言，尤其是那些想在未来几年的窗口期抓住机会的人，需要密切关注各地的供地情况和去化速度。
通过这次会议的解读，我们可以看到未来楼市的方向已经逐渐清晰——
一方面，保障性住房和商品房的供应结构会进一步优化；
另一方面，土地供应的紧缩和去库存的加速，将推动楼市的供需关系发生变化。
对购房者来说，这意味着房价上涨的风险与机会并存。
对于有购房需求的人来说，在这个窗口期内，或许正是他们需要调整投资策略的时刻。
由于现房销售、城市更新等政策的推进，房市的预期逐渐明确——房价，将会有涨的可能。
因为没有涨价预期就没有人买房，所以轻微通胀其实是楼市健康发展的良性状态。
最终，楼市的变化将不会一蹴而就，而是通过一个个微妙的政策调整和市场反应，逐步走向新的平衡。
对于那些真正能够把握市场动向的人来说，未来几年依然是一个充满机会的时刻。
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