今天是2024年的最后一天。
站在岁末回望，深圳楼市的一年可谓跌宕起伏，仿佛经历了一场过山车的过渡。
这一年，市场起伏不断，政策频频落地，变化令人目不暇接，但最终，深圳楼市终于在政策的加持下，成功实现了“止跌回暖”的目标。
政策大年：楼市的“政策风暴”
2024年，无疑是楼市的“政策大年”，今年的政策力度和密度前所未有。
根据中指研究院的统计，围绕“稳楼市”的组合拳，全年共发布了780余条政策。
内容涵盖降首付、松绑限购、减税降费、降低房贷利率、存量房收储、城中村改造、控制土地供应等多个方面。
换句话说，几乎每一项政策都在瞄准楼市的痛点。
深圳自然也不例外。
全年出台了十几项支持楼市的政策，平均每个月都有新的政策放出。
尤其是5月和9月，政策进入了强势推进阶段，放松企业购房资格、央行降首付、降房贷利率、取消限售、降豪宅税、取消一二手房“指导价”等一系列举措，为深圳楼市注入了强劲的动力。
2024：跌宕起伏的市场
2024年，深圳楼市的每一次大幅放松调控，几乎都发生在上一轮政策效应逐渐减弱的节点。
特别是9月底新政发布后，四季度楼市出现了显著的回暖，成交量急剧攀升，房价也逐步趋稳。
根据统计局的数据显示，深圳的房价在四季度连续两个月呈现上涨态势。
回望前三季度，楼市的惨淡景象历历在目——
“深圳湾豪宅跌破10万，底部已现？”、
“核心区5折卖房...”、
“宝中跌回2017年...”、
“诺德腰斩，跌回2015年...” 等等，
不少地区的二手房价格惨遭腰斩，业主们的血本无归。
然而，进入四季度后，深圳楼市终于迎来了转机。
特别是一些优质项目，如“华润城”和“碧海”在政策支持下率先领涨，涨幅分别为14%、23%，深圳湾、南山刚需等板块也出现了15%以上的反弹。
以价换量：成交量回暖，但价格调整仍在继续
从成交量来看，2024年深圳楼市终于摆脱了阴霾。
据深圳房地产信息平台数据，2024年全年二手住宅成交量已突破5.4万套，同比增长约66%。
(▲2024年12月的数据是截至12月30日）
对比2021年的4.1万套，2022年的2.2万套，2023年的3.3万套，2024年无疑是一个量的爆发年。
然而，成交量回升的背后，却伴随着价格的持续折让。
根据中指研究院的数据，2024年9月深圳二手房均价为67622元/㎡，到了11月，均价微涨至67725元/㎡，但相比2023年11月的70854元/㎡，价格仍然下滑了约4.4%。
除了价格下跌，深圳的挂盘量和溢价率也在持续下降。2024年二手房溢价率从年初的11.8%一路跌至8.6%。
尽管进入12月，部分业主在春节前有换房需求，溢价空间略有回升，但总体上，溢价率已经大不如前。
从具体的价格段来看，300万以内的首套刚需房和1500万以上的高端改善房依然具有较高的溢价空间，溢价率超过了11%。
而相比之下，500-800万、800-1000万、1000-1500万的刚需盘溢价率已从4月的12%下降至8%。
新房市场：翘尾行情与“日光盘”现象
2024年的新房市场虽然经历了低谷，但在政策的驱动下，年末出现了翘尾行情。
全年新房成交量达到37521套，预计年底还将小幅增加200套左右，超越了2023年的全年成交量（31621套）。
(▲2024年12月的数据是截至12月30日）
然而，虽然成交量回暖，但价格方面并未大幅回升。
2024年11月，新房均价为52684元/㎡，同比微跌0.74%。
有意思的是，2024年深圳市场上“日光盘”的数量也迎来了反弹。
反观2023年“日光盘”数量仅4个，比2022年少了2个，为2021年的零头。
全市推出115次新盘，其中6个项目成为“日光盘”，包括福田安托山的海德园A区、龙华梅林关的深业上城学府、光明凤凰的中建观玥等。
不过，这些“日光盘”的表现不尽相同，有些价格打了折扣，有些则在强势推盘下迅速售罄。
宗地之变：土地供应收紧，百亿地王诞生
2024年，深圳的土地供应发生了深刻变化。
2024年深圳仅出让5宗宅地，总收金346.11亿元！
土地出让数量锐减，全年住宅宗地出让量仅为2020—2022年六分之一，成为近十年来供应最少的一年。
新出台的《自然资源部办公厅关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》，明确要求商品住宅去化周期超过36个月的城市，暂停新增商品住宅用地出让。
这意味着，未来深圳土地供应将持续收紧，市场面临的压力依旧巨大。
不过，在这片收紧的土地供应中，也出现了惊艳的“地王”——T107-0107地块，以185.12亿元的总价拍出，创下深圳史上最贵地王纪录。
由“中海+华润联合体”以46.31%的溢价率竞得，刷新了深圳土地市场的纪录。
市场事件：楼市背后的风云变幻
尽管2024年深圳楼市整体回暖，但全年却也充满了标志性事件。
例如，人才房和安居房的热销，甚至出现了“人才”深夜排队选房的现象。
还有龙华梅林关的业主用“现金抽奖”的方式卖房，6月又有项目开发商全员解散，快速接入新合作方，引发市场关注。
即使是一些看似无关的事件，也对市场产生了间接影响，比如悦府二期爆炸事件，引发了人们对超高层建筑安全性的深刻反思。
此外，随着美联储降息、美国政局变化等国际事件的不断发酵，深圳楼市也在不断受到外部因素的影响。
尽管如此，深圳楼市的韧性仍在，正在逐步回归理性。
展望2025：限购放开后的市场动向
昨天有小道消息传出，2025年北京和上海将放开外环限购，深圳则有可能全面解除限购。
尽管如此，现阶段深圳楼市已经不再是限购名额的问题。即便限购放开，对市场的影响也不会如预期般巨大。
接下来的楼市，或许会在春节后的“小阳春”中再度升温。
新房市场供应将持续紧张，而二手房将继续主导市场，尤其在限售放开后，二手房的流动性将进一步增强。
核心区域的楼盘依然可能迅速售罄，周边区域则需密切关注具体项目的市场表现。
2024年即将结束，深圳楼市的主旋律已经逐渐明确：政策持续发力，市场渐趋回稳，但未来的不确定性仍然存在。
买房和换房，毕竟是大额支出，尤其对于普通人来说，是一生的决策。做对了，人生如意；做错了，后悔终生。
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