最近，招商玺在房地产圈又一次引发热议，原因很简单——招商玺家园的交房品质令人眼前一亮。
这些实景交付照片一出，简直让人惊艳。
地下车库的吊顶做得像五星级酒店大堂一样，公区墙面用的是大纹理兰黛灰石材，地面铺设的是米色石材，外加室外恒温泳池和旋转楼梯，整套布局看起来既高端又奢华。
尤其在如今很多楼盘交房质量“水深火热”的背景下，招商玺的高品质显得尤为亮眼，堪称一股清流，真心让人佩服。
不少媒体甚至直言不讳地称招商玺是“深圳楼盘交付的天花板”。
这一切似乎都在为招商玺挂出高价“作秀”……
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再看价格，最近有传闻说，一位业主卖掉了自己位于香蜜湖的4000万豪宅，打算花2500万买招商玺的三房来住。
这一看，就有点像是人为制造出来的“假象”……
毕竟，香蜜湖的业主和蛇口的购房人群，气质差别还是挺大的。喜欢香蜜湖的人，大多是福田的“old money”，而蛇口依然被视为深圳的“远郊”。
这些人很少会轻易抛弃福田的“老福田情怀”，除非是那些愿意折腾的年轻新贵。
这并不是说蛇口不好，实际上，老蛇口人有时都不愿意离开那种松弛、宁静的生活方式。
也正因如此，深圳的豪宅市场就像是百花齐放，各大区域吸引了不同层次的买家。
香蜜湖、深圳湾、华侨城、蛇口四大豪宅“家族”各自有自己的核心受众。
不过，回到招商玺这个话题，近期又传出一套127平米三房的二手房在挂牌后以1600万成交的消息，折算下来，单价约为12.59万/平米，价格颇具竞争力。
根据当时的备案价为1369万，这套房子在过去几年间的增值幅度可不小，增值约231万，即便扣除每年4.9%的贷款利息，依然净赚134万。
这虽然远不及当年号称“躺赚千万”的那些项目，但在深圳楼市大环境不景气的情况下，招商玺仍然表现得相当稳健，算是深圳市场上少数没有亏本、反而还能赚钱的楼盘之一。
与一些当年价格倒挂、如今二手市场几乎“割肉甩卖”的网红楼盘相比，招商玺的市场表现堪称亮眼。
举个例子，前海天境2022年开盘价高达11.2万/㎡，如今二手房的成交价降至10.47万/㎡，每平米下跌了7300元，即便按最低贷款利率计算，投资者的小户型至少也亏损了200多万。
业主们的“心态坚挺”，部分原因可能是由于招商玺的前期买家大多是投资客，而并非自住客。
毕竟，招商玺这个项目从品质、景观到服务，做得相当到位，给人一种“可以投资，也可以享受”的双重属性。
而在官方的深圳房地产信息平台上，目前并未查到招商玺任何房产的挂盘信息。
但是出租的信息倒是不少。
招商玺125-127平米的租赁房源挂牌价格在25000-30000元/月之间，租金回报率可达到2.2%-2.6%，远高于深圳市场上普遍的1%-1.5%。
对于投资者来说，这确实是一个相当可观的回报。
至于挂盘价，一些业主给出的心理价位已经达到了14.4万-18.4万/㎡，其中124-127㎡的房源挂牌价在1600-1800万之间，还有一些豪华户型的售价突破了2280万。
从成交的实际情况来看，招商玺的挂牌价和成交价之间仍存在一定的议价空间，预计短期内，125-127平米的小户型成交价大约在1500万-1750万之间。
如果我们将招商玺与市场上的其他同类高端住宅进行对比，可以发现，招商玺的品质和定位独具一格。
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像双玺时光道、半岛城邦四期、悦府二期等项目，虽然与招商玺同为高端住宅，但它们在产品定位和客户群体上各有不同。
1、招商玺 vs. 双玺时光道
招商玺和双玺时光道在定位上有些相似，都属于品质感极强、面向高净值人群的豪宅项目。
双玺时光道主打奢华、低密度的高端住宅，单元面积较小，以88㎡的2房产品为主，尽管面积较小，但售价并不低。
双玺时光道88平的两房，目前成交价约为1178万，单价13.4万/㎡；
对比招商玺，双玺时光道的价格略低，虽然也有海景和高品质的装修，但其景观不能与招商玺相比，尤其是在海景的视野和公区的设计上，招商玺更具优势。
2、招商玺 vs. 半岛城邦四期
半岛城邦四期作为蛇口新柜门钟爱的经典高端住宅项目，其高品质的装修和高层无敌海景景观，吸引了不少购买豪宅的客户。
但相对于招商玺，其品质感、物业服务和景观略显逊色，尤其在海景资源方面，半岛城邦四期的部分楼层视野受限。
而半岛城邦四期的115平两房，成交价为1507万，单价约13.1万/㎡。
122㎡的3房成交总价约为1568万，单价为12.9万/㎡。
如果说半岛城邦四期品质稍逊于招商玺，那么悦府二期的价格就更加突出。
3、招商玺 vs. 悦府二期
悦府二期作为深圳湾的豪宅代表，虽然价格高昂，但其极致的地段价值和高层无敌景观以及高端成熟配套，使得这个项目成为了深圳高端人群的首选。
悦府的高层单位成交价格已经突破3000万，特别是看海的单位，价格进一步上涨。
近期166平米不看海景的两房，成交总价大约2688万，单价约16.1万/㎡，而看海景的高层单位，成交价格通常超过了3000万。
从价格来看，悦府二期明显更贵，但其位置、海景和高端配套也使得该项目成为不少富豪的首选。
相比之下，招商玺虽然也有较好的海景，但其价格与悦府二期差距较大。
然而，招商玺的性价比依然比悦府二期高，不仅仅是因为价格相对适中，还因为招商玺在品质、物业服务和景观上确实具备很强的吸引力。
再者，招商玺的容积率比较低，不到4，景观比悦府二期大多户型都好。
4、招商玺 vs. 华侨城新天鹅湖花园二期
华侨城新天鹅湖花园二期虽然看似较为低调，但由于其得天独厚的地理位置和一流的景观资源，成为不少深圳高端客户的选择之一。
该项目的优势在于其位置处于传统豪宅中心，入则清静出则繁华说的就是华侨城。
而且其景观丰富独特，尤其是山海湖景和大面积的绿化，与招商玺相比，其整体品质感和服务水准也不差。
近期，华侨城新天鹅湖花园二期135㎡的大两房成交总价为2300万，单价为17万/㎡。
该项目的地理位置和景观优势无法忽视，尤其是山、海、湖的视野极其开阔，但因为气质也不同，部分年轻人喜欢更为开放open和现代感的招商玺。
说实话，选择华侨城和选择蛇口的根本就不是一类人。
5、招商玺vs.深圳湾一号
深圳最强、最奢华的两房豪宅，非深圳湾一号莫属。
然而，深圳湾一号的两房成交情况却并不理想，市场反应冷淡。
原因在于，深圳湾一号的两房多数景观较差，无法看到海景，大多数户型朝北望着写字楼。
即便如此，凭借其无可动摇的核心地位和作为“深圳第一豪宅”的光环，这些两房的挂牌价仍然飙升至4200万，价格极为高昂。
从这些高价但实际成交较差的豪宅来看，可以看出深圳有不少新兴富豪，他们并不需要太大的空间，通常两房已经足够，最多也就是三房。
他们大多还很年轻，尚未到生育或有大家庭需求的阶段。即使有了孩子，也不愿与父母同住，更不喜欢在家招待朋友。
关键是，他们的生活无忧，物质富足，需求和偏好与传统家庭有所不同。
因此，不能简单地认为豪宅的两房就没有市场。
事实上，以上这些高价成交的两房，就是最好的证明，尽管它们并不完美，但仍然卖得相当火爆，成交价格也相当高。
5、招商玺vs.红树西岸
即便是曾经火爆一时的红树西岸，在市场上的成交情况也能给我们一些启示。
去年，红树西岸的117㎡两房成交了十几套，单价在17-20万/㎡之间。
这个项目去年异常热销，但今年似乎出现了降温的迹象。
不难猜测，在许多仅有2-3年楼龄的“次新豪宅”面前，这种虽然外观光鲜亮丽的红树西岸，哪怕保养得再好，也比不上那些更年轻、更现代化的项目。
虽然红树西岸的位置、景观和物业服务都非常不错，但它的“年纪”可能已经成为市场上的一个短板。
综合来看，与这些项目相比，招商玺无论是从景观覆盖面上、服务，还是从品质感来看，都有着不小的优势。
毕竟招商玺，容积率相对低，景观不错，品质高，物业好，旁边还有个K11……
（▲招商玺海景）
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不过，市场并非一成不变。
虽然招商玺的“硬实力”不容小觑，但它的商业配套，尤其是蛇口的K11，可能会影响它未来的表现。
虽然K11是深圳首个这样的商业项目，但商业市场的不景气让人不得不对其未来抱有疑虑。
毕竟，蛇口这个区域，产业和人口还没有完全导入，且周围的商业配套如海上世界已经非常成熟，K11的成功运营并非板上钉钉。
目前，招商玺的K11商圈虽然存在，但周边的开发仍在推进中。
尽管该项目位于深圳南山半岛的太子湾区域，具有一定的潜力，但要形成真正的商业热度，还需要时间。
毕竟，区域尚未完全开发成熟，产业导入和人口密集度尚需提升。
再加上学区问题，这些因素可能会影响到招商玺未来的表现。
不过太子湾海岸线公园一期已建成，年底就要开放了。
总体来看，招商玺的品质无可挑剔，景观和服务也足够吸引眼球，特别是在当前市场环境下，它的表现堪称亮眼。
然而，商业配套的不足以及蛇口这个相对偏远的位置，可能会限制它的市场潜力。
至于业主为何如此坚信该项目能在下行的市场中脱颖而出，这或许只有时间能给出答案。
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