观山海，是否值得买？

最近有很多客户咨询我们，不管你是投资还是自住，眼下，位于前海赤湾的“观山海”绝对是一个绕不开的话题。

12月28日即将开盘，注定将打破了深圳楼市一段时间的沉寂。

无论是户型、地段，还是楼盘本身的价值，这个项目都吸引了不少眼球。

今天观山海家园的入围客户名单出炉——347批，入围比约为1：1.3，热度不算高。

这个成绩其实在情理之中，因为看过观山海的朋友都会感觉开发商又在认真做产品，但是赤湾这个区域本身确实存在一些现实的缺陷。

要解开心中的纠结，不妨先跟大伟哥聊聊~

优惠背后的潜在价值

在优惠方面，观山海的力度也是不小的。

开盘前冻资，认购当天再享98折及总价减免10万，最高优惠可达到约88折。

仅限开盘当天，如果你到场认购，还能获得1000元的购物卡。

如此大手笔的折扣，无论全款还是按揭，吸引力都不小。

备案均价8.5万，折后7万多的价格，性价比还是不错的！

试想，如果你购买的是110㎡的四房，折后单价约6.27-8.3万/㎡，总价689-913万。

而115㎡的四房价格则在770万到959万之间，总价还是相当有吸引力的。

尤其是以这价格买到前海南山的房子，的确具有较大的市场优势。

价格真香，还是深陷陷阱？

项目共规划12栋塔楼，无保障房源，容积率约2.65，户型为建面约95㎡3房、约110-115㎡4房以及约138㎡4房，共约870套。

项目外立面采用了铝板+玻璃，整体色系搭配不错，看上去很有质感。

而且大堂采用了很多大理石还加了一层釉，打磨光亮，看起来相对大气。

看了价格，再来看房源，观山海首推1栋1/2/3单元共计258套房源，均为110㎡和115㎡的四房，这些户型设计精良，空间利用率高，尤其适合家庭改善型购房需求。

首推的是1栋1、2、3单元都是2梯4户，共24层，标准蝶形平面。

建面约110㎡的四房，得房率高达95%，相比不少新盘的80%多，已经可以称得上是高效户型。

预计这个115这个南北通透户型更为抢手。

现在核心区四房双卫还是蛮吃香的，尤其是家里有老有小，还要老人带娃的，至少都是4个房2个卫生间，这也是深铁懿府的二手走量走的这么好的核心原因之一。

开发商在样板间的展示，空间宽敞、公共区域气派大气，甚至达到五星级酒店的标准，整体品质相当不错，看完感觉就很好。

更重要的是，项目的景观视野非常好，背靠大南山，望海而居。

即使是低楼层，也能欣赏到山景，部分户型主卧和次卧还配置了双面大飘窗。

优势与劣势，拿捏间

当然，任何项目都不是完美的，观山海也有其潜在的不足之处。

项目瑕疵

马路噪音：西南方向靠近超兴海大道，可能会有一定的马路噪音，虽然不如月亮湾大道严重，但也是需要注意的一点。

偏山脚下：尽管环境好，但地理位置略显偏僻，距离南山中心区稍远。

片区发展有待升级。

大家最纠结的就是“赤湾”这个片区，对它的发展和未来感觉不太确定。那么我们来仔细看看。

1、区域发展潜力，未来可期

说到赤湾这个区域，有人会觉得它“工业气息重”，但也正是因为这种质疑，让这片区域的未来价值显得尤为吸引人。

政府已经明确了未来的发展蓝图，赤湾不仅仅是一个安静的居住地，它将成为深圳国际海洋中心的一部分。

蛇口国际海洋城作为南山十大重点发展片区之一，是“蛇口—前海—海洋新城—光明”西部海洋科技创新走廊的关键一环，也是深圳建设全球海洋中心城市的核心引擎。

除此之外，赤湾已经吸引了众多实力强大的企业入驻，其中包括赤湾通信、中海油、招商港口等。

这些企业不仅为赤湾带来了强大的产业基础，还为该区域提供了丰富的就业机会和高端人才资源。

例如，赤湾通信已经计划引入200名人才，其中30%为博士及博士后；中海油作为国内唯一的海洋能源开发引领型企业，也计划在赤湾建立海洋产业研究院。

这一系列的企业进驻，预示着赤湾将在未来成为科技和产业集聚的高端区域，吸引更多企业和投资者的目光。

赤湾的未来，不仅有强大的产业支撑，还有中国南山集团这一强有力的运营者保障。

作为深圳的元老级国有企业，南山集团的资源整合能力和开发经验为赤湾的建设提供了强大保障。

南山集团在过去的项目中，已经证明了自己打造高端豪宅区的能力。从深圳湾到华润城，南山集团的项目从未让市场失望。

短期来看，赤湾将加快完善商业配套和交通路网，预计3到5年后，区域产业园区将逐步建设完成，带动整个片区的发展。

5到10年内，深圳国际海洋中心将全面建成，区域的价值也将全面提升。

因此，现在选择观山海，就是投资未来。

2、交通配套升级，未来畅行无忧

从交通来看，项目地处赤湾核心位置，距离5号线荔湾站仅800米，未来还有15号线、妈湾跨海通道和小南山隧道等多个交通利好项目，将大幅提升片区的交通流动性。

尤其是2028年预计开通的15号线，以及未来的跨海通道，都将使赤湾与其他核心区域的联系更加紧密。

3、配套逐步完善

赤湾片区的教育资源和商业配套虽然目前不太成熟，但是基本生活均能满足，而且远期看配套也在逐渐升级。

南二外赤湾学校和南山中英文新校区已经投入使用，彻底解决了教育资源不足的问题。

而商业配套方面，项目周边的泛海拉菲商业广场和赤湾汇综合体，都能满足居民的日常购物需求。

此外，周围还有多个商业项目，如太子湾K11、海上世界等，确保了生活的多样性和便利性。

适合哪些人群？

最后，关于观山海是否值得购买，答案其实取决于你的需求。

观山海适合那些希望在南山区实现改善型置业的家庭，尤其是预算在700-800万之间、追求高性价比四房的购房者。

它特别适合目前还居住在南山中心区和宝安中心区的换房人群。

毕竟观山海除了地段和学区稍显劣势，其他方面表现相当不错。

户型设计合理，得房率也很高，产品本身也很有竞争力。

如果价格合适，完全值得考虑。毕竟拿着这个预算去二手市场一对比，确实很难找到性价比高的像样四房。

宝安中心区的4房普遍楼龄较高，而且价位大多在900-1000万之间。

南山中心区的4房大多也是老房子，比如星海名城三期，117平的4房总价大约800万出头。

而在前海，单价8万以内、总价800万以内的四房几乎凤毛麟角。

再看赤湾片区：

2018年开盘的小高层山语海，9月一套141.59㎡的南北通透四房，成交价1000万，均价7.06万/㎡。

2015年开盘的前海丹华、最近开盘的山海丹华一期，成交均价都在6.5万/㎡左右，88㎡户型赠送面积大，做到了四房两卫，但这种户型仅有63套，大部分还是102㎡、129㎡的大四房和五房。

香格名苑，2013年小区，86㎡的三房成交价605万，单价约7.25万/㎡。

佳兆业前广场一期，2014年小区，83㎡三房成交价640万，单价7.7万/㎡。

还有其他一些二手房成交数据如下表：

至于周边的新盘，

琅玥湾佳园11月开盘，三房均价约7.2万/㎡，总价800万左右。

山海丹华府推出98-152㎡的三到五房，折后均价约6.7万/㎡。

虽然居住舒适度高、入手门槛低，但回迁房占比大，配套和交通欠缺，周围环境较差，距离地铁站和学校也有1公里。

金众云山海则主打高端改善，116-174㎡四到五房，折后均价7.6万，116㎡起价722万，性价比和品质较强。

虽然价格相差不大，但是对比这些新房，观山海的地理位置要好得多，周边配套成熟，南山公园近在咫尺，地铁和商场也很方便，容积率仅2.65，是片区最低的。

整体而言，如果你预算在800万左右，想换房到南山区，又希望能买到性价比高的四房，持有3-5年，并看好南山和前海未来发展，那么赤湾是个不错的选择。

事实上，赤湾是南山打新门槛最低的片区，在深圳湾区临海的房子，800万内的机会实在不多。

如果你不知道怎么选，不妨咨询我。