最近，楼市的焦点无疑是“取消公摊”政策。
从河北张家口到广州、杭州等一线城市，政策变化引起广泛关注。
今年，多个地方已开始提出按套内面积计价的销售模式。
广东肇庆在5月发布的“21条”政策中明确表示，从2024年5月1日起，将实行按套内面积计价销售。
9月，湖南湘潭也跟进，提出房地产企业可按套内面积（不含公摊）计价销售。
公摊面积这一制度源自香港，但早在2013年，香港就通过立法彻底告别了公摊。
放眼全球，哪国买房还算“公摊面积”？
这个早该淘汰了。
表面上看，这一变革似乎是利好，可能降低购房者的成本，但它真的能带来降价吗？
还是开发商的“变相提价”手段？
今天我们就来分析一下取消公摊的背后逻辑，探讨它对楼市的影响，以及购房者能否从中获益。
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取消公摊：价格变动的“马甲”？
很多人不明白“公摊面积”究竟是什么，它自2001年开始在我国实施，商品房建筑面积由套内建筑面积和公摊面积组成。
套内建筑面积包括使用面积、墙体面积和阳台面积，而公摊则包括电梯、楼梯、走廊等公共部分。
所以，取消公摊面积本身不可能。也就是说，取消公摊并不意味着公摊面积的消失，它只是计价方式的改变。
但争议的焦点其实在于公摊面积是否该计价——国外早就不算了，按套内面积计价才是大势所趋。
从传统的“建筑面积”计价，转变为“套内面积”计价。
以一套100平方米的房子为例，假设得房率是80%，建筑面积为100平方米，但实际可用的套内面积为80平方米。
如果按“建筑面积”计价，购房者支付的是100平方米的价格；
而如果按“套内面积”计价，购房者只需按80平方米支付。
这看似给购房者带来了实际的可用空间，价格也变得透明。
但问题来了：开发商怎么可能放过这“额外”的机会呢？
取消公摊后，房子的名义单价会大幅上升。
比如，若原本的单价是8万元/平方米，按建筑面积计价总价为800万元；
而按套内面积计价，单价变为10万元/平方米，虽然总价不变，但购房者眼中的单价却瞬间变得“更贵”。
这实际上是“变相涨价”，而购房者可能会误以为是降价。
取消公摊的另一个关键影响是得房率的提高。
一些新楼盘通过优化设计，得房率甚至能提高到120%、130%或更高。
表面上看，这意味着购房者获得了更多的实际可用空间，房屋“价值”提升。
但这种“实用面积”的增加，实际上可能导致价格螺旋上升。
得房率越高，开发商能定价的范围也就越大，最终价格和名义单价都会随之上涨。
虽然购房者表面上得到了更多空间，但在楼市过热时，这种变化可能会推动价格上涨，反而没有实现实际的降价效果。
取消公摊：购房者真能受益吗？
取消公摊的实际效果，对消费者而言并非完全是利好。
虽然得房率提高，购房者表面上似乎得到了更多可用空间，但价格上升也是不可忽视的隐患。
名义单价上涨让购房者产生价格幻觉，心理负担加重，尤其是对中低收入群体来说，尽管总价未变，但名义上的价格上涨可能影响购房决策。
尤其在经济下行周期，消费者对房价的敏感度提升，单价上涨可能导致房产滞销，进而影响市场流动性。
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取消公摊对二手房的影响
取消公摊政策对二手房市场的影响，主要体现在新楼盘的竞争上。
简单来说，改变计价方式（从建筑面积改为套内面积）对二手房市场并不会产生实质性影响，因为公摊面积本身并不完全是无用空间。
但随着新楼盘得房率的不断提高，二手房的竞争力受到威胁。
比如，假设一套100平方米的二手房，得房率为80%，实际可用面积只有80平方米。
而新楼盘提供得房率达到140%的房源，同样100平方米的建筑面积，实际可用面积可达到140平方米，这使得二手房在空间、户型、居住舒适度等方面处于明显劣势。
然而，取消公摊并非全是“利空”。
取消后，购房者不再为那些“模糊不清”的公摊面积买单，使得费用更加透明，这对消费者是积极信号。
特别是在二手房市场，透明的计价有助于消除潜在的“黑幕”式操作，购房者可以避免为难以量化的公摊面积支付额外费用，提升了消费者的权益保障。
哪些二手房能“抗打”新房压力？
尽管取消公摊会带来竞争压力，但仍有一些二手房具备强大的竞争力，能够“抗打”新楼盘的冲击。
这类房产通常位于大城市核心区，地段优势无可替代。
比如深圳湾的大部分户型都是使用率超过100%的，恒裕滨城二期的户型使用率甚至很多达到120%；
还有宝中的熙龙湾等都是使用率很高的网红盘；
其他还有一些实用率很高的小区有（不完全统计）：
其次，政府规划重点发展区或交通、教育资源丰富的区域，这些房产即使得房率较低，仍具备强大的市场需求。
另外，学区房和交通便利的房源也有着稳定的需求。
学区房不仅仅依赖于得房率，尤其是在教育资源紧张的大城市，学区房长期以来的保值增值潜力使其依然具备市场竞争力。
此外，优质楼盘的管理、设计以及小区配套设施等方面的优势，也能够让其即使得房率较低，依然在市场中占据一席之地。
未来二手房市场的选择性更强
总体来看，取消公摊政策不会导致二手房市场的崩溃，反而提高了透明度。
然而，随着新楼盘得房率的提升，传统低得房率的二手房在市场中的竞争力将逐渐减弱，特别是那些密度高、配套差、空间布局不合理的楼盘。
因此，投资者在选择二手房时，需要更加关注房产的地段、配套以及未来升值空间，避免在三四线城市或人口流入较少的地区持有大量二手房。
相比之下，一线城市的核心区域，尤其是学区房、交通便利的高品质楼盘，将始终是最具潜力的二手房投资目标。
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深圳是否会跟随趋势取消公摊？
深圳的公摊面积相对较低，通常控制在20%左右。
但是这两年的新房都是越建越高，能出来卖的新房几乎都是超高层建筑，得房率低的可怕，因此，取消公摊的必要性也是迫在眉睫。
即便如此，如果深圳开发商采用更高的得房率吸引购房者，价格过高可能引发购房者的反感，特别是在深圳这样竞争激烈的市场上，如何平衡价格与购房者预期，将是一个大问题。
如果取消公摊导致新楼盘的得房率提升，二手房价格逐步压低，深圳二手房市场可能会迎来较大的调整，购房者可能倾向于选择得房率更高的新楼盘。
在广州，甚至出现了得房率140%的新房：
所以，取消公摊到底是降价还是涨价的“变形术”？
取消公摊政策的变化，乍看之下似乎带来了更多可用面积，给购房者带来降价的期待。
但实际上，这一变化只是名义上的“调整”，而不是实际的降价。
开发商通过提高名义单价和得房率，变相弥补了公摊面积的消失。
这种价格波动可能带来购房者的心理误差，对于开发商来说，是一次巧妙的营销策略。
是否能真正带来降价，关键取决于市场情绪、购房者的预期以及政府的政策引导。
取消公摊对楼市的长远影响，还需时间来验证。
未来：不止要取消公摊，还需取消预售制。
取消公摊只是房地产改革的第一步。
尽管取消公摊能让购房者看到更多实际使用面积，但若开发商通过提高单价来弥补损失，购房者依然只是“换汤不换药”。
眼下，市场低迷，购房者逐渐掌握话语权，开发商如果不能提供品质过硬的产品，难以赢得买家青睐。
但这还不够。
下一个目标应当是“预售制”。
随着市场转冷，现房销售逐渐成为趋势。
今年，全国已有30个省市发布现房销售试点，现房占比已达26.4%，是近十年来的最高点。
预计到2026年，现房将迎来爆发期。现房透明、可见、可触，消费者显然更愿意为其买单。
房市已经进入“买方市场”，开发商唯有提供真实、优质的产品，才能获得市场认可。
而那些依赖预售制和公摊面积来“忽悠”消费者的时代，已经一去不复返。
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