随着深圳安居型商品房“转正”的政策落地，原本依附于政策的安居房将转为普通商品房，享有和市场商品房同等的待遇。
对于很多购房者来说，这一政策犹如“黄金钥匙”，将直接影响深圳楼市的格局。
然而，安居房转正带来的变化，不仅仅是对安居房业主的利好，更可能引发整个市场的价格波动。
从购房者的角度来看，安居房转正后的最大疑问是：转正后的安居房，是否会真正与商品房在市场上“平起平坐”？
在我看来，答案是：“部分安居房将迎来热销，而部分区域的房价可能会出现下调。”
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安居房转正：政策“红利”与市场冲击
首先，我们来回顾一下安居房转正的政策。
根据深圳市的相关政策，符合条件的安居房业主，需按补缴差价的方式，将原有的安居房转正为商品房。
这一过程的补缴公式为：
补缴价款 = （原市场价格 - 原购买价格）× 50% - 税费
其中，“原市场价格”是指：原购买价格 ÷ 70%，也就是市场评估价比购买价高出约43%。
举个例子，假设十年前你以200万购买了一套安居房，现在你补差价的金额将按以下方式计算：
原市场价格 = 200万 ÷ 70% = 285.7万
补缴价款 = (285.7万 - 200万) × 50% - 税费
税费为契税1%，假设税费为 200万 × 1% = 2万
补缴价款 = (285.7万 - 200万) × 50% - 2万 = 42.85万 - 2万 = 40.85万
也就是说，这位业主用相对较低的补缴差价（40.85万）就能把安居房转正，并且这笔房产的市场价值已经涨到了285.7万。
要知道，十年前这套房的市场价值才200万。
显然，这种政策下的“红利”对于原业主而言，简直就是捡到宝。
对于很多业主而言，补缴费用远低于市场涨幅，这为他们提供了一个快速解套的机会。
根据深圳统计，2012-2014年期间，深圳配售了多个安居房项目，总计约1.5万套。
这些房产已满10年，并且符合政策条件，可以开始“转正”。
一旦这些房源成为商品房，它们将完全脱离政策性束缚，进入自由流通的市场。
比如西乡安居家园，旁边就是领航城，领航城和万象新天单价已经5万出头，虽然质量和体量都无法相比，但是卖个3-4字头也会有人买。
对于当初购买这些安居房的业主来说，这无疑是一个“黄金解套”的机会——他们能以相对较低的成本获得已涨价的房产，成为市场的赢家。
再看看当时房价水平——
这意味着，一部分原本被政策限制的安居房，将转为自由流通的商品房，流入市场。
而市场上迎来这些房源时，势必会对周边二手房产生一定的价格波动。
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安居房的市场接受度：便宜与品质的“拉锯战”
那问题来了：没有资格购买安居房的年轻刚需购房者，会愿意购买这些转正后的安居房吗？
而且，转正后的安居房，是否能够像普通商品房一样获得市场的完全认可？
如果从产品价格上看，安居房比周围二手房便宜，这本身就会吸引大量购房者的注意。
尤其是在一些热门区域，转正后的安居房如果价格低于市场价，且不涉及重大质量问题，必定会成为购房者的热门选择。
比如比较出名的松坪村一二三区，尤其是比较新的2012年的三期西区，成交比较活跃，2房总价大概320万左右，2019年一套最高也涨了160万，净赚！
再比如说，深圳市的公务员小区一直是购房者热衷的对象，这些小区尽管看似定位普通，但由于价格相对较低，地理位置优越，且管理与服务较为规范，依然吸引着大量刚需购房者的兴趣。
以莲花小区、桃源村、侨香村为例，这些小区的低总价门槛、相对较低的密度，以及良好的配套设施，吸引了大量购房者的青睐。
尤其是侨香村，现在已经是福田的网红盘，福田刚需首选。
侨香村这个盘，是香蜜湖最近两三年比较火的一个小区，是安居房转过来的，它的成交量非常多，基本上常年都能冲到全深圳排名前10里面。
目前92㎡三房户型，价格在900万左右。
如果转正后的安居房在价格上保持一定优势，且质量没有硬伤——如小区绿化、物业服务、周边配套等方面都能满足购房者的基本需求，那么它们必然会成为市场热销的小区。
此时，原本在市场上处于相对“冷门”的安居房，将会借着低价优势，迅速引起购房者的关注，成为市场的新宠。
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局部房价波动：哪些小区会涨价，哪些小区会降价？
局部房价波动，或许才是安居房转正政策最深远的影响。
哪些小区会涨价？
对于一些位置优越、配套设施强、并且在转正后能维持价格竞争力的安居房，它们会迅速被市场接受，并且成为改善型购房者的优选目标。
例如，深圳的一些核心区（如福田、南山等地）周围的安居房项目，可能会因价格较为亲民且具备升值潜力，成为购房者争相购买的目标，比如福田香蜜湖侨香村。
尤其是这些区域本身就有较强的需求支撑，而安居房产品的进入，往往能进一步刺激需求，造成部分小区价格的上涨。
哪些小区可能会降价？
然而，问题的另一面是，如果转正后的安居房位于一些相对较偏远、配套欠缺的区域，虽然价格便宜，但可能会面临市场的冷遇。
比如一些远离市中心的区域，虽然安居房价格有优势，但由于交通不便、生活配套不完善等原因，可能会导致购房者的接受度较低。
具体来说，坪山的，大鹏的，光明一些非热门板块，宝安石岩等……
此外，一些原本靠着政策保护的安居房，由于质量、物业服务等方面的不足，在转正后可能面临市场的“二次淘汰”。
如果这些房源没有得到有效的市场认可，或许会出现价格下调的现象。
尤其是在转正后，市场上的其他二手房价格可能相对坚挺，而安居房价格便宜，却可能因为存在某些硬伤（如物业管理差、社区环境一般等），导致市场接受度偏低，进而影响其价格的表现。
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总的来说，安居房转正后，虽然不会引发整个市场的大幅波动，但一定会对局部区域的房价产生较大的影响。
对购房者来说，这意味着：
1、安居房的市场竞争力会大幅提升。
那些位置好、配套强的安居房项目，将成为市场的热销产品。
2、部分二手房可能会面临压力。
周边二手房的价格可能会受到冲击，特别是当转正后的安居房价格优势明显时。
3、对于年轻刚需购房者来说，机会与挑战并存。如果有机会购买转正后的安居房，可以在性价比上获得较大的优势，但前提是要关注小区的质量和位置。
对于投资者和购房者来说，当前市场充满了不确定性，但通过审慎选择和科学决策，依然可以在转正后的安居房市场中找到巨大的机会。
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