最近有个信号，非常关键，但是大家可能都忽视了。
那就是中介头子——贝壳，开始下场拿地，准备当开发商了。但是我想要告诉大家，贝壳掌握着全国核心城市最全的二手房成交信息，他敢下场很可能是看到了市场的某些信号。这些信号，对我们手里有房，或者准备买房人来说无比重要。![]()
首先，贝壳拿地传递出最大的信号是：二手市场正在迅速回暖。过去两年，6成房企都在经历亏损，但是贝壳过得，实际上还不错。
2023年，贝壳实现营收777.77亿元，同比增长28.2%，净利润更是同比增长 524.45%，逆天的翻了5倍。
大家都知道，贝壳几乎是垄断了核心城市地二手房市场。
贝壳营收能如此好，绝对离不开二手房的回暖。
23年，贝壳50%利润来源于二手房业务，24年二季度的利润更是70%都要依靠二手房业务。
二手房业务其实就是贝壳起家，以及现在发展如此好的一个最核心的因素。包括贝壳为什么能在二手房市场赚到那么多的利润？
其实还是因为它的主要战场在于一、二线核心城市。
这两年虽然大环境不好，但核心城市的二手房成交量终归还是不错的。
比如成都，23年全市二手房成交达2.2w套，24年成交2.3w套，虽然比不上20年，但是都是过去四年的最高纪录。比如深圳，23年二手房成交4.25万套，24年二手成交5.4万套，除了比不上20年，成交量都在平均线往上。再加上贝壳不仅只服务买家，还服务卖家。行情不好的时候，卖家也会更多地让利给贝壳。所以从贝壳盈利能看出，这两年，核心城市二手成交是明显回暖的。2、924救市以来，多个城市二手成交已经全面超越新房成交。比如长沙，23年二手房的市场份额只有40%。而到了2024年，长沙二手房市场已经占到了总成交的70%；还有深圳，23年新房成交3.6万套，二手房成交4.2万套，24年更是，新房成交3.7万套，但是二手却成交了5.4万套。西安、杭州、青岛、厦门等，也是如此，二手房成交量已经全面反超新房。市场有没有真正的止跌回稳，关键就是要看二手房的量能不能稳得住。刚刚过去的12月，核心城市能够出现二手成交反超新房，恰恰说明，市场确实是真实开始回暖了，真实的购买力正在大面积的入场。贝壳敢现在下场拿地，大概率也是看到了这样的回暖信号。我也一直告诉大家，不要用大行情的冷，来忽视小范围的暖。2025年，止跌回稳已经像目标已经提出来了，那就注定会成为现实，这些已经有回暖的信号的城市，注定是首批开始回暖上涨的城市。那么，你的城市在不在这些回暖的城市之中？明年多久有概率回暖？我整理不同城市的二手成交数据，筛选出我认为非常有潜力率先止跌回稳的城市，今晚的闭门直播也会详细给大家介绍这些城市的情况。关注25年，你的房价会不会涨的朋友，房子是出售还是继续持有的朋友，可以直接扫码，加我微信来我闭门直播详聊。![]()
要知道，贝壳是最靠近楼市成交的人，哪里的房子更好卖，他们心里更清楚。所以我们也要看到，贝壳到底在哪些城市拿了地，在哪些板块拿了地。跟着手握大数据的贝壳走、跟着他的钱走，我们才能看到一些更加具体的东西。通过贝壳这几次拿地的逻辑，我为大家整理出了几个特点。首先，它们都是新政后三个月，爆发出了强烈需求的一线、新一线城市。我们可以看到，贝壳在上海、西安、成都、杭州、北京这几个城市参与了拍地。并且据小道消息，贝壳内部筛选出的十个重点考虑拿地的城市，还有南京、深圳、苏州、合肥。这些城市，在这三个月的成交量都是有着明显的回暖的。比如上海，三月内新建商品住宅成交量环比增长了30%，二手房成交量更是环比增长了40%；又比如成都，全市范围内住宅成交量在新政后的三个月内突破了 10000 套，相比新政前三个月增长了 35% 。包括上面提到了杭州、北京、苏州等城，也都是这样，在新政的助推下，成交量大幅攀升。 其次，贝壳竞拍的土地都是属于城市核心板块以及国家、政府大力发展的新区。比如拍下的杭州下沙的金沙湖板块，就属于是城市副中心级的热门板块；成都锦江区金融城三期，也属于是城市核心板块；在上海拍下的奉贤新城 10 单元 17-02 地块，也是属于奉贤新区的核心地块。奉贤新区更是上海 2035 城市总体规划中重点推进的五大新城之一；贝壳拿下的这些地块，那么是核心城市，那么是主力发展新区的核心板块，回归核心就是贝壳传递的最大信号。他甚至把地块拿出来，让大家从旁观者变为参与者，通过评论、投票等形式，亲身参与到整个楼盘的设计。![]()
这实际上透露出巨大的信号，那就是未来能存活的产品，都必须要更加个性化、服务化和改善化。
只有那些真正懂得大家需求的房子，才会拥有未来。
比如说去年房屋得房率的提高、部分城市的物业费降价、再比如轰轰烈烈第四代住宅的升级.....大家想想，这些是不是都是我们喜闻乐见，又符合我们需求的变化呢？归根结底，现在的房地产市场，早已不再是从前的卖方市场，我们早已进入了买方市场。而现在贝壳其实就是在用实际行动，告诉我们哪里才有市场需求，哪里才是有未来的。所以说无论是开发商、还是投资者，都要明白这样的趋势，才能真正的在楼市赚到钱、存活下来，才能顺利熬过这一轮的洗牌，并且拿到下一波的红利。所以我们买房也是，很多人喜欢问我，自己的城市明年会不会回暖，大家也可以从贝壳的选地落地去出发：924新政，我们只是放开了一线城市的限购、取消了交易的税费，力度并不是说多么的空前绝后。但是这一批城市就能出现楼市的回暖，说明它的市场还是有不少自发的购买力的。近3个月有回暖，至少说明你的城市当前市场活力还是可以的，但是如果你的城市现在还是一样一潭死水，在现在在现在这波政策下都没有作用了。要么选在已经发展成熟的核心区域，要么选择主力发展的新城核心，回归核心未来几年，将会成为唯一的真理，大家自行判断，自己所在的城市，是否是你所在的城市核心区域。老破小已经注定在未来会受到全面的冲击，未来要选择更加符合大家需求的新房子，房子品质如何？物业服务如何？等等。最后，我想告诉大家，这两年，并不是说房地产彻底结束了，而是要进行一次重新地、深度地洗牌。能够适应这个趋势，适应规则，留在牌桌上的人，就有能够吃下未来十年、20年的能力。
所以，我们更要及时的根据市场趋势，去尽早地置换、布局。我今晚也会跟大家深度聊聊，到底什么房子才是25年值得布局的房子？如何在现在的行情下，去速度的买一卖一？以及现在置换时，最需要关注的几大关注点？
以上问题，我也都会在闭门直播课里跟大家讲清楚，关注的朋友，直接扫码来做好直播预约吧。![]()
