黄奇帆，最近又出新发言。
作为曾经多次预警楼市风险，并且还有高层视野的人，黄奇帆对楼市的判断向来具有参考价值。
12号，他在“第三届企业创新发展大会”谈到：
中国最终会推出10万亿级别政府去库存，来改变房地产产能过盛的问题，同时解决中低收入群体的住房问题。
既能解决库存过剩，又能解决居民住房，指向的明显就是收储资金。
但是目前收储的贷款资金仅仅只有3000亿，真的能够扩张到10万亿吗？楼市就此止跌回稳？
本轮楼市最大的问题，确实就是库存过剩。
黄奇帆认为，目前我国一手房库存近20亿平方米，这些库存会导致10万亿的现金流停滞，从而带来开发商资金断裂，牵扯出各种三角债问题。
但是好在924开始，高层拿出了很多真金白银去库存。
先是拿出3000亿来收储，明年估计还有3万亿，甚至变成6万亿，最终会有10万亿来收购房地产的库存。
他认为这笔资金不仅能缓解开发商的压力，流动到银行、供应商、员工手中能化解20万亿的三角债。
并且，由于现在房价比较低，把商品房收为保障性住房，也能解决2亿中低收入群体住房难的问题。
目前，全球主流国家保障性住房储备是在20%-25%，新加坡是70%。
我国过去保障住房储备只占商品房市场的5%，保障房储备是严重不足的。
所以说，这轮救市选择收储是双赢的，不仅能快速减少市场库存，促进楼市止跌回稳，还能顺带做好民生保障。
我反复跟大家说过，2025年是关键之年，楼市必须要止跌回稳，再跌下去就是真的会出现系统化风险。
收储作为扭转供需的大招，如果2025年政策落地不达预期，加大力度、加大范围是必然的，10万亿真有可能成为现实。
只是，收储现在的问题也很突出，那就是实际落地确实比较慢。
从部分城市披露的信息来看，截至11月末，落地审批贷款金额约435亿元，实际占3000亿元保障性住房再贷款总额的14.5%。
但是很多人因此不看好收储，不看好2025年的止跌回稳，那就是大错特错了。
因为，从目前的节奏来看，很多拖累收储的因素，已经或者即将悄悄被逆转。
目前，影响收储进度的原因就是3个：
首先是收益问题。
收储不是公益项目，是要考虑收益的。
目前各地的融资成本在3%左右，哪怕算上reits资金，运营成本也要总收储价的0.68%。
但是目前全国平均租金回报率只有2.25%，哪怕收储价格只有房价的6-7折，保租房的租金低于市场价的9折，收益大概也只有3.375%左右。
综合收支来看确实差点，有机构测算，地方资金使用成本至少要低于2.5%，地方国企才有保本微利的可能性。
目前保障性住房再贷款利率是1.75%，商业银行还要加点，广州目前的资金成本是2.25%，已经低于2.5%。
再加上2025年还要持续降准降息，融资成本这块继续下调，也是有充足的空间和希望的。
其次是资金来源问题。
除了收益问题，就是钱从哪里来的问题。
924以前，保障性住房再贷款有40%的资金来源于商业银行，银行的贷款意愿也不是很足，地方国企需要自己去筹集资金，地方的资金也很紧张。
但是924以来，资金的情况正在逐步得到改善。
924，保障性住房再贷款由央行出资100%，大幅提高了银行贷款的积极性。
其次允许地方用专项债进行收储，并且12月还放开10个省市和雄安新区，拿地方专项债“自审自批”的权限，这是为地方资金打开阀门。
要知道，地方专项债已经禁止使用到房地产开发领域，但是却可以使用在收储、城中村改造和城市更新上。
意思已经很清晰，就是给今年收储、城中村改造等等政策打通资金来源，理论上收储落地有多块，就看地方钱花得多块。
像郑州，把财政补贴用好了，收储速度全国领先。
郑州目前已经收储10万套，核心就是政府给企业足够的补贴。
愿意参与收储的企业，前期收购阶段一次性补贴每平方米200元，相当一次性贴息约2%；后期运营阶段前10年每年又贴息2%。
目前来看，资金端的困难正在逐一解决，尤其2025年是个花钱的大年，如果楼市止跌回稳真的迟迟不来，财政刺激加码来加速收储，也不是不可能。
最后，收储房源的问题。
政府想要收储的项目基本都要符合：交通条件好，配套设施完善，权属清晰可交易、不能存在抵押和法律纠纷。
但是能符合这个要求的库存，基本都挤压在三四线城市，但是保障性住房库存缺口最大的却是一二线城市。
这个问题，我认为是很难改变的，也是最不是问题的问题。
理论上只要钱和收益的问题能解决，收储的速度就能加快，如果房源不够，适当放宽些标准即可。
但是这种现存的库存结构是很难改变的，不要再期待大城市通过这波收储，以后大家都不缺房子了。
大城市楼市的供需紧张问题，只能被缓解，从来没有彻底被解决过。
就好像很多人说深圳的收储条件太过严格，但是有没有可能，深圳也不太需要收储来去库存呢？
最近市场热了3个月，深圳新房市场的库存立马就清得差不多了，去化已经低于8个月，开始供不应求。
像深圳这类的城市，保障性住房永远不可能供应得人手1套，哪怕有保障性住房，数量也是有限，产品要么是公寓，要么位置也不会太好。
对商品房的冲击是有限的，相反如果你处于弱二线三四线城市，很快真的会有大量保障性住房来冲击现有的商品房体系。
如果你手中拿着的还是弱二线城市以下的房子，尤其是小面积的、楼龄老旧的、甚至还是步梯房的。
现在要加紧置换起来了，如果新的保障性住房大面积涌入市场，你手里的房子可能是最先被淘汰的。
我也认真整理了全国各大城市目前的收储情况，你的城市接下来收储会不会加速？多久才能止跌回稳？
你手里的房子，现在要不要尽快置换起来？又该如何置换？或者你想买的房子，会不会被保障性住房冲击？
今晚我的闭门直播会跟大家详细分析这部分内容，并且给出我实操性的建议。
关注的朋友，千万不要错过，直接扫码做好预约，直播结束我还会给大家发放一份我独家整理的目前《各大城市收储情况分析资料》。
我知道，很多人现在对10万亿这类的说法也有些免疫了。
但是我还是想要说，千万不要小看2025年的政策力度。
12月的大会已经说得很清楚了，2025年，我们将实施适度宽松的货币政策和积极的财政政策。
什么意思？
上一次提到适度宽松的货币政策，还是08年，我们可以看下，08年的M2总量立马就大增17.82%，09年的M2总量甚至大增27.68%。
如果2025年，我们也是20%的货币增速，那就是新增60万的货币量，如果保持30%的货币增速，那就是90万亿的货币总量。
水是真的会加速流出来，很多人对此还没有很清晰的概念。
要知道，我们完成第一个货币总量超100万亿，花了37年的时间。
如果真的保持适度宽松的货币政策，未来2年，我们可能就将完成100万亿的货币增量。
这种情况下，10万亿流动到楼市去库存，这样看起来是不是合理很多了。
并且，2025年不仅是适度宽松的货币政策，还有积极的财政政策，什么叫做积极的财政政策？
就是手里的钱，要全部的花出去，甚至花超了还可以再加额度，这就是积极的财政政策。
很多人，看到现在的市场情况难免悲观，但是如此强烈的政策信号，恰恰就是市场每轮牛熊转化的关键时期。
2024年，很多刺激政策属于刚刚落地，还在试点和积累经验，政策的主要重心放在了化债和等待降息上。
2025年，情况完全不同了，不仅有着不同以往的政策信号，很多政策都已经积累了足够的经验。
像收储、城中村改造以及城市更新等等，这些能强力扭转市场的政策，2025年都可能会进一步的加码，直到止跌回稳真正成为现实。
黄奇帆也认为，2025年楼市止跌回稳会真正成为现实，未来房地产不再成为经济的拖累，相反会进入更加健康的状态。
所以说，2025年真的是非常关键的1年，只要2025年稳住了，后面只会越来越好。
大家也千万要打起精神来，任何转折的关键时期，都不要只会盲目持有现金，因为货币量激增，财富最先被稀释的就是拿着存款的人。
2025年，大家一定要在保证现金流的情况下，去增加负债和优质资产，因为水会让负债稀释，也会让优质资产继续价格上涨。
虽然说出来一定会被骂，但是还是不得不说，在国内真正能装水盛水的还是核心城市的房产。
我还是建议大家，2025年抽出时间来到核心城市看看，现在很多机会已经开始浮现。
这点我就不多说了，感兴趣的直接扫码来我闭门直播，今晚我的闭门直播会认真跟大家梳理过去几轮周期里面的政策信号、货币信号和市场信号，看完你会更明白，为什么我说做好这2年的布局，抵过你未来3-5年的努力。
