前两天，新的人口数据公布，2024全年出生人口954万人，相比上年的902万人，增加了52万人。
之前人口开始负增长的时候，很多人就在说一件事情：人口下跌了，需求减少，房价也必然暴跌。
那么现在，人口开始出现反弹了，又如何呢？
我猜大家可能会说：这不过只是短期反弹，因为2024年是龙年等等，长期来看人口负增长还是会成为常态。
这个论断我不否认，但要知道，人口虽然不是越少越好，但也不是越多越好。
所以单纯把人口涨跌跟房价的涨跌联系起来，是很片面的。
出生人口，经常有人说影响的是未来10-20年的房地产市场；
其实不是，只是因为房地产市场也跟着人口一起，高歌猛进了20年之久，又在前两年开始下跌，才让大家有一个误区：觉得是人口下跌带动着房价一起下行。
可实际上，出生人口真正影响的，是就业市场。
站在当下回望是不是这样？过去20多年，每年都是1000多万的出生人口，也就造成了每年毕业生的增加，就业市场又会多出不少人来一起抢饭碗。
比如刚过去的2024年，全国毕业生规模就达到了1179万，也就是说，单纯计算毕业生的就业需求，至少都要有1000万以上的岗位才能满足。
可是屋漏偏逢连夜雨，这2年碰上房地产下行，造成了连锁反应，加上格局动荡，各行各业不好过，降薪裁员、控制成本。
还有，这2年还在发酵延迟退休，这也导致了，当下社会没有那么多工作岗位，而每年1000万以上的毕业生，就遇到了所谓的“史上最难就业季”。
所以换个角度来看，过去出生人口的大涨，反倒是让当下的就业市场越来越卷。
那既然如此，为什么我们还要反复去强调刺激生育呢？
这是因为，我们最大的人口问题，根本就不在于总量，而是在于结构。
前段时间不是有个讨论很火吗，说就算人口下跌，我们也还是有14亿人，但为什么就是刺激不动消费？
其实就是我们的人口结构出现了变化，开始步入了老龄化社会。
达到退休年龄的人口在逐年增加，可年轻人的就业缺口却也在逐年扩大，这种情况下，别说消费，养老金都成问题。
所以，人口还是需要增长；但同样的，我们的产业也就需要转型。
2023年9月首次提出的“新质生产力”，就是我们转型升级的重点。
只不过，很多人会陷入的第二个误区就是：因为我们要重点发展新兴产业了，所以曾经作为支柱的房地产产业注定成为弃子。
可实际上，要转型、要发展新兴产业，恰恰是要靠扶起房地产去实现的。
一方面，可以解当务之急，最大程度地把就业岗位释放出来，让更多的人有经济来源、有收入。
另一方面，要发展一个新的产业使它壮大，其实也需要地方有源源不断的钱投入在里面。
问题就在于，地方原来靠卖地收入就能抵消掉的债务，收不回来了。
那收不回来了怎么办？地方总也得周转下去吧，不然还何提发展新兴产业。
所以，你会发现从去年开始，中央开始不断加码的好几个6万亿、10万亿等等，都是为了帮助地方化解Z务所做的动作。
而通过这一系列化债举措，能让地方有更多的资金投入到重点项目，就比如这几年一直在提的城市群、都市圈的建设，以及扩内需、保民生等各种领域上。
这势必会带动短期内地方GDP的增长，从而又去带动相关产业的增长，对于拉动经济、就业，以及大家的收入都将起到促进作用。
但，做完这些动作，就够了吗？
够不了，因为对地方来说，在完成产业的转型升级前，仍然需要土地CZ的支持。
所以，从这个维度上来说，楼市目前是一定会救到起来为止，也一定不会成为弃子。
你也可以理解为，当下正是对房地产转型的一个过渡缓冲期。
当下我们的房子虽然是过剩了，但它们仍然属于有效资产，所以不管最后是沦为只剩下居住价值还是还具备有一定的投资价值都一样，都意味着——
它们将一同进入到一个全新的房地产4.0的时代，而未来的房地产市场发展，也将更多地聚焦在存量房的博弈当中。
这，才是上面提出要让房地产市场“止跌回稳”的真正含义。
关于这场博弈，操盘手也已经在暗中标好了价格，剩下考验的也就只有我们的洞察力了。
到底哪些有效资产在未来才具备足以对冲风险的能力？
如果房地产现在还仍然要作为主力市场，那又什么时候才能到真正的底部？接下来又还会怎么救？
包括这个月实际上还有很多的数据出来，大家可能会产生信息偏差，跟自己体感的不一样，比如全年增长5.0%的GDP数据，还有上涨的23城房价；
如果读不懂为什么，自然就不知道自己要关注什么，又应该做好哪些准备；
刚好，我最近会有一场闭门直播，会挑选出一些大家需要重点关注的数据和消息进行分析；
包括很快到农历新年，关于节后的楼市预测，我也会结合目前市场上的真实情况到时候去跟大家做详细分析。
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不仅出生人口在反弹，昨天公布的70城房价中，有23城房价在上涨的数据同样瞩目。
也因此，后台有粉丝朋友问我：
今年的房地产，是不是真的要迎来扭转了？
我想说，今年一定会比去年更好，但离真正扭转，变得越来越健康，大概还需要3-5年的时间。
为什么是3-5年？
一个是因为我们现在城镇化的发展还没有结束；
另一个就是我刚刚说的，我们还需要完成产业转型。
先说城镇化，实际上，大漂亮在以上两点对我们都有一定的借鉴意义。
因为大漂亮的城镇化跟我们一样，都完成得很早，早在1920年的时候城镇人口的占比就超过了50%；
但是在这之后，它们的城镇化就不发展了吗？
并没有，你会发现过去百年来，大漂亮无论城市还是房地产也依然在突飞猛进。
比如从二z结束后到2007年，大漂亮的房地产就出现了长达67年的大牛市，年均新开工住房150万套，名义房价指数累计上涨高达24倍，成为极少数跑赢通z的资产之一。
并且，从1970年开始，它们的城市发展也从重视“数量”正式朝着重视“质量”转变，所以城镇化率增长才迅速放缓，2021年才达到82.8%，平均一年增长不到0.2%。
再对比下我们当下，那么你也就会明白，有人说我们的城镇化率已经到顶，再加上人口负增长，房地产已经没希望，也是不对的。
别忘了，我前面也说过，我们是14亿人口，从规模上来说就有很大优势。
我们目前也只是解决了“有没有”的问题，下一步要解决“好不好”的问题，也就一定会去伴随着人口的大规模流动。
更何况这几年的相关政策也一直在兑现当中：
比如乡村振兴、提出新型城镇化战略、都市圈、城市群的建设，且开始取消超大特大城市的户籍限制、进行大规模城市更新等等；
都是从过去简单地向大城市聚集，慢慢转变为了更多元的发展路线，为的，也是让人口进一步流动，进入城镇化发展的第二阶段。
所以房价的走势会跟着如何演变，只有一个方向，那就是跟着人口流动的去向，去进行区域的分化、价值的分化。
再说产业的转型，实际上为什么产业转型如此重要？
其实也因为这里面还有大国博弈的因素存在。
作为全球的第二大经济体，这两年，大漂亮对我们的各种制约，大家也都有目共睹。
而对面之所以这么紧张我们，正是因为我们在摸着它们过河的这些年来，已经有很多领域跟它们一起站到了世界前沿，比如军事就是一个；
再接下来，就是我们重点要突破的科技。
并且，从发展的速度来看，也已经有超越的迹象。
互联网的博弈里头，最近的“TikTok”事件，老外开始大量涌入我们的平台，对面也因此临时取消了ban令，对我们来说就是一个积极的信号。
进一步而言，我们的产业转型一旦成功，也意味着，那些成功发展起新兴产业的城市，就将成为未来贡献GDP的主力；
而这些主力产业，又会因为带来源源不断的人口流入，也继续去带动着这些城市的房地产市场稳步抬头。
毕竟，一个城市的房价，从来不是由本地人决定，而是由外地人决定的。
所以你买的也不是房子，而是这座城市，因为房价就象征着这个城市的未来。
这也是为什么我前面说房地产不会因为新兴产业一步步发展就变得没有价值；
但关键就在于，你能不能在找到这些有价值的房子。
这里，我也简单给大家说几个指标，可以去观察：
1、净流入人口
尤其是年轻人口的增量，要关注起来。
因为你会发现，湖北、湖南这两年都是在给广东做贡献的。
尤其是湖北，可以说全国高校是最多的、教育资源也最好的，但是结果呢？
年轻人没有留下来，反而都去广东、去长三角、珠三角、粤港澳大湾区、去江浙沪了，也就给这些城市带去了经济的活力，带去了资产价格向上的底气。
2、高科技产业的实力
这个刚刚已经说了很多，就是我们重点转型的方向，所以找到高科技聚集的区域就可以了。
3、CZ资金的流向
其实就是放S，不管是往新兴产业流也好、还是往各种大小基建、城市更新流都好，总之这些水流出来，都将给城市带来新的支撑。
4、居民的消费总量
这个是因为我们今年就是要着重放到扩内需上面，所以很重要。
以上4个指标，就是今年能持续集中资金和资源的城市。
所以无论你是准备投资或者想要选择个人发展的城市，都一定要尽量往这4个指标都满足的城市去靠。
而为了帮大家找到这些城市，我们大胡子团队也专门去搜集了各个城市的人口流入情况、产业发展情况以及消费与GDP比值的数据，最后总结整理出了能满足这4个指标的13座城市。
但由于篇幅关系，我就不在文章里面给大家做分析了，总之，今晚7点的闭门直播，我会再给大家详细介绍具体的城市名单。
想知道是哪13座城市，可以扫码找我们预约今晚的直播，课后也会把这13座城市的资料包发给大家。
