快过年了，有个朋友想趁着回家，看看老家的房子，来问我现在适不适合买房，适合的话想过年就定下来她说，她现在既担心接下来还要跌，自己买早了。
其实这也是现在很多人的现状有时候消息看了很多，房地产的专业名词也看了很多，但是也没看出个所以然来。所以今天我想给大家一个比较直接的数据指标，或许对大家来说更实用一点，能反映楼市有没有开始回暖，要不要赶紧入手的一个关键指标——二手房价格。![]()
另一个方面，新房价格受行政因素影响更多，比如容积率、备案价，而且开发商出于成本考虑，不会轻易打破价格底线，所以并不能很好地反映市场行情。大家对经济有没有信心，对楼市有没有信心，都会反映到二手房市场中，因为没有各种备案价，纯靠业主自己喊价，买不买单一目了然。所以，二手房是楼市的风向标，想看一个城市楼市有没有止跌回稳，关键看二手房价格能否稳得住。但是，二手房价格想要稳得住的一个重要前提，是看二手房的成交量。量永远在价前，量代表市场对价的认可。只有量起来了，房东也容易有更多的议价权，房价才有机会持续走高。所以现在我们要有一个概念，就是我们想知道自己的城市，价格有没有机会涨回去，关键要看二手房成交量现在有没有稳住。去年11月北京二手房成交站上了1.8万套，成交量创下近20个月以来的新高；上海、深圳也从去年10月开始就迎来了连续3个月的成交量回涨，上海12月成交直逼3万套，深圳12月也突破了8000套的火热大关。上个月，南京二手成交量环比暴涨57%，苏州环比也大涨了59%，还有像宁波、成都、武汉、厦门等城市，成交量都有显著回升。刚好一月份公布的最新70城数据，也佐证了这个说法：看起来大部分城市新房稳住了，但只有核心城市二手房价格才有回稳，其他城市基本不变，这部分不变的也大多是一些成交量没起来的三四线城市。所以呢，我也想和大家分享下我看到的一张图，是一些三四线城市月均成交的数据。可以看到，大多数城市的成交量只有三位数，多的话呢八九百，少的呢两三百。![]()
可见，很多三四五线城市，其实是没有什么成交量的，连成交量都没有，哪来的价格变化呢？所以我只能说，好消息呢，是有一些城市已经率先出现成交的好转了；但坏消息呢，大部分城市，特别是三四线的成交还在继续下滑。所以我反复强调，这轮救市，不太可能出现全面回暖了。未来大半个房地产市场，会从投资属性过渡到居住属性。在这个过程中，还会有很多的城市持续受挫，很多城市的房价依然持续处于阵痛期。那对我们普通人来说，现在能做什么，又应该做什么呢？从二手房成交量低的城市置换到已经出现成交量反弹的城市。量在价先，一个城市如果二手房成交量连续反弹超过3个月，说明市场积极性和价格敏感度更高。成交弱的城市说明市场也没信心，对未来的走势不看好。积极性都不高了，说明库存周期还会相对处于高位，距离回暖还有很长一段路。现在大部分三四线城市的库存周期水平线都在24-36个月，处于一个极度不健康状态。说白了，这些城市就算2年不建新房都未必能把房子卖完。而这部分城市的房子最后只会沦为消费品，无法充当资产。如果你还想着等经济回暖，等房价全面回涨，我劝你趁早认清现实，放弃幻想。对于这部分资产，最好的处理方式就是趁着现在这个国家大船转向的窗口期，做一次彻底的大出清，入手更稳当的确定性资产，平稳度过经济周期底部的震荡期。在做向上置换的同时还得注意把脉市场，把握市场节奏。大多数时候，我们并不是没资源，不是没理解，更不是没能力，而是吃了信息差的亏！我们都知道，市场嗅觉往往是最灵的，这也意味着他们的动作会更迅速，如果能跟上市场的脚步也意味自己起码能跟着喝上一口汤。但要怎么把握节奏，跟上他们的脚步，避免自己成为桌上的开胃小菜呢？为了帮大家解决这些疑惑，我在今晚7点，开了一个闭门直播，一次性讲清楚什么时候可以入手，什么时候需要暂停买卖，和大家一起捍卫财富。![]()
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二手房市场是稳楼市的锚，所以你可以理解为，稳楼市，大概率是要稳二手。每个有房的个体都是一张资产负债表，每个人都有资产，也有负债。比如花了200万买房，贷款贷了140万，那么你的负债就是140万。如果现在房价下跌，那么你这套本来200万的房子，跌到了140万，但是你本来就欠了140万，所以房价下跌，等于你背负的都是负债，而不是资产。所以你回想一下，以前老板一直提要修复资产负债表，防范风险，到底是修复什么呢？众所周知啊，化债从来不是还钱，你欠了那么多钱，都是要还的啊。所以你能看到从去年年中开始存量房贷利率也跟着下调，都是一直在做减轻负担这回事。但这药效太慢了，下调贷款利率一次少还千八百，比起可能上百万的亏空，不足九牛一毛。再说直白点，房价上涨了，就能修复资产价格了，大家理解吗？毕竟中国人有七成的财富都在二手房上，房价上涨才是能最精准最猛地修复国人家庭资产负债表的一招，别无他法。通过收储来减少市场上的新房供应，新房供应少了自然会倒逼购买力涌入二手市场。前面我也说了，二手房是完全市场化的交易，只需要量涨到一定程度，价也会回涨。城中村改造其实也说了挺多次了，比较特别的就是这一次的300城城中村改造采用房票补贴的货币化安置形式。以前直接发拆迁款，拆迁户钱拿到手不能保证一定流入房地产市场。但是以房票的形式进行补偿，除了在拆房子这个环节去了一波库存，还能保证落在补偿上的水能精准流入市场，再去一波新房库存。其实也是通过减少了新房供应来倒逼购买力进入二手市场。像郑州去年11月连出几个日光盘，都是因为城中村改造释放的购买力冲进新盘，一抢而空。毕竟新房可以用的行政手段多，二手房老大只能用一些隔山打牛的手段来间接干预下。但可以预见的是，未来的新房供应将会持续减少，但二手房不会，而且新房卖出一套就会增加一套二手房的存量，也就是说未来二手房将会成为市场主导。所以对我们普通人来说，在二手房逐渐成为市场主导的时候应该怎么做？以前房价上涨的时候很多朋友觉得怎么买都能赚，于是是房就买，不眨眼地买，导致现在手上资产负债表恶化得更严重。现在这些房子里有些已经成为拖累你的负资产，所以在这种时候更得做资源整合。另一个是做好断舍离，用这些垃圾资产出清的回笼资金，来置换确定性的资产。我们都知道房子受供需关系影响，库存周期短意味着房子即将面临供不应求，也就是说价格会更快上涨。人口流入多，需求大，收入高，有足够的高端购买力来支撑高需求。而且财政有钱还有权限，可以更大力度地支持收储、城中村改造这些减少供应的项目。如果你不清楚各个城市的城中村改造力度，不清楚要怎么判断城市是否值得买入，可以到我闭门直播来，我会给大家做一次深入的城市分析研究，并且在闭门直播后还会送一份我们团队整理的《300个城市城中村改造拆迁》，记得领取。![]()
