导读：其实是低于预期的，不像市场想的那样。
【正文】
本文聚焦今天的五部委新闻发布会。
一、基本情况
（一）2024年10月17日，住建部联合财政部、自然资源部、人行与金融监管总局参加国新办的新闻发布会，参加人员分别为住建部部委倪虹、财政部部长助理宋其超，自然资源部副部长刘国洪，人行副行长陶玲，金融监管总局副局长肖远企。
（二）本次新闻发布会由住建部主导，文字实录共计12799字，合计有13位记者提问（含路透社和美国国际市场新闻社两家外媒），住建部回答7个问题、财政部与金融监管总局分别回答2个问题、人行与自然资源部分别回答1个问题。
（三）从盘前、盘中的市场反应来看，本次新闻发布会释放的政策并未超预期，和倪虹部长提及的“含金量很高、操作性很强……力度够大”的表述并不匹配，说明市场对地产政策本身有期待，而目前期待并未真正落地，政策层面可能需要进行反思。
二、本次新闻发布会仅释放出两项增量政策（其余均为存量政策）
（一）倪虹部长将本轮地产政策组合拳概括为“四个取消、四个降低、两个增加”，实际上就内容来看，只有“两个增加”算是增量政策，“四个取消、四个降低”均属于存量政策（或已经宣布）。例如，“四个取消”分别为取消限购、限售、限价以及取消普通住宅与豪宅标准，“四个降低”分别为降公积金贷款利率、降首付、降“以旧换新”的税费负担以及降存量房贷利率，这些在先前已经对外宣布了（被整亢奋了）。
（二）“两个增加”分别为新增实施100万套城中村改造和危旧房改造（货币化安置）、年底前将“白名单”项目的信贷规模增加至4万亿，这是之前新闻发布会没有提到过的。
三、两项增量政策的力度（远远）不够
简单推算来看，会发现两项增量政策的力度其实远远不够。
（一）100万套棚改对应的资金体量不足两万亿
就新增实施的100万套城中村改造和危旧房改造来说，住建部没有披露其对应的资金体量，如果按今年9月百城样本住宅平均价格16484元/平方米以及每套100平方米来计算的话，则会发现对应的资金体量实际上才1.65万亿。
这和历史上的棚改体量相比（2014-2018年分别为470万套、601万套、606万套、609万套和626万套），仍十分低，且尚不清楚这1.65万亿是谁出钱。
（二）“白名单”项目对应的规模4万亿为审批通过的余额
第二个增量政策是年底前“白名单”项目信贷规模增加至4万亿，而这里的“4万亿”是指年底前审批通过的“白名单”项目贷款余额。根据金融监管总局披露的数据，截至10月16日，“白名单”项目已审批通过的贷款规模达2.23万亿，意味着年底前还将审批通过1.7万亿左右，这个体量并不算大。
应该说，审批通过的规模增长很多不是问题（毕竟现在已经明确要将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”），真正重要的是落地规模。例如，就“白名单”项目审批通过金额来说，一直增长比较快，今年2月底、3月底、5月16日和8月21日分别为2000亿元、5200亿元、9350亿元和1.4万亿元。
四、本次明确了第五个地产金融政策（即对设立的专项借款提供再贷款支持）
先前在9月30日，人行已经公布了五项地产金融政策中的四项，本次新闻发布会明确了第五个地产金融政策，即为政策性银行、商业银行向企业发放贷款（收购存量土地专项借款）收购存量土地提供再贷款。老实说，这个政策也不算是真正意义上的增量政策，故增量价值也不高。
五、明显感觉到地产政策组合拳在收着打
（一）从本次新闻发布会的相关表述来看，地产政策“组合拳”明显是在收着打，并没有完全放开，所以给市场的感觉很不好。例如，获得政策支持的项目需要做到避免新增地方债务风险，针对专项借款提供的是必要的再贷款支持、对闲置存量土地的收购发放一定比例（而非全部）的贷款。
（二）同时，在住宅涉及的相关税收政策调整方面，财政部的表态也是犹犹豫豫。例如，财政部明确提出相关税收调整要统筹考虑地方调控节奏和财政收入形势等，明显是有顾忌。
六、勿轻言地产行业已经到“底部”
倪虹部长在发布会提出“经过三年的调整，市场已经开始筑底”，这个判断明显过于草率。从商品房销售、市场预期等方面来看，目前地产行业仍处于向底部前进的过程中，底部并未到，前期国庆期间的销售回暖不具有可持续性。
也即，市场并未给所谓的“底部”进行充分定价，对“底部已至”并未形成共识。
七、当前的地产政策仍然只关心项目，而不关心地产企业
从新闻发布会释放的信息来看，当前推出的地产政策“组合拳”仍然只关心项目，特别是保交房方面，对于地产企业的危机并未给予关注，也就是说保项目、不保地产企业的政策逻辑并未发生改变，这在目前的环境下显然是不合适的，需要进行反思。
总之，目前并未看到中央财政和人行把自己的资产负债表押上的倾向性，这意味着已经转向的政策最终会在多大程度上扭转预期仍存在不确定性。毕竟，目前除中央政府和人民银行外，其余主体的资产负债表多已经遍体鳞伤，亟待输血。
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