导读：当前楼市的回暖更多是政策和情绪的带动，而真正能够改善市场预期的举措应该是动用国家的力量高质量地盘活存量问题楼盘，使完工的问题楼盘在质量上要明显优于正常楼盘，以此解锁、激活与之相关所有债权人的利益和预期，使买到问题楼盘的人最终感觉赚大了，让没买到问题楼盘的人感觉亏大了。显然，这需要有非常规力量的加持。
【正文】
本文聚焦政治局会议提出的“促进房地产市场止跌回稳”。
一、政治局会议开出的药方
（一）9月26日召开的政治局会议新闻稿共计1170字，而涉及到房地产的篇幅便达到116字，占整个新闻稿字数的10%左右，可见这次政治局会议对房地产行业是很重视的。
（二）这次政治局会议首次提出“促进房地产市场止跌回稳”，也是之前没有出现过的，应该说确实也在一定程度上提振了市场信心。那么如何“止跌回稳”？政治局会议提出了如下几点举措，目前正在实践中，具体看，
1、首先是控制供给，即严格控增量、优化存量、提高质量。
2、第二是解决烂尾楼，即加大“白名单”项目贷款投放力度、支持盘活存量闲置土地。
3、第三是推动去库存，即调整住房限购政策，预计限购政策会在全国范围内逐步清零。
4、第四是减轻债务负担，即降低存量房贷利率。
最后是抓紧完善土地、财政、金融等政策，“抓紧”已经能够说明紧迫性了，显然是在土地、财政、金融等方面给予楼市支持。
（三）显然就上面几个药方而言，第三个和第四个已经在做了，其它三个政策并非是马上就能出或立杆就能见影的政策，市场期待可能需要再等等。
二、金融部门的反应：推出四项政策助力楼市“止跌回稳”
（一）对于如何助力楼市“止跌回稳”，金融部门在9月24日的新闻发布会已经宣布将推出五项政策，其中有四项政策（除收集类政策外）已于9月29日晚间集中性推出。
这四项金融政策分别为推动存量房贷利率下调、将“金融16条”和经营性物业贷款两项政策由2024年底延长至2026年底、将3000亿元保障性住房再贷款中人行出资的比例由60%提高至100%（原因是目前保障性住房再贷款的使用率不高）、将最低首付比例统一为15%（不再区分首套房与二套房）等。
（二）从9月30日的地产股行情来看，上述四项地产金融政策的推出对市场情绪起到了非常积极的作用，特别是降低存量房贷利率政策，力度是超预期（其中尤以解决中长期存量房贷利率与新发放房贷利率脱钩问题的缩短重定价周期举措为甚）。
三、一线城市的反应：放松限购（主要针对非本地居民）+降低首付比例+其它细节调整
在9月29日四项地产金融政策集中性出台后，广州、深圳、上海于当天晚间发布楼市新政，而北京则选择在9月30日推出楼市新政。具体看，
（一）四个一线城市中，广州的力度最大，明确自9月30日起全面取消限购；其它三个一线城市以放松非户籍居民的限购要求为主，如深圳和上海均明确需满足1年社保或缴税证明、上海明确五环内和五环外需分别满足3年和2年社保或缴税证明（高层次和紧缺人才则只需要满足1年即可）。
（二）除首套房均由之前的20%调整至15%外，二套房最低首付比例有一定差异，如深圳将二套房最低首付比例调整至20%、上海调整至25%（实行差异化政策区域的调整为20%）、北京调整至20%。可见，深圳、上海和北京的二套房与首套房在政策上还是有些区别的。
（三）除上述政策外，深圳、上海和北京还在其它方面进行了细微调整。例如，深圳取消了商品住房和商务公寓的转让限制、将个人住房转让增值税征免年限由5年调整至2年；上海适时取消普通住房标准和非普通住房标准、将个人对外销售住房增值税征免年限从5年调整至2年；北京取消了普通住房和非普通住房标准。
四、已推出地产金融政策的效果评估：目前仍是情绪主导
（一）就已经推出的四项地产金融政策而言，老实说除统一首套房和二套房最低首付比例、降低存量房贷利率等两项政策外，其余三项政策与老百姓的关系均不是特别大。同时考虑到其它三项政策并非增量政策，只是存量政策力度上的提升，故其效果需要观察。
（二）降低存量房贷利率这一政策的效果是显而易见的，虽然下调幅度小于去年8月，但本次政策调整的力度是明显大于去年8月的，因为这次对存量房贷的重定价周期进行了优化，意味着某种程度上一劳永逸地解决了存量房贷利率与新发放房贷利率脱钩的问题，使得后续不再频繁地需要通过政策部门来推动降低存量房贷利率了。
（三）现在需要评估另外两个政策，一是降低最低首付比例，二是放松对非户籍居民的购房限购。前者是为了让有钱人加杠杆，后者则是为了让外地人加杠杆。
显然，“让有钱人加杠杆”和“让外地人加杠杆”这两项政策在过去已经多次实践，效果并不理想，未能有效扭转楼市下行走势。那么这轮政策调整是否会有所改变呢？根本上还是要取决于市场对楼市未来的预期。就这么而言，市场虽然有期待，但情绪往往并不持久。
五、导致楼市情绪回暖的力量很脆弱，可能很难经得起时间的检验
（一）近期楼市在政策的刺激下确实有所回暖，但这种回暖能否持久并不确定。目前看，导致市场情绪回暖的力量有两个，一是部分人士对政治局会议提出的“止跌回稳”充满信心，认为当前已至底部；二是“股牛”行情带来的情绪高涨，让一部分账户盈余的人出现了错觉，误以为自身购房能力有所提升。
（二）就上述两个力量来看，笔者认为均很薄弱，或者说很脆弱。
1、首先，政治局会议只是定调政策努力的方向，无法决定政策的效果，而目前已经推出的系列政策虽然和过去相比力度上有所提升，但还不够，政策底到市场底的过程可能会出现反复，而这种反复恰恰会对市场情绪产生扰动。
2、第二，决定中国楼市走向的根本力量并未发生变化，这种根本力度主要指收入的预期和人口的支撑。
3、最后，“股牛”行情带来的账户盈余错觉很脆弱，其在消费能力和购房能力上的体现需要时间的检验，因为账户盈余和收入提升是完全不同的概念。
六、结语：真正需要做的事情
（一）前面已经指出，推动本轮楼市回暖的力量是政策预期和情绪提升，它目前很薄弱，甚至说很脆弱，需要经过时间的检验。
（二）需要认识到，无论是政策预期还是情绪提升，似乎和楼市本身没有关系，这意味着后续地产政策还是需要从提振市场对楼市本身的预期着手。某种程度上来说，目前导致市场预期偏弱的原因便是庞大的烂尾楼体量，其对那些买到烂尾楼的人冲击较大，而这部分群体的消费能力和预期是被明显压制或锁住的。故从这个角度来说，帮助购房群体解决问题楼盘对提升市场预期来说至关重要，甚至可以说具有决定性作用。
那么如何提升问题楼盘及提升这部分群体的预期呢？笔者建议要动用国家的力量把所有的存量问题楼盘建好，使建好的存量问题楼盘在质量和社会认可度上要明显好于正常楼盘。通俗来讲，就是让买到问题楼盘的人感觉赚到了，让没买到问题楼盘的人感觉亏大了。
（三）问题楼盘相当于是没有被盘活的存量资产，它锁住了与之相关所有债权人的利益，也影响着与之相关所有债权人的预期及整个市场对楼市的信心，一旦被高效且有质量地盘活，会释放出非常庞大的力量。显然，这需要非常规力量的加持。
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