1月24日，松江洞泾一幅土地溢价27.9%成交，至此上海土拍2024年度总成绩出炉，共70幅土地，2380亿总成交金额。其中，公开出让48幅，总成交1345亿元；协议出让22幅，总成交1035亿元。
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2024年上海的公开土拍市场，分9个批次共出让宅地48幅，同比去年少了24幅；出让总面积168万㎡，同比去年下降55.79%；成交总金额1342亿元，同比去年2263亿元的出让金，少了约921亿元。
虽然量少了，但是2024年度的上海土地市场高光不少，新纪录不断：
最高溢价率40.37%
浦东中环内的新杨思板块，在2024年创造了40.37%的土拍最高溢价率。当时，经过192轮竞价，华润越秀中能建联合体以78.9亿元拿下新杨思地块，楼板价7.44万/㎡。相比隔壁的新杨思上园5.02万/㎡的楼板价，直接涨了2万4。
新杨思板块实景图
最高楼板价13.1万/㎡
2024年四批次土拍中，绿城战胜中海、招商、宸嘉等一众强劲对手，以48亿元总价拿徐汇滨江地块，楼板价13.1万/㎡，刷新了融信2016年创造的10.06万全国单价地王纪录。
绿城徐汇滨江地块实景图
最高装标7000元/㎡
位于徐汇龙华宅地溢价40%成交，竞拍环节中，4家房企激烈出价101轮，触达43.82亿中止价，当装标竞到7000元/㎡后，在公建配套环节，宸嘉一锤定音胜出。12.6万/㎡的楼板价，也仅次于绿城徐滨地块，全国第二高。
徐汇龙华地块实景图
2024年度上海各区土拍成交详情
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公开出让的土地少了，协议出让来补。
2024年度，上海协议土地出让异军突起，全年成交22幅地块，金额达到1035亿元，占比从20%上升到40%。其中，大部分宅地都分布在中心城区的热门板块。
比如永业一口气拿下黄浦区协议出让三宗旧改地块，总金额194.4亿元，楼板价84610元/㎡。涵盖超高层住宅和风貌别墅等业态，住宅总建面约15.6万方，未来货值不容小觑。
实景图
新天地翠湖六期南侧的住宅地块，被新加坡丰隆集团&厦门联发以近90亿元拿下。这片包含法藏讲寺的土地，将接棒翠湖继续打造新天地豪宅。产品是超高层和风貌别墅的组合。
淮海社区96&97街坊实景图
杨浦滨江I15街坊地块被中铁置业以约14.26亿元底价拿下，折合楼板价约7.5万元/㎡。地块位于杨浦内中环的滨江段，直线距黄浦江500米，西侧350米即为内环高架。容积率仅1.4，计容面积不到2万平米，整体限高12米，将打造风貌别墅类产品。
I15街坊实景图
2024年度上海协议出让土地一览
其中有一些项目已经入市，比如杨浦滨江的保利外滩序BUND45、中建壹品外滩源著，徐汇滨江的海上清和玺，销售战绩都可圈可点。
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2024年房企拿地金额排名中，前五分别为招商蛇口、华润置业、保利发展、越秀地产和象屿集团，与2023年相比，5强里三席易主。
同时发现，相比2023年拿地前20强，2024年的榜单中有11家是新面孔，更可谓大换血。新面孔中，既有中建系的两个房企登场，又有安高、安联这样的地方国企入场，更有像陆家嘴、城投置地、中环投资三家上海本土国企。
前20强只有宸嘉发展和大华集团是民企，在国央企的层层叠叠中突围。
此外我还看到，北京城建、中建七局、贝壳等多家外来房企首次进入上海土拍市场，并成功拿地。
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2024年上海土拍规则迎来重大调整。
起先的两个批次，依旧是限价+摇号的方式。
从第三批次开始，部分地块实行价高者得，徐汇滨江这样的热门地块，依然设置了30%的封顶价，房地联动价淡出。
自第五批次起，上海土拍重回价高者得，不仅竞价还竞品质，地价天花板真正掀开，定价权更多还给了市场。
这为新房价格打开枷锁，好房换好价，奠定了重要的基础。
2024年度上海土地交易中，市区占比大幅攀升，特别是浦西七大中心城区，占比达到约4成。再加上协议出让土地大幅加量，高光土地逐个入市，可以预见：
蛇年的上海新房市场，市郊刚需缩量，城央改善扎堆；大户型产品增加，风貌别墅激战；新地王推高市区房价，城内城外房价加剧分化。当然，不管哪里的房，为了货如轮转，好房好品质必定越来越多。
蛇年，定是一个改善大年。
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