日前，《上海市黄浦区外滩01、02更新单元规划实施方案》正式获批。方案涉及旧改土地总面积约63.5万㎡，这是近年来上海城央规模最大的一次，有望创造多项历史。
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2025年1月23日，刚刚获批的《上海市黄浦区外滩01、02更新单元规划实施方案》正式公开印发。方案图例显示，01、02更新单元位于上海“黄浦江、延安路-世纪大道”十字发展轴交叉点、“一江一河” 世界级滨水区的交汇处。
图源：上海市规划和自然资源局
外滩-01 更新单元范围北至苏州河，东至黄浦江，南至北京东路，西至山西南路，面积约为35.75公顷。
外滩-02 更新单元范围北至北京东路，东至黄浦江，南至九江路，西至河南中路，面积约为27.79公顷。
两者相加，涉及旧改土地总面积足足63.54公顷（约63.5万㎡），共14个街坊，约3476户涉及拆迁。
其中01更新单元的动作比较快，其中三个街坊拆迁已生效，目前补偿方案已出，补偿单价约15万元/㎡，涉及约3000户拆迁。另外四个街坊或已搬离和拆迁，其中包括洛克·外滩源旧改更新地块。
2025一开年，苏州河沿岸，华侨城苏河湾宝格丽酒店对面的149和151街坊，这里的旧改项目房屋征收二轮征询酝酿期内签约率实现100%，两个街坊约有200多户居民。
02更新单元的地段更好，涵盖南京东路步行街，将来拆迁补偿款可能会更高。
根据《规划方案》指引，我们发现外滩01-02单元的这次更新进度总体上是从北向南逐步推进的，预计01单元会相对较早完成。
不过，根据规划文件，这里的旧改地块只有少量住宅，更大目标是功能性空间改善为主，主要包含教育、文化设施、商办用地。
图源：上海市规划和自然资源局
其中的200米层高建筑，可能会是一线江景超高层住宅，60-70米限高的可能会是普通高层住宅，估计都以大户型为主。
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其实早在2018年，“外滩第二立面”概念就已被提出。所谓的第二立面，是指外滩沿黄浦江第一立面建筑后排、西至河南中路的非临江建筑群。未来，外滩第二立面将耸立起更多上海新地标。也许，这就是本次外滩01-02更新单元旧改实施方案背后更大雄心。
一二立面分界示意图 图源：上海黄浦
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新年伊始，推动旧改实施方案重磅落地。2025年1月13日，上海发改委印发《以人为本新型城镇化战略五年实施方案》，明确了更详细的分工方案。
图源：上海发改委
《方案》在“建设品质宜居城市”大纲中，首先提出五年计划中全面推进城市更新目标：
到2025年底，全面完成中心城区零星二级旧里以下房屋改造；
到2026年底，全面启动城中村整体改造项目；
到2027年底，全面完成小梁薄板房屋改造工作。
作为中心城区的黄浦，曾是全市二级以下旧里房屋数量最多、旧改任务最重的城区。2022年起，黄浦区在成片二级旧里以下房屋全面完成改造后，启动了新一轮“两旧”改造——旧区改造、旧住房成套改造。虽任重道远，但作为上海旧改主战场，黄浦必须领衔。
黄浦旧改不但有难度，而且特别讲究精度，因为它承载的不仅仅是上海的全新形象，更是对历史、人文、建筑的保护，因为只有这样，城市更新才能具备足够的深度。同时，外滩地区大规模旧改拆迁后，城央楼市又多了一份炙手可热的期待。
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