2024下半年美联储降息，美国房地产市场会怎样？

两年多来，美联储的加息对房地产市场产生了负面影响，将抵押贷款利率推至无法承受的水平。

不过通货膨胀已经持续改善，预计将开始降低借款利率，首次降息预计在9月份。经济数据，尤其是通胀和就业数据，在决定今年何时降息以及降息幅度方面发挥着重要作用。

在7月31日的会议上，联邦公开市场委员会(fomc)将基准利率维持在5.25%至5.5%的区间。联邦基金利率上升使得潜在购房者很难申请抵押贷款。以下是政府利率政策对抵押贷款利率的影响，以及我们对9月17日至18日美联储会议的预期。

美联储是做什么的

美联储是根据1913年的《联邦储备法》（Federal Reserve Act）设立的，旨在制定和监督美国的货币政策，以稳定经济。美联储由12家地区银行和24个分支机构组成，由联邦公开市场委员会的投票成员——美联储理事会负责运营。联邦公开市场委员会设定银行间借贷的基准利率。

在通货膨胀的环境下，美联储通过加息来增加借贷成本，从而抑制经济增长。银行通常会将加息转嫁给消费者，导致长期贷款（包括住房贷款）的利率上升。而当经济处于低迷或衰退时，美联储则会降低利率，以刺激消费者支出并推动经济增长。

美联储何时开始降息

住房市场专家预测，抵押贷款利率将在今年晚些时候开始缓慢下降。预计美联储将在9月开始降息，一旦他们对通胀稳步下降至2%的年度目标有信心。

2024年美联储剩余会议时间：

9月17-18日

11月6-7日

12月17-18日

大多数专家预测，美联储不仅将于本月开始降息，并在2024年底前进行一到两次降息。尽管抵押贷款利率已开始下降，但这个过程会较为缓慢。短期内，平均利率不太可能低于6%。

美联储如何影响抵押贷款利率

虽然美联储不会直接设定抵押贷款利率，但它通过调整联邦基金利率（即银行间短期贷款利率）来间接影响抵押贷款利率。美联储的决策会改变信贷成本，从而对抵押贷款利率及整个房市产生连锁反应。

John Burns Research and Consulting的高级研究分析师Alex Thomas表示：“当美联储加息以放缓经济时，受利率影响较大的行业，如科技、金融和房市，通常首当其冲感受到冲击。”

密切关注美联储的动向非常重要：它的决策不仅影响抵押贷款利率，还影响信用卡年利率、储蓄账户收益率，甚至是股票投资组合。

影响抵押贷款利率的因素有哪些

抵押贷款利率的波动与房价类似，受供需、通胀和就业率等因素影响。此外，个人的抵押贷款利率还受到信用评分和贷款金额等个人因素的影响。

影响抵押贷款利率的经济因素

美联储的政策变动：当美联储调整联邦基金利率时，许多经济领域都会受到波及，包括抵押贷款利率。联邦基金利率影响银行的借贷成本，进而影响银行向消费者收取的利率以确保利润。

通货膨胀：通常，通胀高时，抵押贷款利率也会较高。因为通胀削弱了购买力，贷款机构为了弥补损失并确保利润，会设定更高的贷款利率。

供求关系：当抵押贷款需求高时，贷款机构通常会提高利率。因为他们的资本有限，需要通过提高利率来限制借贷需求。相反，当需求低时，贷款机构为了吸引借款人会降低利率。

债券市场：抵押贷款机构将固定利率抵押贷款与债券利率挂钩。抵押贷款债券（也称为抵押支持证券）是出售给投资者的一捆抵押贷款，与10年期美国国债关系密切。当债券利率高时，债券在市场上的价值较低，导致抵押贷款利率上升。

其他经济指标：就业模式以及影响投资者信心和消费者支出与借贷的其他经济因素也会影响抵押贷款利率。例如，强劲的就业报告和健康的经济可能表明住房需求上升，从而推高抵押贷款利率。反之，经济放缓和高失业率通常会导致利率下降。

影响个人抵押贷款利率的因素

决定个人抵押贷款利率的具体因素包括：

你的信用评分

房产位置

房产价格

首付款金额

贷款金额

贷款类型及期限

利率类型

降息对美国房市的影响

降息会对房市产生显著影响。具体来说，降息的影响如下：

1.     降低房贷利率：降低利率时，通常会导致抵押贷款利率下降。借款成本降低，更多人可能会选择申请房屋贷款。房贷利率降低意味着月供减少，购房者能够以更低的成本负担住房。

2.     需求增加：随着房贷利率的下降，更多人可能会有动力购买房屋。这种需求的增加，尤其是在房屋供应有限的市场中，可能会推动房价上涨。

3.     再融资机会：现有房屋贷款的房主可能会选择在较低的利率下再融资，从而减少月供或缩短贷款期限。

4.     对房屋供应的影响：尽管需求增加，但房屋供应可能无法迅速增加，特别是在经济不确定的情况下，开发商可能会对扩大建筑保持谨慎。这可能会进一步推高房价。

5.     投资者行为：降息也可能促使投资者转向房地产以寻求更高回报，因为传统的储蓄账户和债券的收益率较低。这可能会加剧房市中的竞争，尤其是在租赁物业方面。

6.     可负担性与可及性：虽然降息可以降低每月还款，使住房更加可负担，但房价可能因此上涨，这可能抵消降息带来的好处，使首次购房者更难进入市场。

现在是申请房贷的好时机吗

尽管在房贷市场中时机非常重要，但你无法控制美联储的行动。

不过，你可以通过确保自己的健康财务状况，并对比多家贷款机构的利率和条款，来获得最好的利率和条件。

无论经济形势如何，申请房贷时最重要的是确保自己能够轻松负担每月的还款。

“购房是一个人所做出的最大财务决策，”First American Financial Corporation的副首席经济学家Odeta Kushi表示。如果你找到了一处符合生活需求和预算的房产，在当今的房市中购买可能是明智的选择。

然而，如果价格超出了你的承受能力，最好暂时观望。观望期间，潜在买家可以继续还清债务，提升信用，积攒首付和过户费用。

当美联储调整基准利率时，它会间接影响抵押贷款利率。美联储的降息将有助于降低房贷利率，但这不会是立竿见影的或大幅度的。抵押贷款利率还会受通胀、投资者预期和更广泛经济前景的影响。专家预计，2024年最后几个月房贷利率将继续下降。

如果你正在申请房贷，建议对比各大银行和贷款机构提供的利率和条款。面谈的贷款机构越多，你获得更低利率的机会就越大。