要点：
如果你符合住房销售税收豁免的条件，可能能够避免部分房屋销售的资本利得税。
在一年内出售的房地产会被视为短期资本收益，按您的普通所得税税率征税。
对于持有超过一年的房屋销售，长期资本收益税率为0%、15%或20%。
自己的房子以高价卖出当然是一件非常高兴的事情，但在某些情况下美国国税局（IRS）也会想要分一杯羹，房屋销售或其他房地产的资本收益可能需要缴纳税款。
房地产的资本利得税（capital gains tax）
是什么？
当您以高于购买价格的价格出售房屋时，可能需要为利润缴纳资本利得税。资本利得税率通常由三个因素决定：您的应纳税收入、您的申报状态以及您持有该房产的时间长短。
然而，由于美国国税局（IRS）的一项名为第121条豁免（Section 121 exclusion）的规则（也称为房屋出售税收豁免），一些业主可以避免为利润缴纳资本利得税。如果您在过去五年中有至少两年将该房产作为主要住所，则符合资格的业主可以享受免税额：个人可免除最高25万美元的资本利得税，夫妻共同申报则可免除最高50万美元的资本利得税。
如何计算
房屋销售的资本利得税？
房屋销售的资本利得税取决于您从出售中获得的利润。利润通常定义为房屋购买价格与出售价格之间的差额。
如果在持有房产一年或以内的时间出售，适用于短期资本利得税率，税率与您的普通所得税率（也称为income tax bracket）相同。
如果在持有房产超过一年后出售，可能适用于长期资本利得税率。长期税率相对宽松，许多人可以享受0%的税率。其余人则根据申报状态和应税收入缴纳15%或20%的税率。
举例，假设您在10年前以20万美元购入一套房屋，今天以80万美元出售。那么您的净利润为60万美元。如果您是已婚并联合申报，其中的50万美元可能由于豁免而免于缴纳资本利得税——但剩余的10万美元利润可能需缴纳长期资本利得税。
谁符合
房屋销售资本利得税豁免的资格？
如果您出售房屋，需满足以下所有条件，才能避免为出售收益缴纳资本利得税。以下并不完全，因为此豁免的规则可能较为复杂。如果您有疑问，可以查阅 IRS 的Publication 523或咨询税务师。
房屋必须是您的主要住所
IRS对“房屋”的定义较广泛——您的家可以是公寓、合作住宅、移动房屋，甚至是水上屋。符合资本利得税豁免的关键是房屋必须是您的主要（IRS称之为“principal”）住所，即您大部分时间居住的地方。一些证明可以强有力说明房屋是您的主要住所，例如在税表、驾照、投票注册及邮政记录中使用该房屋地址，以及其是否靠近日常生活所需地点，如银行、工作地点或任何您参加的组织。
如果您拥有不止一处房产，可以进行“facts and circumstances”测试，确保IRS认可您所出售的房产为主要住所。
必须至少拥有房产两年
IRS要求您在出售前的五年期间中，至少拥有该房产两年。若您是已婚并联合申报，则仅需其中一位配偶符合该要求。
必须在出售前五年内至少居住在房产两年
仅拥有房产并不足以免除销售的资本利得税——IRS还希望确保您实际打算在此居住至少一段时间。最好是五年内至少居住两年。IRS对此较为灵活——24个月无需连续，临时离开（如度假）也不算“离开”。
对于残疾人士或需要门诊护理的人士，以及军人、外交服务人员或情报人员，IRS对此有豁免。
两年内未申请过房屋销售资本利得豁免
如果您在此房产出售前两年内已对另一房产申请过豁免，则无法再次申请。
房产非通过同类交换（like-kind exchange）购得
如果您的房产是通过同类交换（如1031交换）在过去五年内购得，则不符合豁免资格。此类购买方式通常涉及将一个投资房产换成另一个。
不适用放弃国籍税
放弃国籍税是IRS对某些放弃美国国籍，或因长期居住国外而放弃美国居留身份的人的征税。如果您需缴纳此税，则不能申请豁免。
如何避免
房地产资本利得税？
在房屋中居住至少两年
这两年无需连续，但房屋翻新者应注意。如果您出售一处您未居住满两年的房产，则可能需缴纳资本利得税。特别是不到一年就出售，税更高。查看您是否符合豁免条件
如果您在出售房屋时有应税收益，IRS规定，如果因工作、健康问题或“不可预见的事件”出售房屋，仍可能排除部分收益。
保留房屋装修的收据
房产的成本基础通常包括您购买房屋时支付的金额，以及多年来的改进费用。当成本基础增加时，您面临的资本利得税负担可能降低。装修、扩建、新窗户、园林绿化、围栏、新车道、空调安装——这些都可能帮助您减少资本利得税。
租赁和投资房产销售的
税务规则
资本利得税豁免仅适用于您主要居住的房产销售。不适用于商业地产、租赁物业或用作投资工具的房屋。这也意味着，您的第二套房或在非旺季出租的度假屋，需要转换为您的主要住所，并符合上述其他规则，才能适用于该豁免。
销售房地产或投资房产的税务规则可能较为复杂。根据您持有房屋的时间长短，出售时将适用长期或短期资本利得税。但也有方法可以减少或推迟对这些类型房产的税务负担。建议与税务顾问或财务顾问咨询，了解更多精准信息。
是否有55岁以上业主
销售房屋的豁免？
没有。55岁及以上的房主曾经可以享受一次性12.5万美元的资本利得税豁免，但这一税法在1997年到期。
IRS:
https://www.irs.gov/newsroom/tax-considerations-when-selling-a-home
END
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