很多人都知道，如果你的抵押贷款违约，银行可以收回你的房子。但有些人可能不知道，其他债权人也可以通过适当的法律渠道收回借款人的房屋，以收回未偿还的债务。他们通过对房屋进行留置权来实现这一点。留置权会使房产出售复杂化，在某些情况下甚至无法出售。了解房产留置权有助于您更好地进行美国房产买卖交易。
什么是房产留置权（Lien）
房产留置权是债权人为收回未付债务或义务而对一个人的房产提出的合法要求。
房产留置权通常是由未获偿付的债权人利用。一旦你的房子被留置权，债权人可以取消房屋的抵押品赎回权，以收回债务。
债权人必须通过县档案局申请房产留置权并获得批准。不同的州可能有自己的留置权申请程序。通常，债权人会通知债务人留置权。
房产留置权的类型
债权人可以根据情况对房产设置不同的留置权。房产留置权可以是自愿的，也可以是非自愿的。抵押贷款和房屋净值贷款属于自愿留置权，而税收留置权、判决留置权和承包商留置权是非自愿的。如果你没有付款，一些债权人不需要许可就可以留置你的房产。他们可以依靠非自愿留置权来收回他们的钱。
承包商留置权
Contractor Liens
建筑商留置权，也被称为承包商留置权，帮助建筑商、承包商和建筑公司从客户那里收回未付的费用。在一些州，“商业留置权法（commercial lien laws）”允许房产经纪人/经纪公司留置未付费用的地方。
物业协会留置权
HOA Lien
如果你没有按时缴纳物业协会费用，物业协会或公寓协会可能会留置你的房子。例如，他们必须在申请留置权前45天左右通知你(确切的期限因州和协会的章程而异)。业主协会可以向市或县申请留置权。
美国国税局留置权/联邦税收留置权
IRS Lien (Federal Tax Lien)
如果你不纳税，政府可以对你的财产、房地产或金融资产征收联邦税收留置权。在放置留置权之前，国税局通常会评估你的负债，并向你发出通知，要求支付逾期税款。只有当你无视通知，不能或不愿偿还你所欠的债务时，留置权才会起作用。
法院判决留置权
Judgement Lien
这种留置权主要发生于诉讼之后。在有关房子的诉讼中，若原告胜利且原告无法案判决结果偿付，则原告可以申领原告所持房子的留置权以在房子出售后得到赔偿。
抵押贷款留置权
Mortgage Lien
通过获得抵押贷款或房屋净值贷款，你同意使用你的房屋作为抵押品。你的贷款人对你的房子有留置权，只有在还清抵押贷款后才会取消。
有些人可能有抵押贷款和额外的贷款，如房屋净值贷款（home equity loan）、房屋净值信贷额度（home equity line of credit）、初级留置权（junior lien）或第二抵押贷款（second mortgage）。在这种情况下，如果你没有按时偿还贷款，两家贷款机构都对你的房子提出索赔，但在房子出售时，有一个等级制度决定谁先得到付款。通常情况下，抵押贷款机构将有机会首先收回贷款。一旦主要债务已经偿还，房屋净值贷款（home equity loan）发行人可以尝试收回他们的贷款。
房产税留置权
Property Tax Lien
房产税留置权使政府有权在你不缴纳房产税的情况下收回你的房子。房产税留置权优先于抵押贷款留置权，所以不缴纳房产税可能意味着你和你的贷款人都失去了房产。
房产留置权和地产买卖交易
了解留置权是如何运作的，在购买或出售房产时是很有帮助的。
买卖有留置权的房子
房屋留置权会使出售或租赁变得复杂。交易之前，一定要查看房屋的所有权是否清楚。这种情况可能经常出现在短售房（short sales）中，短售房的销售价格不包括业主的抵押贷款和成交成本。
商业地产留置权
商业经纪人留置权法允许经纪人在客户不支付佣金时使用留置权。对房产实行留置权会使交易更难解决，尽管在大多数情况下，留置权会促使有关各方解决纠纷。商业经纪人留置权法在36个州保护经纪人;有些则属于建筑工程留置权法（mechanic’s lien laws）。
留置权解除Lien Releases
这是一份留置权已被解除的正式通知。获得留置权解除的步骤因留置权类型而异。为了使留置权有效，它必须在房产所在县的公共记录中备案。
对于抵押留置权，一旦债务偿还，贷款人通常会提供一份可记录的留置权解除文件。
非自愿留置的，房产所有人必须向债权人清偿债务，起草留置解除文件，由债权人签字后，将留置解除文件报县公共档案备案。
留置房产的法律含义
留置权会影响房产的所有权，使出售变得困难。抵押留置权可能更容易处理，因为业主通常可以用出售所得偿还任何未决债务。出售可能会进行，但业主将损失部分利润给留置权人。例如，如果一个债权人对你的房子设置了留置权，因为未付的费用达到2万美元，而你以20万美元的价格出售房子。你的留置权人将从出售房屋中索取2万美元。
在处理非自愿留置权时，偿还债务就可解除留置权。买家可能不想考虑留置权的房子，因为与债权人和解会延长出售过程，导致买家失去兴趣。
如何查找房子留置权
搜寻留置权的四种方法：
留置权是一项公共记录，所以信息都是公开的。
你可以聘请产权公司做必要的调查。这是一项付费服务，产权公司通常会提供一份报告，详细列出房产留置权的信息
访问县记录官网，看看你能否在网上搜索到房产记录。你可能需要支付一小笔费用来下载信息
考虑访问当地县记录办公室，了解特定地址的房产留置权信息。提前打电话询问一下营业时间和访问流程
一些第三方网站也提供在线房产记录。需要收费
如何解除留置权
解除财产留置权有两种主要方法：
如果留置权无效，你可以请求法院命令解除留置权。你必须提供证据证明留置权是非法或无效的。
如果留置权是有效的，最好的办法是向债权人支付你欠他们的钱，然后保证留置权的释放。
按照以下步骤操作：
1. 查看留置权条款，找出你欠多少钱。如果你能自付债务，联系留置权人并安排付款。
2. 如果你无力偿还债务，考虑和你的债权人协商。留置权持有人有时愿意少收你的债务清除留置权。你们也许可以一起达成一个解决方案。
3. 使用模板起草留置权释放信（release letter）。具体的格式将取决于留置权的类型和你与债权人的协议。让留置权人在信上签字。
4. 向当地县记录办公室提交留置权释放文件，以便从您的房产中解除留置权。
END
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