费郊蒙哥马利(MONTGOMERY)县房产税相关的20个常见问题

1.     我可以在哪里查找我的房产和我周边房产的信息？

您可以通过在评估办公室的房产记录/房产信息数据库中搜索地块编号、街道地址或房产所有者来查找房产记录。

搜索

2.     什么是房产评估property assessment？

评估是您房产市场价值的一定百分比。评估是税务当局使用其税率确定应缴房地产税金额的基础。

3.     谁实际设定我的评估？

由蒙哥马利县雇佣并持有宾夕法尼亚州认证评估师（Certified Pennsylvania Evaluator , CPE）资格的州许可评估师设定您的评估。

4.     什么是县评估上诉委员会？

宾夕法尼亚州的所有县都设有评估办公室，负责编制和维护评估名册，其中包括对县内所有不动产进行税务评估。县评估办公室还维护免税房产的名单。评估上诉委员会是一个由三名成员组成的半司法性质的委员会，负责听取和裁定县评估办公室作出的评估上诉。县评估办公室和评估上诉委员会均受《综合县评估法》（Consolidated County Assessment Law）（Title 53 PA C.S.A. §§ 8801 et seq）的约束。

5.     什么是“统一Uniform”评估率？

“统一”评估率意味着县内所有的房产，无论是住宅、商业还是工业地产，都会按照相同的市场价值比例进行评估。目前，所有评估均按1996年基准年的价值的100%确定。

6.     什么是“市场价值Market Value”？

州最高法院将市场价值定义为：“在竞争性市场中，一个愿意但不必购买的买方，会支付给一个愿意但不必出售的卖方的价格，同时考虑该房产可以适用和合理应用的所有合法用途。”

7.     如果我最近购买了我的房产，购买价格会被考虑进评估值吗？

是的，但这并不会直接导致评估值的变化。统一性要求不能仅仅因为近期的出售就调整评估值。虽然房产的成交价格应被考虑，但它并不一定是市场真实价值的决定性证据，除非该交易不是正常的市场交易（如止赎或遗产销售）。几年之前购买的房产并不能反映当今的市场价值。

8.     评估Assessment与税款Taxes有什么区别？

评估是县、市镇和学区用来征收税款的基础。征税机构的税率（千分率）乘以评估值就得出税款金额。税款是您实际支付的金额，完全由征税机构的千分率（税率）决定。

公式如下：

市场价值 X CLR（公共水平比率） = 评估值

MARKET VALUE X CLR = ASSESSMENT

评估值 X 千分率（税率） = 税款

ASSESSMENT X MILLAGE RATE = TAXES

评估办公室与收取的税款总额无关。其主要职责是确定您房产的公平市场价值，以确保您只支付应缴的税款份额。您支付的税额由适用于房产评估价值（ASSESSED VALUE）的税率（TAX RATE）决定。税率由各个征税区确定，取决于提供各种服务所需的资金。

9.     如何对评估提出上诉？

上诉评估的第一步是填写一份评估上诉表格。表格获取方式有以下几种：

在线下载

致电办公室：610-278-3761，办公时间为上午8:30至下午4:15

您可以前往位于Norristown Montgomery县评估上诉委员会办公室领取表格，地址是One Montgomery Plaza，3楼，Suite 301，425 Swede & Airy Streets

年度上诉的截止日期为8月1日，上诉将在下一税年生效。

上诉费用： 这是不可退还的处理费用，支票或汇票应支付给：Montgomery County Treasurer。

• 单户住宅Single Family Residential或独立拥有的公寓Individually Owned Condominium （不包括apartments）：$50.00

• 住宅（多户住宅multi-family，如双拼房屋duplexes）：$100.00

• 商业和工业（包括apartments）：$200.00

• 优惠评估的房产（Act 319, Act 515) ）：$50.00

（“Preferentially Assessed Properties”指的是根据特定法律（如《第319号法案》和《第515号法案》）享有优惠评估的房产。这类房产通常包括农用地、森林、或其他特定用途的土地，其评估价值可能低于市场价值，以鼓励保护和合理使用这些资源。通过这种方式，政府可以提供税收减免，以支持农业、林业等重要行业的发展。）

• 免税房产：$200.00

上诉类型有两种：

年度上诉Annual：您每年有一次上诉评估的权利，提交截止日期为8月1日，上诉将在下一年生效。年度上诉听证会从5月开始，必须在10月31日前举行。

临时上诉Interim：必须在评估变更通知邮寄日期起40天内提交上诉。

填写表格时，请务必准确填写房产地址、地块编号（此编号可能显示为您的税单账号），列出您无法出席的日期，提供您的日间联系电话，以便联系，以及您对市场价值的看法，并填写邮寄听证通知的姓名和地址。请确保您已签署上诉表格。每个房产和地块编号需要单独使用一份表格。

10.  提交评估上诉后会发生什么？

评估委员会会设定一个听证日期，并通过first-class mail在听证日期前至少20天通知您和相关的征税机关。办公室从五月开始安排年度听证会。

11.评估上诉听证会上会发生什么？

评估委员会主持听证会。在听证会上，举证责任在于上诉人。房产所有者应当提供被上诉房产的市场价值证据。可以通过提供评估报告或其他类似房产的实际销售证据来完成。您还可以根据统一性提出上诉，通过提供最近销售的可比房产的销售记录，但仅仅比较评估是不够的。您必须在听证会上出示证明这些最近售出的房产在风格、大小、位置和设施上相似的文件。带上照片对证明可比性会非常有帮助。提交上诉后，评估结果可能会增加、减少或保持不变。

12. 如何提供有力证据说服委员会重新考虑我房屋的新估值？

作为上诉人，您有责任证明评估存在错误、不合理、过高或歧视性。您必须通过向委员会展示房产的当前市场价值来证明更合适的估值。最有力的证据是专业评估报告，其次是您所在社区内类似房产的近期销售情况。

房主可以通过以下一种或多种方式证明房产的价值：

1. 聘请评估师：请专业评估师对上诉房产进行评估，并出具评估报告。

2. 使用可比销售：使用近期的可比销售数据，最好附上3至5个类似房产的最近销售记录，并在提交上诉时附上。所谓“可比”是指被比较房产在大多数特征上与您的房产相似。您应提供完整的房产描述，并对所引用销售的情况有充分了解。可比房产的特征包括：相似的外部平方英尺、相似的地块大小或面积、相同的设施、与您的房产的距离、相同的分区用途（例如，双拼房在双拼房区）、相似的建造年份、建筑风格等。

   
   

法律规定，宾州的州平等化委员会将根据每个县的所有有效销售，确定评估与市场价值的普遍比率（称为共同水平比率 Common Level Ratio，CLR）。新的CLR比率每年7月1日发布。

公式为：
评估值 ÷ CLR = 指示市场价值

ASSESSMENT ÷ CLR = INDICATED MARKET VALUE

注意：CLR仅在上诉时适用，且不代表自动减免。

13. 谁可以代表房产所有者？

房产所有者必须自己出庭或雇佣律师在听证会上代表自己。对此规则的一个例外，则是那些身体无法出席听证会的人。他们会尽力满足任何希望上诉的房产所有者的特殊需求。如果所有者因疾病、虚弱、高龄或残疾而无法出席，可以安排电话上诉，或者所有者可以让邻居或亲属代为出席。然而，在听证会时，必须向委员会出示房产所有者签署并公证的原件授权书。税务代表、房地产经纪人和财务顾问将不被允许作为法律代表。任何人都可以作为关于该房产价值的证人出席，但必须由房产所有者或所有者的律师陪同。

14. 对于公司或有限责任公司（LLC）等是否有特殊规则？

合伙企业的成员可以代表合伙企业；公司的真实官员、信托或协会的官员可以代表该公司、信托或协会；其他机构或政治分支的官员或员工可以代表该机构或政治分支在提交材料时遵循这些规则。

15. 如果我无法参加预定的听证会日期，会发生什么？

在七月、八月、九月或十月期间，不会批准任何推迟请求。只有与法庭相关的律师例外。不得口头重新安排。

重新安排请求必须在您原定听证会日期的五个工作日内以书面形式确认，可以通过传真（610-278-3560）、电子邮件（boahelp@montgomerycountypa.gov）或邮寄（County of Montgomery, Board of Assessment Appeals, Court House, P.O. Box 311, Norristown, PA 19404-0311）提交给办公室。

只有在收到书面请求后，重新安排的请求才会被考虑。通知征税机关重新安排的责任在于房产所有者。如果委员会未收到关于上诉重新安排的书面确认，您将被视为放弃上诉。您将不会被重新安排，必须等到明年才能重新提交。

16. 如果我突然决定不再进行上诉，会发生什么？

您可以在听证会当天及之前撤回您的上诉，但必须以书面形式进行，可以通过传真或电子邮件发送。处理费用是不可退还的。

17. 评估上诉听证会后会发生什么？

委员会将考虑听证会上各方提交的所有证据。听证会结果可能会导致评估被提高、保持不变或降低。没有人应假设提交上诉后会自动获得减免。通常在30天内，委员会的书面决定通知将通过普通邮件发送给房主和税务机关。委员会不会通知抵押贷款公司或其他第三方，除非是代表您提交上诉的律师。

18. 如果我不同意委员会的决定会发生什么？

房主和税务机关自委员会决定通知的邮寄日期起有30天时间可以向蒙哥马利县普通诉讼法院提交请愿书。评估上诉委员会或法院书记员都不能提供有关如何继续上诉的建议或指导。如果您没有律师代表，可以在县法院下层广场的法律图书馆查阅法院规则和程序。图书馆电话是610-278-3806。您也可以联系蒙哥马利律师协会的律师转介服务，获取有资格处理评估上诉的律师推荐。他们的电话是610-279-9660，分机201。您也可以在线请求推荐，网址

19. 是否有适用于困难情况的援助项目？

针对残疾退伍军人和老年人，有相关的援助项目。要了解有关残疾退伍军人的信息，请联系退伍军人事务部，电话是610-278-3285。关于老年人的信息，可以通过宾夕法尼亚州税务局获取房产税退税表格，电话是610-270-1780，或者联系老龄和成人服务部门，电话是610-278-3601。

20. 如果我需要有关税务信息、税率和税款的相关信息，应联系谁？

请联系您所在乡镇、自治市或学区的本地税务征收员。

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