美国买房前必问！房地产经纪人最常被问的10个问题解析

大家好，我是宾州和加州持牌经纪人S。受《费城地产资讯》之邀，出一篇干货，解答在我作为买家经纪人角色的时候，最常被问到的问题，希望可以帮助到购房新手们;)

1. 我需要看多少套房子才能找到“对的那一套”？

找房子的过程就好比为自己挑选完美的婚纱。你可能一试就找到梦中的礼服，也可能需要去多家店试穿多次才找到适合的。这与寻找房子的过程相似。你可能会一见钟情，也可能需要花几个月看上十几套房子才找到梦想的家。

另一个需要考虑的因素是你目前的居住状况。比如，如果租房的租约即将到期，那么你可能需要尽快找到新家。而如果没有急迫的时间要求，只是想初步了解市场，那你可能会多花点时间去寻找理想的家。

有时候，这个问题的答案更取决于市场上的房源状况。或许在一开始就能遇到符合所有需求的房子，但有时你需要耐心等待。不过，一旦找到心仪的房子，不要犹豫。

我经常会碰到一个情况，买家在看第一套房子的时候就很喜欢，但又不甘心或者担心没有看足够多的房子，匆忙下手，可以多约看几套房，但也不要忘记再去看下第一套房。因为你对第一套房的记忆会随着看多了房源后变淡，再回头看一遍，让自己更加确信那就是“对的那一套”。

2. 我该如何为买房做好准备？

请一定提前获得贷款预批信，以便能够快速推进购房流程。在提交报价（offer）时，贷款买家一定需要附上贷款预批信。这样不仅能向卖家证明你具备贷款资格，还能向他们表明你对购房的诚意。

列出你的首要需求和想要但非必要的条件。“必须具备”的条件可以帮助你缩小选择范围，而其他条件可能随着你对市场的了解而变得不那么重要或者更重要。请记住，你不可能找到完完全全符合你所有条件的房子。无论在哪个价格范围内，你都需要做出一定的妥协或让步。

3. 找到心仪的房子后，多久能完成交易？

• 如果需要贷款，通常从签约到交易完成需要30到60天，尤其是当你已经获得了贷款预批准时。

• 如果不需要贷款，在卖方也愿意快速过户的情况下，可能在30天或更短时间内完成交易。如果需要做房屋检查，通常2周内即可过户，免除房屋检查，为了给产权公司留足产权调查时间，通常也在2周内完成交易。我目前经手过的最快的过户时间是8天。当然，卖方可能会有影响进程的情况，导致交易速度加快或放慢，需要视具体情况而定。

  
  

4. 如果我买下房子，装修费用大概是多少？

装修费用取决于许多因素（如全面翻新还是小面积或表面升级，地理位置、工期等）。如果购买需要翻新的房子，如小黑屋之类的，我通常会介绍装修师傅或团队资源给到客户，可以预约专业人士和你在潜在房源中会面，讨论项目需求并提供大致的估算。了解是需要花费20万美元还是100万美元进行装修，将直接影响到你的报价策略。

5. 这个社区怎么样？

对我非常熟悉的Main Line学区和费城大学城/市中心的社区，我会提供本地的生活设施等信息（如超市、咖啡店等）。请注意，根据《公平住房法》，经纪人不得向你讨论当地学校的情况。但我可以推荐信息来源，帮助你找到所需的相关资料。如果你非常喜欢某个房子，我通常会带你在社区周围转转，介绍一些你可能感兴趣的地方，甚至可以帮你联系住在附近的我之前的客户。

对于我认为自己不熟悉的社区，我会向你推荐我之前经常合作我也非常信任的本地经纪人。

拓展阅读：
美国宾州买房，如何选择一个好社区？这比房子本身更加重要！

6. 这个价格合理吗？

经纪人其中一个职责就是查看“可比房源”——即周边（或同栋公寓楼中）近期出售的相似面积房源，以此评估要价是否合理。当然，必须做到“类比”，因为价格不仅取决于面积，还受房屋状况、占地面积（适用于独栋房屋）、设施（适用于公寓）等多方面因素的影响。一处状况欠佳的大房子可能会比一处状况完好的小房子卖得更便宜。我会综合评估所有变量，并考虑当前市场状况来帮助你判断。

7. 我应该出多少价格？高于要价、低于要价还是原价？

需要考虑多个因素。在我查看了可比房源后，我会尽量从卖方经纪人那里了解更多信息，看看房子是否已经有很多人参观过。在我的从业经历中，我的目标一直是作为拥有一个关系广泛、业内人脉较强的经纪人，所以在你选择经纪人时候，这个标准需要考量。我会试探尝试了解是否已有其他报价。如果我能了解卖方的销售背景（例如搬家是因为换了工作、缩小居住空间是因为成为空巢家庭，或是因为家庭人员扩大需要更大的房子），这有助于判断你应该出多少价格，因为它能帮助你了解卖方急需出售的情况。如果卖方急需成交，他们可能会接受较低的报价。

当然，对当前市场的了解也至关重要。如果是一个火热的市场，房产成交较快，我会建议你出与要价相符或更高的报价；如果市场较为冷清，我会建议你低于要价报价，看看卖方的反应。如果房子在市场上挂了很长时间，卖方可能会接受低于要价的报价。

8. 一些你可能没想到的但值得问的问题

以下是我建议你询问的问题，虽然这些不是我最常被问到的问题，但它们同样是值得考虑的重要因素：

1.     销售中包括哪些内容？
了解房屋销售中是否包含家具、电器、窗帘等物品，以及这些物品是否包含在总价中。

2.     交易的过户费用是多少？
过户费用可能包括贷款手续费、税费等。提前了解这些费用可以帮助你做好预算。

拓展阅读：

费城及Main Line买房过户费需要多少钱？

3.     电器和主要系统（如空调系统、暖气炉、热水器等）有多旧？
了解房屋中的电器和重要设施的使用年限，可以帮助你预估未来可能需要的维修或更换费用。

知道的越多越好

这些问题都是在购买房屋时你应该询问的重要问题。你了解得越多，在做出这样一项大额交易时就会越有信心。重要的是，你需要找到一个值得信赖的本地房地产经纪人，并且这个经纪人要有耐心，能够回答你的所有问题。