美国房产投资｜BRRRR方法——房产投资的财务自由之路

BRRRR是地产投资中一种长期持有（Buy-and-Hold）的投资策略， 它的提法最早是由BiggerPockets的Brandon Turner提出来的（他最近几年写了好几本地产投资的畅销书）。这个策略的名字虽然是比较新的， 但这种模式实际上早已被成千上万的投资者不知用过多少遍了，就是说，这个模式并不是新的。

 Brandon Turner

BRRR方法是什么？

BRRRR实际上是由五个英文单词的第一个字母组成的组合，也是具体的五个步骤：

Buy: 买房子

Rehab: 维修

Rent: 出租

Refinance: 重新贷款套现

Repeat: 继续重复

举个简单的例子就比较容易理解了：假定你花6万美元买了个破房(需要大修的房子）， 另外花了1.5万维修，相当于房子的总成本是7.5万。修好后你就可以把它租出去赚取租金。尽管你的房子总成本是7.5万， 但由于你的劳动， 同时也由于你需要承担风险， 修好后的房子的市场价格应该高于7.5万（否则你买破房就没有意义了， 因为买破房是有风险的， 万一维修估计不准就可能有损失）， 如果修好后的房价能达到10万，由于美国大多银行都允许把房子净值的75%给拿出来，也就是说10万净值的房子重新贷款后可以拿出7.5万现金来， 这不正好是下一个房子的成本吗？

BRRRR模式的理论很简单： 只要你把买房， 加上维修的成本控制在维修后房价的75%以内，这个模式就可以无限继续下去，即便大市保持不变！

这个模式的两个要点：

最大可能的利用杠杆（贷款）

利用自己的劳动创造增值

BRRRR方法教程：

每一阶段的关键点

要成功实施 BRRRR 方法（买入、翻新、出租、再融资、重复），需要按顺序完成以下步骤。以下是每个阶段的关键点：

1. 寻找适合自己的贷款方式
BRRRR 方法的核心是购买破房。如果没有足够现金，可以考虑以下几种贷款方式：

• 申请抵押贷款：投资房产贷款通常需要较高的首付、良好的信用记录以及支付月供的能力证明。贷款机构还可能要求房产评估。根据贷款类型的不同，破房可能不符合宜居性和安全性的评估准则，传统贷款机构可能不会借给你。

• 用现住房产借款：通过现金再融资（cash-out refinance）或房屋净值贷款（home equity loan），利用现有房产的净值来融资，但需注意无法按时还款可能导致房产被没收。

• 使用硬钱贷款（hard money loan）：这是一种短期贷款选项，与你从银行或信用合作社获得的传统抵押贷款不同，这是由私人机构提供。虽然更灵活，但费用和风险较高。

2. 选择合适的房产

要买Great Deal，好的地理位置和社区，但要买有待修缮的房子。BRRRR和房子快速翻新（house flipping）很像，但BRRRR不会翻新后出售房子而是将房子出租出去。

评估房产的翻新后价值 (after-repair value，简称ARV)。ARV 是房产完成翻新后预计的市场价值，可通过与区域内类似房产进行比较来确定，这些房屋应该在大小、卧室和浴室的数量、年龄、建筑类型和条件上相似。

在出价时，遵循70% 规则：投资金额不要超过房产翻新后价值的 70%。

举个例子，一个房子的翻新后价值为$150,000，需要$30,000翻新，则花费$75,000买下它。

$150,000*0.7 = $105,000

$105,000-$30,000 = $75,000

3. 进行高价值的翻新
优先完成确保房屋符合安全标准的翻新项目，然后着重于增加房屋价值的改造，例如：

• 翻新厨房和浴室

• 改善外观吸引力（curb appeal）

• 安装节能窗户或更换家电

还有一个关键点是你的BRRRR房产一定是要“tenant-proof”，使用的材料要持久耐用并且尽可能未来若转售不需要重新再换。如果房子可以增加一个卧室，那就最好不过了，不但可以增加现金流，还可以给房子增加很多价值。

在翻新房子之前，制定一个实际预算和项目时间表。

4. 找到理想租户
在选择购买破房时，好的地理位置和社区是至关重要的，所以翻新后，找到理想租客不会是难题。另外，贷款机构通常要求投资房产有租客后才会提供再融资。筛选租户时关注：

• 按时交租记录

• 稳定的工作和收入

• 良好的信用记录

• 无犯罪记录或驱逐历史

让潜在租户填写一份租赁申请表。查看他们的信用报告，要求推荐信，并进行背景调查。在你深入调查他们的背景之前，先征得他们的同意，并检查你是否遵守了所有当地和联邦住房法。

找到理想租客后，可以找物管公司帮你管理房子，但是在好的社区，租客通常也是非常高质量的，管理房子的事宜就轻松很多，可以不用再额外花钱找物管打理了。

再提醒一点，很多潜在投资者过于看重目前的现金流，但是对于BRRRR投资方法一点现金流也是可以的，因为这个方法的精华之处在于long "flip"，也就是累积资产净值（equity built）。

5. 比较现金再融资（Cash-Out Refinance）的选项
使用现金再融资获取资金以购买下一处待翻新房产。多比较几个贷款机构，选择最佳条件的贷款机构，并满足贷款要求，例如：

• 最低信用分数

• 符合的债务收入比（debt-to-income ratio）

• 充足的房屋净值

• 租金收入证明

可能需要拥有房产一段时间后才能申请再融资，你还需要支付额外费用如评估和过户费。

6. 持续改进并重复
按照相同步骤重复这一过程。通过记录每次执行过程中的经验教训，不断改进策略和效率。

BRRRR方法案例：

假设您有 $60,000 的资金用于投资一处问题房产，并找到一处价格为 $180,000 的房产。你预计翻修成本为 $20,000，并计算出该房产的翻新后价值（ARV）为 $300,000。

按照 BRRRR 方法的步骤进行操作：

1. 购买 (Buy)

总投资为 $200,000（购房价格 $180,000 + 翻修费用 $20,000）。

如果首付至少 20%（$36,000），可以申请 $144,000 的抵押贷款。

包括房产税和保险费在内，月供约为 $1,000。

2. 翻修 (Repair)

在支付首付后，您还剩下 $24,000。

用 $20,000 进行翻修后，您仍有 $4,000 剩余资金，可用于支付 4 个月的月供，同时进行翻修并寻找租户。

3. 出租 (Rent)

翻修完成后，您可以以 $1,500/月 的租金出租，扣除月供 $1,000 后，每月净赚 $500。

按此计算，您将在 10 年内收回原始投资的 $60,000。

4. 再融资 (Refinance)

1 年后，房产的最新评估价值为 $300,000，而贷款余额为 $142,000。

通过现金再融资，你可以贷出房产价值的 80%（$240,000），这意味着你可以利用 $98,000 的房产净值进行借款。

5. 重复 (Repeat)

利用这 $98,000 再次购买另一处问题房产，开始新一轮的 BRRRR 周期。

BRRRR 投资方法的优缺点：

优点 (Pros)

BRRRR 方法的优势包括：

• 潜在被动收入：通过出租物业实现稳定的现金流收入。

• 累积资产净值：每次翻新和再融资都能增加房产的价值和您的资产净值。

• 投资组合多样化：拓展投资渠道，减少对单一资产的依赖。

  
  

缺点 (Cons)

BRRRR 方法也存在一些风险，需要注意：

• 翻新成本和工作量：翻修物业需要大量时间、资金和管理投入。

• 更高的贷款成本：短期或风险较高的贷款可能带来额外费用。

• 潜在未知问题：意外的维修或维护费用，以及空置房产带来的财务压力。

结语

实际上，BRRRR策略不仅可以应用到单个独立屋， 也可以应用到小到几个单元， 大到几百个单元的公寓楼上。如果操作得当的话， 这是一种利润非常丰厚的投资手法。由于公寓楼等商业地产的估价是由净租金收入决定的（不像独立屋一般是物业本身决定的）， 所以只要提高净租金收入， 就可以提高物业的价值， 若能使净租金翻倍，物业的价值就可以翻倍。如果对这些经营不善的公寓楼采取一些提高租金的措施， 比如翻修提高居住条件以提高每单元租金， 采取措施降低空置率等都可提高总净租金收入， 从而达到物业增值的目的。

有不少人可以做到使物业在三四年内使净租金收入翻倍， 从而使物业价值翻倍。物业价值提升后同样可以通过套现重贷拿出多余的净值， 继续进行投资。不过翻修公寓的投资者持有几年后大多会选择脱手卖掉，除非是租金收入非常好的物业。因为一旦提高措施使物业价值提升后，再想提高就难了，这个不像独立屋， 独立屋即便什么都不做也仍然可以随大势涨跌。

总之BRRRR模式的本质就是重复使用有限的资金以达到不断增加持有的物业， 从而达到高回报的目的， 也可以说是不停地滚雪球...

有些人也许会说，我做不了维修，不可能像高手那样两条腿走路（高杠杆和创造增值）。那也不要紧， 一条腿运用好也不错。