这是一个决定性的时刻。
在“认房不认贷”全面落地之后不到10天，新一轮的松绑大招——取消限购开始祭出。几天之内，南京、沈阳、济南、青岛、福州、大连、兰州、嘉兴、东莞、佛山10个城市全面放开限购，苏州也放开了140平方米以上商品房的限购。中国房地产市场终于迎来了史诗级的救市。可以预期，接下来全国除了北上广深之外的所有城市的限购都将全面放开。甚至传言中北京、上海、广州、深圳四大一线城市也将在部分区域放开限购。
梦回2014？
2014年下半年，为了挽救房地产市场的下滑，从呼和浩特开始，半年之内，全国除北上广深一线城市之外，所有城市全部取消限购。同时，在棚改货币化的政策组合之下，房地产市场在2015年初开始迎来了烈火烹油般的增长，从深圳到上海广州到北京，再到二线城市，市场的热情一直蔓延到三四线城市乃至小县城，迎来了长达三年的房地产量价齐涨的周期。
如今，在经过2021年下半年开始的长达两年时间的房地产市场深度调整之后，众多一线千亿级房企爆雷，市场成交持续萎缩，市场信心已经跌到了冰点。这个时候，市场各方几乎都在期盼着这个周期尽快过去，市场进入正常的轨道。否则，不但是房地产企业暴雷，资产不断缩水、债务杠杆高企的购房家庭也都将面临资产暴雷的风险，危及金融的稳定，危及民生。
然而，这个周期真的走到头了吗？我们真的就要看到隧道尽头的阳光了吗？现在的救市大招高度相似于2014年，就等于现在就会回到2014年吗？我们接下来会迎来量价齐涨、市场一片欣欣向荣的景象吗？
事情恐怕没有那么简单。
日本1991？
因为2023年已经不是2014年。
正如7月24日中共中央政治局会议中作出的判断：““房地产市场供求关系发生重大变化”。这是中央经过大量的调研做出的基本研判。这个研判是对房地产行业大趋势的最准确的判断。
经过近30年房地产市场和城市化的高速发展，全国家庭平均拥有住房套数超过了1.05套，人均住房面积达到了45平方米，可以说总体上住房刚需基本得到了满足。从各省市城镇家庭住宅套户比数字看，除北京、上海、浙江、广东、天津等几个流入人口占相当大比例的沿海发达地区的住宅套数仍不能满足需求之外，其它的省市基本上处于住宅严重过剩的状态。
重要的是，就像日本在1991年开始面临的状态一样，我国从2022年开始，人口正式处于下降通道，2022年中国出生人口780万人，2023年的情况看，中国的出生人口很可能比2022年更低。这和日本1991年面临的状态十分相似：人口下降、经济高速增长期结束、外贸高速增长结束、城市化工业化的发展潜力达到了极限，日本的房地产市场也在这样的“供求关系发生重大变化”的情况下不可逆转地从高速增长转变为持续30年的缓慢下降。
我国的城市化率到2022年已经接近70%，接近发达国家的水平。人口打开下降通道，经济高速增长期结束，不可逆转地进入经济持续放缓地阶段，市场上很难有那么多高薪的工作，人们的收入预期也发生了根本性的变化，对未来不再盲目乐观。这种情况下，市场供求关系已经发生了根本性的转变。这和2014年也有着根本的区别。2014年的时候，中国城市化、市场化仍处在高速发展的阶段，还有很大的空间；经济高速发展，互联网行业为代表的高科技行业正在带领中国的生产力迈向新的台阶，市场充满着机会，人们对未来收入的预期也和2023年不可同日而语，也敢于加杠杆。在这样的背景下，2014年只需要一点政策和金融的火苗，就会点燃市场的大火。
2023年，我们面临着整个经济的动能暂时消失的状态。经济动能的消失，甚至和前面的三年口罩没有太大的关系，更多的是我们整个经济的各个行业都已经达到了内涵式发展的顶端，已经没有类似于当年移动互联网的普及带来的各个行业的革命性的发展空间。外部环境方面，全球化的退潮，西方对我国的敌意和脱钩，也在让我国的整个经济环境和产业发展空间不断恶化。加上人口的逆转、老龄化的加速、城市化的到顶，中国很可能面临日本在1991年面临的困境，这对中国的房地产市场来说，是根本性的变化。
这，已经不是简简单单的政策松绑就能够逆转的。
也许，在陆续松绑限购之后，尤其是一线城市放开限购之后，一线城市的核心区会迎来一波市场的热潮，甚至量价齐涨，但即使是这样，也不能说明整个中国的房地产市场迎来了复苏，回到2014年之后的狂欢。因为，在整体需求萎缩的背景下，这个市场已经是零和博弈的市场，一线城市的火热，代价就是对二三线城市资金的虹吸。在日本“失去的三十年”里，东京都的房价一直保持着坚挺。与此相对，日本大量的中小城市的房价跌到低谷，很多地方甚至零房价，白送房子。中国也不会例外。
对于我们普通购房者来说，如果足够理智看清“供求关系发生根本变化”的大势，在接下来的连续的政策松绑的情况下，就不要急于慌不择路地“抄底”赌未来的大涨，你很可能等不来。不过趁此机会，把自己的住房资产进行优化配置，趁市场热度把低能级城市和区域的房产置换成一二线城市核心区的房产，可能才是确保我们未来资产安全和保值增值的可行选择。
天，已经变了。
