爆雷风暴也要轮到中国地产行业第一标杆万科了？
10月下旬以来，万科遭遇境外美元债抛售潮，投资者几乎踩踏式出逃，面值100美元的美元债一度跌到三十多四十多美元，收益率高达60%以上。也就是说，你如果相信万科在一年半以后能够还上这笔债，你用三十几美元买下的这个债券，到时候就将收到100美元以上。问题是，你信吗？如果还不上，就可能归零。也就是说，很多投资者不相信万科两三年之后还能还上这笔钱。
与此同时，今年以来万科A股股价持续下跌，已接近于腰斩，最大跌幅达42.6%。11月3日万科股价一度跌至11.07元/股，创近8年来新低。
而美元债下跌，在之前两年的暴雷潮中一直是房企暴雷的先兆，先是美元债被抛售、随之是股债双杀，然后公司喊话拍胸脯保证基本面没问题经营良好现金充足，随后就是话音未落债务就违约暴雷，几乎都是一样的剧本，恒大融创碧桂园没有一个例外。难道万科会不一样？所以，这次几乎是整个金融圈都在用真金白银的投票表态“你不行了，还不上钱了”，只有万科自己还在孤独地说：”我没有！我还行！“
那么，万科的基本面是真的糟糕到这种地步了，让投资者认为万科要步恒大、碧桂园的后尘？
或者是有人在有意做空？
如果是万科被有意做空，性质就严重了。在恒大、碧桂园等一大批民营龙头房企相继爆雷之后，万科基本上是地产行业最后的防线了，做空万科，就意味着做空中国地产行业。
今天（11月6日）下午16：30，万科将紧急召集线上会议，参加者包括万科集团董事会主席郁亮、总裁祝九胜、大股东深铁集团董事长辛杰以及深圳市国资委的副主任，主要交流万科经营情况和近期二级市场债券价格异常波动事宜。
情况到底如何，今天我们耐心听完万科的解释，也许就会有答案。
更重要的是，这个会上，还有大股东深铁集团以及深圳国资委亲自坐镇，他们也许会表态对万科在资金和业务上全力支持。这让我们会想起一个事实：万科是准国企，背后还有“不差钱“的深铁集团和深圳国资委。
这个时候，有一个国资的“爹“是多么重要。
万科的基本面良好吗？
10月31日，万科的董秘出来喊话：“主要是市场波动，公司现金充沛，基本面不存在问题，现金充足，经营良好，足以覆盖短期和长期负债。”万科还列出公司的现金还有1037亿，是短期债务的2.2倍，公司足以应对。
这话资本市场可能很多没有听进去，万科的美元债依然处于价格深跌状态，股价也出现了连续性的下跌。
说实话，万科在国内房企中一直是以稳健著称，在其它开发商高杠杆高周转大举扩张的时候，万科的负债率一直处于行业最低的行列，在2018年万科就在喊“活下去”，财务纪律守得非常严，几乎是行业最严格。现在被一致看空，确实让人百思不得其解。
那么万科的基本面真的良好吗？
先看销售层面，数据确实不太好。
万科刚刚公布了10月份的销售数据。今年1-10月，万科累计实现合同销售面积2135.7万平方米，合同销售金额3467.7亿元，合同销售金额同比下滑9.8%。
在前5强房企中，万科是唯一同比合同销售额下降的。
万科的销售额下滑固然是因为整个市场的大势，但万科的下滑幅度是超过行业水平的。这是不是投资者对万科信心不足的一个重要原因？行业本身就不行，万科还更不行？
从资金层面看。
从万科三季报公布的数字看，现金流方面，公司已连续14年保持经营性现金流为正，前三季度覆盖37个新项目地价支出后仍然保持为正。截至今年三季度末，公司在手资金1037亿元，对短债的覆盖倍数2.2倍。年内公司已无境外融资到期，境内待偿还信用债仅3.8亿元。
也就是说，万科资金还有富裕，即使是在最极端的情况下，万科的资金也足以支撑到2024年底。
当然，投资者对万科的财报上的漂亮数据还存在疑虑。因为之前两年爆雷的房企，几乎每一个都是“三条红线”为绿，现金流良好，资金充足，足以覆盖短期债务，直到爆雷的那一天，人们才发现财报上的数字是多么虚幻。有了这两年大量爆雷房企的前车之鉴，市场也确实对房企的财报上的货币资金和对应的短期偿债能力失去了信任。
其实，对于房企来说，财报上的“现金”数据和现实当中房企能调动的资金之间，确实存在一条鸿沟。这条鸿沟存在的原因，就是政府对房企预售资金的管制以及这两年对“保交楼”政策的执着坚持。由于这几年政府对房企资金实行了强监管政策，对于房企的预售资金实行专款专用的专管账户监管，房企在达到条件之前是一分钱也无法从预售资金中调动一分钱。这就造成，房企报表中的账户上拥有很多现金，却无法实际调用。尽管从去年开始，预售资金监管有所松动，但在“保交楼”优先的政策驱动下，预售资金肯定是优先用于项目建设保交楼，而不太可能优先用于偿还债务。
所以，对于房企报表上显示的“账上现金”，就算是绝对真实，一分钱都不差，懂行的投资者都会打个问号的。就万科来说，三季报显示1037亿，实际上公司能够调动的现金有多少？没有公布，这个数字只有万科自己知道。这也许是投资者对万科偿债能力打问号的一个重要原因。
这也是需要万科进一步澄清的。
当然，总体来看，万科目前的经营状况和资金状况是没有问题的。销售额尽管随市场大势有所下滑，但总体仍保持在行业前5名的地位，回款状况也很好，现金流也相当充足，短期内债务暴雷的可能性极低。
而在短期债务之外，投资者（做空者）拿来做文章的是远期债务，比如万科美元债中跌幅较大的是2027年11月和2029年11月到期的两只远端美元票据。也就是说，担心的是万科能不能撑到那个时候。
远期，就多少有点玄学了。远期就是要看整体市场能不能复苏，以及万科的战略能不能走正确，在市场中站稳。从这点来看，也许投资者（做空者）看空的是中国房地产行业，甚至是中国经济。
做空一切房企？
就在万科美元债被恐慌性抛售的时候，国家安全部11月2日发表《国家安全机关做金融安全的坚定守护者！》的文章，意味深长地表示：“一些居心叵测者妄图兴风作浪、趁乱牟利，不仅有“看空者”“做空者”，还有“唱空者”“掏空者”，企图动摇国际社会对华投资信心，妄图引发我国内金融动荡。”
话说得很重了！是不是直接针对万科美元债做空，不得而知，但这个时间点是对得上的。
也许这次被做空的不只是万科。
因为在万科股债双跌的同时，央企保利发展股价也在连续下跌，走势跟万科惊人相似。在万科、保利之外，龙湖、新城的美元债价格和股价也在下跌。显然，做空中国地产企业标杆万科的同时，也在悄悄做空其它龙头房企，包括央企中的龙头——保利发展。
这似乎是一股“做空中国房地产”，乃至做空整个中国经济的力量。
保利和万科是中国房地产行业的两大龙头，如果这两家龙头房企被做空成功而倒下，对这个行业的恐慌就会指数级地爆发，全国新房销售将陷入停滞，就意味着整个中国房地产行业的倒下，次贷危机的爆发，将严重冲击中国的经济安全和金融安全。
看空中国房地产，短期来看有足够的理由。在9月份各地纷纷松绑限购、限贷释放市场需求的“大招“之下，市场未见明显起色，10月份后半个月市场明显走弱。11月初中央金融工作会议上提出”保障的归保障，市场的归市场“的”二次房改“的方向，对未来中国房地产行业的影响仍未明晰。一方面，市场的归市场，商品房恢复商品属性，意味着将逐步撤除对商品房的行政管制措施，对房地产市场是一个利好。但另一方面，加大保障房的比例，意味着在供应层面对商品房市场的挤压，商品房市场的规模将会收缩，这对市场上的房地产企业来说意味着剧烈的淘汰。这也是投资者看空中国房地产行业的一个重要的因素。一个现实问题就是，如果商品房市场未来走高端路线，只会有少数房企会存活下来，民企以及万科这样的混合制房企能否打败财大气粗的央企国企而幸存？
“做空中国房地产“当然是一种短视。尽管短期内中国房地产仍处于寒冬低谷之中，但作为一个14亿人口，城市化远未完成的大国，不可能没有相当规模的房地产行业，即便是已经完成城市化的美国、日本、欧洲，房地产行业仍然是经济的支柱产业，每年保持相当规模的房地产开发，中国更是如此。在普遍城市化的规模继续增加的同时，人口和产业也在面临结构化的转移，原有的三四线城市和县城的人口、产业和资金等要素在向一二线城市和核心城市群聚集，原有的一二线城市也面临着大规模的旧城改造、城市更新，原有的旧的居住产品面临着新一轮的更新，这种情况下，中国房地产行业仍然是一个可持续发展并保持相当规模的行业，中国房地产市场未来长期看好。而对于在这个行业中的优秀龙头企业，我们没有任何看空的理由。
这种短期的“做空”，或者是一种情绪，或者就是不顾基本面的人为做空。
所以，国家安全部发文坚决回击“做空者”，维护我国的金融安全和经济安全。
国资爸爸的支持重要不？
那么，短期内，这种看空情绪如何有效消除？
宣示行业前景和企业的基本面是最主要的。另一个重要的是，从市场情绪来看，投资者对房地产行业中的“国资”甚为看重，因为暴雷的基本上都是民企，以及少部分混合所有制国资参股的房企，如绿地、远洋、金地等，如果国有资本能够显示对企业的强力支持，市场的信心就会更加充分。
万科的大股东是深圳市国资委下属的深圳地铁集团，深铁集团一直以资金充裕而著称，如果深铁能够以明确的信号宣示对万科的力挺，就必然会对万科带来足够的信心。
事实上，一周前，深铁集团董事长辛杰当选万科董事会副主席，意味着对万科的力挺。下一步，深铁集团和深圳国资委的更清晰的表态和实质性支持，也就显得尤为重要。这也是今天（11月6日）下午万科紧急线上会备受期待的原因。
我们期待今天会有好消息。
