今年6月份以来,金科服务共计斥资1.6亿港元回购股份,但仍未挽回市场信心,股价从年初的15.46港元暴跌了39.6%。
10月20日,金科服务 (09666.HK)在港交所回购股份30万股,耗资278万港元,占了当日成交量的近一半。尽管如此,当日金科服务的股价仍下跌了1.06%。而从9月28日开始到10月20日,金科服务几乎在每个交易日都展开股份回购,共计回购432.06万股,耗资4086.25万港元。今年以来,金科服务更是斥资1.624亿港元,回购股份1565.05万股,回购股份比例达到了总股数的2.4%。
尽管如此大手笔的回购,仍未挽回市场信心,金科服务的股价依然跌跌不休。今年以来,金科服务的股价已从1月4日的15.46港元,跌到了10月20日的9.34港元,下跌了39.6%。仅从金科服务密集展开回购开始,股价即从7月31日的12.94港元跌去了27.8%,丝毫没有挽回连续下跌的态势。金科服务的股价曾一度高达88.63港元/股,市值高达572.6亿港元,但到如今,市值仅剩60.32亿港元,整整跌去了90%。
金科服务的相关负责人对媒体表示:“回购股份基于对公司未来发展前景的信心和对公司价值的认可,为维护广大投资者的利益,增强投资者信心。”然而,实际结果却是事与愿违。
为什么会这样?
受累于金科股份的爆雷
首先,信心的不足当然源于对金科服务曾经的关联地产母公司金科股份债务危机的爆雷。尽管去年11月曾经的二股东博裕资本就上位成了控股股东,原控股股东地产公司金科股份就已经退居二股东,但这个脱胎于地产母公司金科股份,且伴随金科股份20年成长历程的物业服务企业,人们很难不把它和金科股份联系起来。因此,金科股份的债务爆雷,直至向法院申请破产重整,难免不会影响到投资人对金科服务的信心。毕竟,“金科”两个字还没有摘下。
当然,从实际营收数据来看,金科服务“去金科化”走得并不慢。根据金科服务半年报数据,截至2023年6月30日,金科服务来自金科集团的收入占比公司总收入的3%,而去年同期为13%。
但实际上,金科股份对金科服务的经营数据的影响仍然相当巨大。例如在去年,金科服务就公布了全年巨亏18.4亿元的数据,其中金融资产减值亏损净额就达到了人民币21.52亿元。其中,金科服务向金科股份提供的一笔借款就达到15亿元。这笔借款到现在为止,由于金科股份的债务爆雷、申请破产重整,要想要回应该是困难重重。在去年,就因为对母公司的借款,导致金科服务股价大跌。
此外,自去年11月博裕资本取代金科股份成为控股股东以来,金科服务的“去金科化”就一直在徐徐展开,金科服务的外拓力度在加强,今年以来获取第三方存量住宅项目18个,形成以第三方外拓为主,金科集团项目为辅的独立发展格局。截至今年6月底,金科服务在管的独立第三方面积占比约56.9%,合约管理面积独立第三方占比约64.1%。此外,金科服务还大力拓展团餐服务,今年上半年团餐服务收入就增长了288%。金科服务还大幅度减少了对金科股份案场的服务。对金科股份的欠款,金科服务也“不再客气”,在今年5月份把金科股份告上了法庭。8月份还把金科股份分布于贵阳、重庆、长沙、临沂等地的36项住宅、商业、写字楼、产业园房产拿来抵债。
当然,“去金科化”的路程也并不好走。逐渐脱离对金科股份的依赖,也就意味着要全凭服务和品牌去市场独立拓展业务空间,而中国的物业服务市场上的领先者,绝大多数是依靠“拼爹”,依托于地产母公司的开发规模而增长,一直缺乏凭专业服务获取市场的独立物业公司的生存空间,金科服务要想“摆脱”曾经依托的“爹”而独立走市场化拓展的路,难度无疑是相当大的。此外,金科股份的债务危机对金科服务的负面影响也必然会一直存在,包括对品牌的影响和对金科服务的财务和资金状况的实质性影响,短期内都是无法消除的。而作为控股大股东的博裕资本,由于仅为投资人,并无专业的物业服务行业的经验,因此对金科服务很难提供战略和管理上的助力,这也是金科服务未来发展的一个不利因素。
这也是投资者一直对金科服务信心不足的主要原因。
营收状况并不理想
其次让人们信心不足的,当然就是金科服务营收的不理想。
今年以来,受大势影响,金科服务的营收状况既便与疫情期间的2022年,仍是下滑状态。根据金科服务2023年半年报,今年上半年金科服务实现营业收入约24.65亿元,同比减少3.9%;毛利约5.64亿元,同比下降约17.0%;公司拥有人应占溢利约为1.895亿元,同比减少46.96%。
(金科服务2023年上半年的营收规模与疫情期间的2021年、2022年同期比,均处于下降状态)
对于营收的下降,金科服务董事长夏绍飞在业绩会上这样解释:受房地产行业持续下行和波动影响,上半年物业行业依然面临非常大的挑战。业绩的下滑,自然是因为房地产行业的持续下行。原因是,房地产行业的新交付量下降,尤其是金科股份的新交付量的下降,必然导致金科服务新增服务面积的不足。金科服务表示:“集团主动大幅减少了向包括金科集团在内的房地产开发商提供案场服务的项目数量,转而聚焦现金流和回款上有保障的高质量项目、以及保交楼所必需的相关服务上。”
此外,截至今年3月,金科股份拖欠的15亿元贷款尚未追回。金科服务预付款项及其他应收款减值准备由2022年底的11.97亿元增至12.33亿元,其中除了金科股份的贷款计提减值之外,还与房地产行业流动性危机对账面其他应收款项计提减值以及多元化业务如餐食服务支付保证金的增加等因素相关。这也是导致金科服务财务数据下降的重要原因。
另一方面,金科服务还对服务的物业进行了大规模的撤场。据金科服务半年报数据,今年上半年,金科服务系统性地撤场了在管面积1394万平方米,合约面积1600万平方米。夏绍飞表示,受当下经济和房地产环境波动影响,公司从关注物的管理到更加关注人的支付,客户和业主的支付能力是企业未来发展的决定性因素之一。“在内部考核上,公司目前几乎不再考核物业的面积和收入,而是更加关注客户质量,并对低质效的项目予以清退。”
大规模撤场是事实,至于是主动“清退低质效项目”还是被动撤场,就不得而知了。从数据来看,金科服务2023年上半年非业主增值服务收入减少约68.6%至8520万元,社区增值服务的收入减少约43.9%至约1.6亿元,来自数智科技服务的收入同比下降约5.9%。而占比82.4%的空间物业服务产生的收入约20.29亿元,同比仅增长约0.2%。
作为主营业务的物业服务营收的增长乏力,增值业务拓展有喜也有忧,金科服务这个在地产爆雷的风暴中,小心翼翼迈出独立行走的第一步的物业服务企业,无疑正处在痛苦的学步期,这是投资人信心不足的重要原因。对这个蹒跚起步的企业,能不能看到希望,还要看接下来,这个企业的团队怎么做。